JOKK-korterid pealinna kinnisvaraturul

Pärnu maantee vana tehasehoone teisel korrusel tegutses viimati Bamba piljardiklubi. Nüüd on sinna vaheseintega rajatud hulk ruume, mida müügikuulutustes nimetatakse korteriteks, kuid juriidiliselt on tegu büroodega.

"Müüa hoovipoolne loft-tüüpi 2-toaline väike-korter Tallinna kesklinnas," seisab Fisk Kinnisvara müügijuhi Jarno Kaupmehe üles riputatud kuulutuses. Pinnad sobivad kirjelduse järgi nii isiklikuks kasutamiseks, majutusteenuse pakkumiseks kui ka bürooks.

Võimalikele huvilistele rõhutatakse aga just võimalust pinnad kohe välja üürida. Kõnealuse korteri üürituluks hinnatakse seejuures tervelt 600 eurot kuus. Fisk Kinnisvara pakub ostjatele varianti, kus korteri haldamise ja väljaüürimise saab delegeerida operaatorfirmale Goodson & Red.

"Sina investeerid varasse. Operaator garanteerib, et Sinu vara toodab tulu! Osta endale spetsiaalselt üürimiseks disainitud Erwini maja väikepind ja sõlmi operaatorleping. Nii saab Sinu omaks korteriomand, mis tagab passiivse igakuise üüritulu ja pikaajalise kinnisvara väärtuse kasvu. Väikepinna omanik ei pea tegelema üürniku otsimisega, üürniku maksekäitumise jälgimise või muude igapäevaste küsimustega," kõlab pakkumine.

Goodson & Red reklaamib omakorda selgelt välismaalastele suunatud kodulehel võimalust Tallinnas lühemaks ajaks korter rentida. "Tallinn! Kitsaste tänavate, keskaegsete majade ja vanamoodsate jõuluturgudega meenutab linn jõulupostkaarti! Nautige puhkust või ärireisi täisvarustuses korteris," kõlab inglisekeelne promotekst.

Fiski müügijuhi Jarno Kaupmehe meelest on pindade büroona arvelevõtmine igati korrektne. "Täpselt samamoodi müüvad kõik teised arendajad ja maaklerid," kinnitas ta. Kaupmehe väitel teavad ka ostjad, et tegemist pole eluruumidega - see fakt olevat müügikuulutustes selgelt välja toodud.

Vähemalt kahe kuulutuse põhjal see väide aga tõele ei vastanud - sõna "äripind" ei esinenud neis kordagi. Pärast Äripäeva kõnet see siiski lisati.

Hiljem läbi PR-firma saabunud kirjalikus vastuses ütles Kaupmees, et enamik müügis olnud korteriomanditest on juba leidnud ostja, kelleks on enamuses olnud ettevõtted. Müügis olevat veel vaid viis pinda.

"Eraisikud, kes on huviga pöördunud, on saanud korteri omandivormi kohta infot nii ametlikest infokanalitest kui ka maaklerilt. Kuna kõik Erwini maja müügitehingud on olnud notariaalsed, siis on ka notar tehingu eel selgitanud kõiki ostetava äripinnaga kaasnevaid õiguseid, võimalusi ja kohustusi. Seeläbi ei vasta tõele süüdistused või hinnangud, justkui on korteriomandite müük äripinnana olnud tarbijate eksitamine," kirjutas Kaupmees.

Majal pole veel ka kasutusluba. Kaupmehe sõnul saadi renoveerimisega valmis eelmise aasta lõpus, pärast mida esitati linnale ka kasutusloa taotlus. Menetlusprotsess võtvatki aega keskmiselt pool aastat kuni aasta.

Tallinna peaarhitekt Endrik Mändi sõnul oleks Erwini maja puhul mõeldavad kaks korrektset varianti. Esiteks võiks korterid arvele võtta eluruumidena, mis nõuaks aga hulga nõuete täitmist, näiteks mänguväljaku ja parkimiskohtade rajamist. Teine variant oleks pinnad arvele võtta külaliskorteritega majutusasutusena.

Mõlemal juhul tuleks aga tagada piisav heliisolatsioon, millele seatud nõuded on külaliskorterite puhul küll mõnevõrra leebemad, kuna eeldatakse, et inimene elab seal lühemat aega. Mänd märkis aga, et Pärnu maanteel tiheda liikluse kõrval on müra siiski suur probleem. "Planeeringute puhul, mis kavandavad elamuid magistraaltänavate äärde, on müra üks tõsisemaid teemasid, mistõttu jääb vahel ka tervisekaitse kooskõlastus saamata," tõdes ta.

Projekti üks osanikest Ivo Elster ütles, et korterid on ehitatud eluruumidele kehtestatud tingimuste järgi, arvestades ka muinsuskaitse nõudeid. Juriidilistes küsimustes on tema sõnul kasutatud "ratsionaalset kaalutlusõigust".

Erwini majast kirjutas augustis ka ERR. Toona põhjendas Kaupmees ruumide äripindadena müümist muu hulgas sellega, et krundil pole parkimiskohti. Samuti tõdes ta, et kõik pangad eraisikutel äriruume eluasemelaenuga osta ei võimalda, näiteks SEB. "Teised pangad võimaldavad eluasemelaenuga osta, aga siis on omafinantseering kõrgem, alates 30-40 protsendist," ütles Kaupmees siis.

Elster kinnitas nüüd, et krundil on tagatud ka nõuetekohane parkimine. "Kui korteriomandite omanikel on soov täiendavat parkimiskohta kasutada, siis on võimalik seda küsida, oskame suunata õige kontakti poole, kes vastab parkimiskorralduslikele küsimustele," sõnas Elster. Täpsustavale küsimusele, kui mitu parkimiskohta krundil ikkagi leidub, jättis ta aga vastamata.

Sarnaselt Erwini majaga on büroona arvele võetud ka Scandium Kinnisvara nn Laava maja Mustamäel Laki tänaval, kuhu on rajatud väikesed korterid. Ettevõtte juhatuse liige Maido Lüiste õigustas seda parkimiskohtade probleemiga. "Väga lihtne põhjendus - meie majas on 121 üürikorterit. Kui need teha elumaale, peaks iga korteri kohta olema vähemalt üks parkimiskoht või rohkemgi, sõltuvalt, mis tsoonis hoone paikneb. Näeme, et üürnikud ei vaja neid. Laava majas on 13 parkimiskohta ja meil oli tükk tegemist, et neid maha müüa," ütles Lüiste.

Tema sõnul ei soostu linn norme leevendama. "Aastaid väidavad, et töötavad selle nimel - roheline poliitika, kesklinnast autod välja - aga tulemust reaalselt ei ole. Selline skisofreeniline olukord, et turg tahab sellist toodet, aga ei ole võimalust elumaale teha väikseid kortereid. Suured korterid ei ole jälle nii atraktiivne kaup," märkis Lüiste.

Erinevalt Erwini majast ei jää aga Laava maja ruumid büroodeks. "Niipea kui kasutusloa saame, on õige sihtotstarve hostel, mille järgi meil ehitusluba on väljastatud. Aga mõlemad on ärimaa, kui nii võtta," ütles Lüiste.

Sarnaselt Elsteriga toonitas ka tema, et pinnad on ehitatud eluruumide standarditele vastavaks. "Siseseinad ja akustika vastavad eluruumi normidele. Tõsi, ärimaal ei peaks järgima selliseid reegleid, aga kuna jääme ise oma vara omanikuks - kui üürnikul mugav ei ole, siis ta kolib sealt minema," sõnas Lüiste.

Ta möönis, et pangad ei anna säärastele pindadele väga lahkelt laenu. "Aga kui on väike korter, võib ruutmeetri hind kõrge olla, aga tükihind on madal. Kui müüme 40 000-50 000 euroga, siis see raha on tihtipeale inimestel olemas," märkis Lüiste.

Äripäevale teemat kommenteerinud kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark tõdes samuti, et turul on pindade säärane registreerimine levinud. "Eks ta mõnevõrra hele-helehall tsoon ole. Kui oman korteriomandit ja üürin seda välja, siis see on ju äri, ja miks ei võiks see äripinna peal toimuda," leidis ta.

Aga kas on siis tõesti mitteeluruumides lubatud elada? Toompark läks filosoofiliseks. "See on selline hea küsimus, hästi inimlik küsimus, kas tohin seal elada. Aga mida tähendab elamine? Või on ainult suremine lubatud? Mina ei tea, et oleks elamine defineeritud. Kas kontoris võiksin magada, kas võiks telekas olla, kas võiks voodipesu olla - miks ei või? Kõik, mis ei ole keelatud, on lubatud," leidis ta.

Toomparki meelest on põhiline see, et klient teaks, mida ta ostab. Tema hinnangul ei varja enamik kinnisvarasektori müügimehi kliendi eest sääraseid detaile, samuti juhtivat neile tähelepanu ka notarid.