Magalate hind langeb edasipidigi

Möödnunud nädalal ostis Goldman Sachs Saksa Nordrhein-Westfaleni liidumaalt 3,4 miljardi euro (sisaldas võlgasid) eest 93 000 korterit. Keskmine hind on seega 37 tuhat eurot korteri kohta. Isegi üksikasju teadmata tuletab niisugune tehing meile meelde, et korteri turuväärtus saab olla ehitusmaksumusest oluliselt väiksem, ja see kehtib ka Eesti kohta, kirjutab Stefan Andersson ap.ee sõsarveebis bbn.ee.

Viimase 14 kuu kestel olen Tallinna madalama hinnaklassi korterite hinnaarengu jälgimiseks kasutanud kinnisvaraportaali city.24.ee. Olen vaadanud 50-ruutmeetriliste korterite turusegmendi hinnamuutusi madalaimas ja klass kõrgemas detsiilis. Kuna selliste korterite pakkumine on püsivalt olnud 200 ligi, siis peaks selle segmendi statistiline tähendus olema aktsepteeritav. Viimase 14 kuu kestel on madalaima detsiili ruutmeetrihind langenud 23 200 kroonilt 17 800 kroonini, klass kõrgemas detsiilis 24 400 kroonilt 18 800 kroonini. Niisiis on mõlemal juhul hinnalangus 23%.

Näitena toodud detsiilid puudutavad peamiselt Lasnamäe paneelmaju, millised on ehitatud nõukogude võimu ajal 1970.-80.ndail aastail. Tegu on müüjate pakkumishindadega, tehinguhinnad on sageli ilmselt madalamad.

Keskendugem siis madalaimale detsiilile. Nagu eespool mainitud, on praegune hind on 17 800 krooni ruutmeetri kohta. Ülalkirjeldatule sarnaselt võib tuletada, et üürihinnad niisugustes korterites on umbes 3 500 krooni kuus, mis vastab 840 kroonile aastas ruutmeetri kohta. Siit tuleneb omakorda, et ruutmeeter pinda pakkumishinnaga 17 800 krooni toodab aastas 840 krooni üüritulu. See tähendab 4,7% tootlust (arvestamata hooldekulusid, üüriliseta oldud aega, maksusid vms).

Võttes arvesse ka asjaolu, et need korterid ei ole tulevastele põlvkondadele eriti atraktiivsed, on mulle selge, et 4,7% tootlus on liiga madal. Arvestuslik umbes 10%line tootlus oleks mõistlikum minu meelest. Tootlus võib ilmsesti kasvada kas korterihindade langedes või rendihinna tõustes (või mõlema puhul korraga).

Tulevikutootlust silmas pidades hakkavad probleeme tekitama ka eeldatav üüriliseta aeg ja hoolduskulud. Asukohast tulenev väärtus peaks olema madal, sest Tallinnas on palju sarnast maad, kus arendada elamuehitust.

Minu arvates saab siit teha vaid ühe järelduse: Tallinna eeslinna nõukogude-agsete korterite hind peab veelgi langema. Arvan, et inimesed, kes neid ostavad, peaksid kõvasti hinda kauplema.

Kommentaari tõlkis Sven Tallo