Kinnisvara soetamise kolm valukohta

Tihti jääb mulje, et ostja ei tea, mida ja millises seisukorras vara ta ostab, ja ka seda, mida on õigus müüjalt, ehitajalt ja arendajalt nõuda. Tänu oma kogemusele kinnisvaraarendaja, müüja, erainvestori ning omanikujärelevalve ettevõte osanikuna näen pidevalt, millised küsimused kliendil kodu või äripinna ostmisel tekivad. Detaile, mida nii ostja kui ka müüja kinnisvaraga tegelemisel jälgima peavad, on palju. Ja selles mõttes pole ka vahet, kas ostu eesmärk on soetada kodu või äripind – ostuprotsessiga kaasnevad olukorrad on sarnased.

Järgnevad näited Anton Nikitini nõustamiskogemusest.

Parandustööd julmalt tegemata

Harvad polejuhtumid, kus ehitaja “unustab” korteri üleandmise-vastuvõtmise protsessis kokku lepitud parandused tegemata, kuigi esmasel ülevaatusel on viimistlusvead fikseeritud - info on kirjas nii ülevaatuse aktis ja samuti on korteris paberteibiga märgistatud veakohad. Peale vigade parandusi vaadatakse korter uuesti üle ja sobivuse korral võtab klient selle vastu. Aga tuleb olla valvas, sest on juhuseid, kus ehitajad koristavad veakoha märgistamiseks mõeldud paberteibi ära ja jätavad mulje, et fikseeritud vead on parandatud. Tegelikult on tööd tegemata.

Kiirustamine korteri vastuvõtmisel

Müüja surve ostjat kiiresti asjaõiguslepingut sõlmima on tavaline nähtus. Korteri ülevaatamisel teatab arendaja, et notari aeg on juba paigas ja et seda ei saa mitmel põhjusel enam muuta. Ja kuigi korteri vastuvõtmisel esmasel ülevaatusel fikseeritud vead ja nende parandus võtavad aega, tahab arendaja kokku lepitud ajal notaris ära käia. Klienti jäävad rahustama arendaja lubadused, et väiksed parandused tehakse paari päevaga ära - käime enne notaris ära. Hilisem tõsiasi on, et korteri lõppviimistlus ei kulge nii ruttu või ei ole tööde kvaliteet piisav.

Pinna üleandmise tingimused täitmata

On olukordi, kus ehitaja ei ole toonud ajutist valgustust korterisse, mida enne notaritehingut viimast korda üle vaadatakse. Klient peab teadma, et korteri vastuvõtmisel kehtib samuti hea tava ja tal on õigus valgustust küsida. Kliendist lugu pidav arendaja-ehitaja peab jälgima, et kliendil tekiks üheselt mõistetav arusaamine ja ülevaade vastuvõetavast pinnast ning selle tehnilisest olukorrast.

Kuidas kindlustada uusarendusele kasutusluba?

Arendaja lubab hoonele kasutusluba kindlaks kuupäevaks, aga vahel võib kinnisvaraarendaja kuritarvitada ostja teadmatust ning kannatlikkust. Et seda ei juhtuks, on vaja arendajat “rahaliselt motiveerida”.

Kasutusloa hankimine pärast arenduse ja ehituse lõpetamist ja asjaajamisele kuluv aeg on igati loomulik, ent siiski peavad kõik kinnisvaraarendaja lubadused olema kindlustatud või rahaliselt motiveeritud.

Selleks, et arendajal oleks motivatsioon hoonele kasutusluba hankida, on soovitav kokku leppida, et näiteks 2-3% ostu-müügi hinnast jääb notari deposiiti kasutusloa saamiseni. See tähendab, et ostja kannab raha notari kontrolli all pangakontole, kust kinnisvaraarendaja ei saa summat kätte enne, kui kasutusluba on käes.

Sageli lubab arendaja teha ka maja ümbrusele haljastuse pisut hiljem, sest näiteks on sügis ja maa märg vms. Ka sel juhul tuleb kokkulepe ostu-müügi tehingu käigus fikseerida ja paika panna nii kuupäev kui ka sanktsioonid juhuks, kui töö viibib.

Lisaks kasutusloa ja haljastusega seonduvale on veel olukordi, kus kokkulepped tuleb fikseerida kirjalikult ja mõlemat poolt motiveerivalt.

Kuidas kaubelda kinnisvara ostes?

Kinnisvara soetamisel on hulk küsimusi, mida teades saab ostja hinda allapoole ja tingimusi paremaks kaubelda.

Mõni arendaja on ostu-müügitingimuste kokkuleppimisel vastutulelikum, mõni jäigem. Tehinguks tuleb leida ostja ja arendaja õiguste-kohustuste mõistlik tasakaal.

Näide 1. Kinnisvaraarendaja müüb vanalinna-, metsa- või merevaadet, privaatsust, vaikset kõrvaltänavat jms. Ostjale tuleb kasuks suurem pilt arendusalast, kuhu ta kinnisvara soetab. Võiks arvata, et need jutud on eelmisest sajandist, aga ei ole. Ka praegu on olukordi, kus kliendile tuleb üllatusena, et ostetud korteri aknast avaneva suurepärase linnavaate varjab peatselt uusehitis. Kas selle teadmisega oleks just korter ostmata jäänud, kuid vähemalt oleks saanud müüjaga teadlikumalt läbi rääkida ja hinna üle kaubelda.

Näide 2. Ostja tahab teha koos sisekujundaja ja arendajaga 1toalisest 2toalise korteri. Olukord, kus spetsialist annab kliendile idee, mille tulemusena muudetakse tubade arvu, planeeringut, viimistlustaset vms, on reeglina võimalik vaid projekti varases staadiumis ehk ajal, mil korterit ostetakse n-ö paberilt. Üksnes jooniste põhjal on väiksema kogemusega ostjal raske oma muudatusettepanekuid teha, samas annavad ostja vajadusi ning eelistusi arvesse võtvad muudatused korterile palju lisaväärtust.

Selleks, et muudatuste ja lisatöödega seotud kulud hiljem üllatusena ei tuleks, tuleb paluda ehitajalt soovitud töödele kalkulatsiooni. See võib aega võtta, aga vähemalt on enne lepingu sõlmimist teada ostetava vara lõpphind ning nii ei lähe planeeritud eelarve ega pangalaenu limiit ootamatult lõhki.

Näide 3. Enamik arendajaid ei sea korteri omandiõiguse üleminekut tagavat eelmärget. Selle põhjuseks on juriidilised nüansid. Ühelt poolt on arendaja jäik suhtumine arusaadav ning enamasti ei ole ostjal otstarbekas seda ka nõuda. Samuti tuleb vaadata, kes arendaja on, kas n-ö ühemehefirma või juba mitu aastat tegutsenud, majanduslikult heal järjel ning usaldusväärse mainega ettevõte.