Keskmistel kaubakeskustel lööb hinge kinni

Eestis on praegu suhteliselt palju kaubanduspinda ning paari-kolme aasta perspektiivis lisandub seda veel märkimisväärselt. Kaupmehe jaoks on peamine küsimus, millised on tulevikusuundumused ning kuidas tulla toime olukorras, kus turul valitseb kaubanduskinnisvara ülepakkumine. Arvesse tuleb võtta nõudluse ja pakkumise vahekorda. Kuid milliseks see suhe ikkagi kujuneb? Osa teadmisi selle kohta saab kaasa võtta minevikukogemusest, osa kogemusi saab kohandada muu maailma näidete põhjal, osa oletusi jääb aga paratamatult põhinema sisetundel.

Ruutmeetreid tuleb juurde kiiremini kui elanikke

Elanike arv ei kasva nii kiiresti, kui paisub kaubanduskeskuste ruutmeetrite arv. „Ilmselt jäävad paljud ruutmeetrid tühjaks ja tuleb hakata investeerima oma keskustesse,“ ütles 30. septembril Äriplaanil esinenud Cityconi juht Marcel Kokkeel. Klienti ei huvita, kus ta ostab, teda huvitab, mida ta ostab.

Jaekäive sõltub tarbijast – kui tema kindlustunne paraneb, siis jaekäive kasvab ja vastupidi. Jälgides tarbija kindlustunde muutumist ajas, märkame ka seda, et kui kindlustunne paraneb, siis hakkavad kinnisvaraarendajad arendama uusi projekte. Ühtegi uut arendusprojekti ei ole seni avatud kahe aasta jooksul pärast otsust, vaid keskmiselt neli aastat hiljem. Seega on kaubanduskinnisvara areng liikumas jaekaubandusega võrreldes kogu aeg vastasfaasis – uue keskuse valmides on kaubanduses pigem madalseis kui tõus. Säärase mudeli põhjal võib oodata raskeid aegu kaubanduskinnisvaras perioodil 2017-2019.

Jaekaubanduse tähtsus väheneb

Perede kogukulutused absoluutarvus suurenevad, kuid selle raha osakaal, mis tuleb jaekaubandusse, väheneb ajas. See suundumus kehtib ka Eesti kohta. 20 aastat tagasi oli kaubandus inimeste jaoks oluline asi, moodustades üle poole leibkondade kulutustest, praegu on see näitaja 40% juures, sh internetist ja kataloogidest ostetud kaup. Jaekaupmehe osatähtsus väheneb jätkuvalt.

Jälgides inimeste käitumist enne ja pärast kriisi aastatel 2007-2008 ning 2012-2013, ilmnes, et kriisi põhjast läbi käies külastuste sagedus vähenes ja ostusumma suurenes. Ehk siis tulevikus külastavad inimesed harvem kaubanduskeskusi, aga nad on nõus seal rohkem kulutama ning külastuse aeg võib pikeneda, kui keskuses pakutase lisaks ostlemisele muid tegevusi (toitlustus, meelelahutus jm). Kokkuvõttes toob see küll kaasa käibe kasvu, kuid uute sihtkohtade lisandudes hakkab tööle kangiefekt, hajutades ostjaskonna eri keskuste vahel. Nii on uute kaubanduskeskuste teke kaupmeestele suurem oht kui seniste keskuste laienemine.

Arengut veab konkurents, mitte tarbija vajadus

Kaubanduskeskuste uue laine ootel on õhus loomulikult küsimus, mis tulevikus saab. Ilmselt mõni upub ja mõni ujub edukalt edasi. Eestis armastavad kliendid kaubanduskeskusi, seda on kinnitanud seniste keskuste hiljutised laienduste avamised. 14 Tallinnas, Tartus ja Pärnus asuvat kaubanduskeskust müüvad 20% kogu jaekaubanduse kogumahust. Võib-olla on see tingitud ka alternatiivide puudumisest – meil pole ajalooliselt väljakujunenud ostutänavaid ja väikepoodide piirkondi.

Aastatel 2014-2015 oli palju avamisi, ainuüksi Tallinnas lisandus uut kaubanduspinda ligemale 11% (50 000 ruutmeetrit). Selle mõjud põhilistele konkurentidele on olnud minimaalsed – külastuste arv langes 1-2%, käibed 4%. Võib väita, et sellise kasvu suutis turg vastu võtta. 2018. aastaks lisandub aga uut kaubanduspinda 50% ehk 250 000 ruutmeetrit. Kas turg tervikuna tuleb sellega kaasa?

Praegu veab kaubanduskeskuste arengut konkurents, mitte tarbija vajadus. Iga tänase eksimuse hind suureneb ajas. Rohkem kui kunagi varem ajaloos otsustab keskuste edasised arengud kaupmees. Uute brändide Eestisse tulek on aeglustunud. Ebaõnnestunud turuletulijad mõtlevad lahkumisele. Arendajad tunnevad üha enam kaupmeeste survet, mis peaks konkreetses kaubanduskeskuses lisaks kaubandusele veel olema. Kaubandus ei taha enam ise olla keskuse ankur, minna tahetakse kohta, kus on olemas ka muud funktsioonid – meelelahutus, toitlustus, avalikud teenused. Sellises tegutsemiskeskkonnas hakkab tekkima olukord, kus keskmise suurusega keskustel on kõige keerulisem leida väljundeid. Suurimad probleemid tabavad ilmselt Tallinna keskmise suurusega (15 000–20 000 ruutmeetrit) kaubanduskeskusi.