Uued korterid hõivavad Tallinna turgu

Kui veel 2014 moodustasid uued arendused korterite kogumüügist umbes 14%, siis 2015 toimus hüpe juba 22% juurde ning sel aastal ületab uute korterite osakaal rohkem kui veerandi kogu Tallinna korterite müügist. Uute eluasemete osakaalu tõus on veelgi muljetavaldavam seetõttu, et kogu turu müügimahud on olnud pidevas tõusus, mistõttu müüdi 2015 aastal uusi kortereid koguni 80% rohkem kui aasta varem ning kiirelt kerkinud baasilt suudetakse sel aastal näidata veel ligi 30% kasvu.

Aga see pole buum

Buumist on esialgu veel vara rääkida, sest ilusad kasvunumbrid tehakse suhteliselt tagasihoidlike absoluutarvude pealt. 2300 uut eluaset aastas moodustab vaid 1,6% Tallinna korterifondist, mis teeb keskmise korteri elueaks praeguse uuenduskiiruse juures üle 60 aasta, mida pole sugugi vähe. Lisaks nõuavad igal aastal pealinnas majutamist suhteliselt stabiilsena püsinud nelja-viietuhandeline sisserändajate kogukond, mida olemasolevate eluruumide jätkuva tihendamisega enam lahendada ei saa.

Kus on nõudlust, tekib ka pakkumine. Kui uute eluruumide turuletulek püsiks kriisiaegsel 1000 korteri tasemel, konkureeriks Tallinna korterite hinnatase peagi Helsingi omaga. Seega tõstab uute kortermajade rajamine küll eluruumide keskmist hinnataset, kuid suureneva pakkumise tõttu hoiab tagasi kogu elamufondi hinna mullistumist.

Uute eluasemete populaarsuse trend süveneb tõenäoliselt veelgi. Uued korterid on luksuskaup ning enamikul ostjatest pole seda möödapääsmatult vaja. Nad lihtsalt soovivad ning saavad seda endale lubada. Täpselt nagu uut autot.

Eesti pankades seisab 11 miljardi jagu hoiuseid. Kes hoiustajate sekka ei kuulu, kuid omab stabiilset töökohta, saab ostu rahastada pikaajalise ning väga soodsa laenuga. Uue korteri ostjad jagunevad nende kahe grupi vahel enam-vähem pooleks, mistõttu ei saa kasvanud nõudluses kindlasti süüdistada pankasid. Võrreldes Tallinna uusarenduse aastamahuga (ca 0,4 miljardit) pole ressursside piiratus seega probleem. Küsimus on vaid ostja soovides ja valikutes. Kuna pakkumine on aastatega kiirelt kasvanud, leiab üha suurem osa ostjaid just enda soovidele vastava lahenduse. Kraanade kontsentratsioon on suhteliselt ühtlaselt jaotunud üle kõigi linnaosade. Nii on pakkumise kasv iseenesest kasvatanud ka nõudlust.

Kinnisvara on muutunud kättesaadavamaks

Kiirest kasvust hoolimata on pealinna arendusturg äärmiselt konkurentsitihe ning ühelgi turuosalisel pole õnnestunud saavutada domineerivat rolli. Kümme Tallinna suuremat kinnisvaraarendajat suudavad kokku katta vaid 50% turu mahust, ülejäänu moodustavad üksikute projektide tegijad. See hoiab marginaalid madalal, riskid kontrolli all ning hinnataseme ostjate jaoks mõistlikul tasemel.

Tähelepanelikul vaatlejal pole kindlasti märkamata jäänud, et sisuliselt pole Tallinna korterihinnad viimase kahe aasta jooksul kasvanud. Nominaalne kasv on tulnud tehingustruktuuri muutusest, sest kallimaid uusi kortereid on igal aastal müüdud varasemast märkimisväärselt enam. Kõrvutades hinnaseisakut kiire palgakasvuga, on Tallinna kinnisvara muutunud ostjatele hoopis kättesaadavamaks, mida kinnitab ka tehinguaktiivsuse kasv.

Uute korterite piisava pealevoolu tõttu pole märkimisväärset hinnakasvu Tallinna korteriturul lähema aasta jooksul oodata. Statistiliselt tõenäoliselt jätkub ruutmeetrihinna mõneprotsendiline kasv, kuna uusi eluasemeid soetatakse varasemast veelgi aktiivsemalt. Tegelikkuses on aga tõenäoline pigem vanema elamufondi kerge odavnemine, kuna uutele pindadele kolivatest elanikest vabanevate korterite pakkumine turul üha suureneb. Seega hinnadiferents vanemate ja uuemate eluasemete vahel ootuspäraselt veidi kasvab, mida soosib nii uute korterite üha parem kvaliteet (energiatõhusus, targad lahendused, terviklikult arendatud elukvartalid), arenduse sisendressursside kallinemine (maa, ehitus) kui ka ostjate eelistuste kaldumine uue kasuks.