Mis pidurdab kinnisvaraarendust väljaspool Tallinna?

“Kui küsisime kunagi 700 000eurose ehitushinnaga projekti arenduseks 400 000 eurot pangast, menetleti taotlust ja öeldi, et projekt on väljaspool Tallinna (ja seetõttu laenu ei saa – toim),” ütles Saksing ja lisas, et projekt oli enne laenu küsimist kaetud ka vajaliku hulga võlaõiguslepingutega.

Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juht Eero Viik kommenteeris: “Me ei saa riskida hoiustajate rahaga.” Viigi sõnul on elamispindade arendamise risk oluliselt suurem kui ärikinnisvara finantseerimise risk. Lisaks mõjutab iga tänane halvaks minev laen homsete laenude hinda.

Pangad pelgavad teadmatust

Viik selgitas, et pangal on hästi keeruline prognoosida, mitu pärnakat tahab omale uut kodu osta. “Kui me läheme aga veel väiksematesse kohtadesse, ei hooma me turgu ja me ei saa sellistesse kohtadesse laenu anda.”

Swedbanki puhul on praegu tavapärane finantseerimispraktika, et elamispindade puhul tahetakse projektile 30-40% ettemüüki ja 15-20% võiks olla ostjate sissemaks.

Arenduslaenu andmisel häirib panku, et maapiirkonda ehitades ületab ehitushind sageli projekti turuhinda ehk seda, mida ostjad on nõus antud piirkonnas kinnisvara eest maksma. Ka võtab korterite müük Tallinna arendustest oluliselt rohkem aega.

Pärnus on makstud uue korteri ruutmeetri eest kõige rohkem 3500–3700 eurot, kuid selline hind ei ole kohalikule kodusoetajale jõukohane. LVM toob varsti turule projekti hinnaga 1700 eurot ruutmeetrist, kuid odavamalt ei õnnestu Pärnus uusarendust valmis teha, isegi kui maa saaks tasuta, ütles Saksing.

Jõukaid välismaalasi, nt soomlasi on praegu Pärnu kinnisvara ostjate hulgas väga vähe. Pigem on välismaalasi müüjate seas. Ostjate hulgas on palju selliseid, kes Tallinna ja Riia vahel sõeluvad ja ostavad omale n-ö teist kodu.

Luminori suurklientide osakonna juht Peter S. Treialt tõdes, et kümnest väljaspool Tallinna asuvast projektist ei saaks viis kindlalt arenduslaenu. “Lõppostja maksab praegu ikkagi kaks korda kõrgemat hinda, kui on ehitusmaksumus. Kui arendaja paneb omafinantseeringuks 30% ja ostja 20%, on tal pool raha koos,” sõnas Treialt.

Saksing vaidles pankade suhtumisele vastu: “Hinnaga 800 eurot ruutmeetri kohta saab suhteliselt lihtsa maja ehitada, mis ei vasta praegu ostjate ootusele. Ma ei saa küll väita, et arendaja paneb hinnale juurde 100%.”

Ehitajate lahkumine nõuab lisapuhvrit

Luminori muutis ettevaatlikuks juhtum Keilas, kus ehitaja läks objektilt ära ja uue ehitaja leidmine lükkas projekti valmimist edasi. See omakorda tähendas, et korterite müük ei läinud nii kiiresti, kui plaaniti.

“Seletamist ja närvilisust oli üksjagu, kuigi praeguseks on kõik hästi, projekt on müüdud,” ütles Treialt, visates õhku küsimuse, et kui arendajal on 40% projektist ette müüdud, kas see on laenu andmiseks piisav.

“Küsime praegu 50% ettemüüki, millega saaks kogu laenu maha makstud. Küsime ka, kui ehitaja läheb ära, kas on jäetud piisavalt puhvrit, või kui allkirjastaja ei tule tehingusse ning küsib raha tagasi,” täpsustas Treialt.

Pankadel on samas esmane info selle kohta, mis kinnisvaraturul tegelikult toimub. Estateguru asutaja ja partner Marek Pärtel rääkis: “Nüüd ma tean, mis tunne on pankur olla – sa saad kogu aeg uut turuinfot, teavet selle kohta, mis turul toimub.”

Pärtel lisas, et kinnisvaraturg on pöördumas korteritelt odavate majade poole, nagu see oli ka eelmise buumi ajal. “Meil tuleb palju selliseid projekte praegu sisse,” täpsustas Pärtel. Tõusvaks trendiks on seejuures moodulmajad, mida saab panna looduskaunisse kohta ja anda välja hinnaga 150 eurot öö, kuid mille ostmiseks ei anna pangad eluasemelaenu.

Saksing nägi ühisrahastuse plusse eelkõige otsustamise kiiruses: “Ühisrahastusest saab raha nädala või kahega. Pangas läheb aega kaks-kolm kuud ja selle ajaga on head asjad juba (teistele - toim) müüdud. Kui võtad aga pangast raha ja hakkad ootama, et seda kuskil kasutada, siis absoluutväärtuses väga palju vahet ei ole.”

Ühisrahastuse puhul on finantseeringu erinevuseks ka see, et arendusprojekte ei rahastata n-ö ehitusarvete alusel, vaid vastavalt projekti väärtusele, mille paneb paika kinnisvarahindaja. Raha saab koguda ja kasutada ka projekti varases staadiumis, näiteks kinnistu ostuks või projekteerimiseks.