EfTEN müüb kümnete miljonite eest kinnisvara

Nii müüakse avaliku pakkumise teel kuus rahavooga kaetud ärikinnisvaraüksust neljas Eesti linnas. Üksustel on ankurüürnikud nagu Premia, K-Rauta, Bauhof, Swedbank, Eesti Meedia, Onninen ja Omniva.

„Hetkel välja pakutud kuuest hoonest neli kuulub Balti Kinnisvaraportfell ASile, mille juhtimislepingu omandas EfTEN Capital 2008nda aasta detsembris East Capitali käest,“ kinnitas EfTEN Capitali juht Viljar Arakas. Tema sõnul oli omandamise hetkel portfellis 12 objekti, millest on vahepeal realiseeritud kaheksa. Lisaks on müügis kaks EfTEN Kinnisvarafondi esimest investeeringut, mis omandati 10 aastat tagasi.

Laiem strateegia

Arakas põhjendas müüki osaga EfTEN Capitali laiemast strateegiast, mis näeb ette väiksematest üksikinvesteeringutest vabanemist ning keskendumist suurematele varadele. „Balti Kinnisvaraportfelli aktsionärid langetasid 2015. aastal otsuse, et müüme selle aasta lõpuks kõik varad ära,“ selgitas Arakas. „EfTEN Kinnisvarafondist oleme tänaseks võõrandanud kokku 9 hoonet,“ lisas ta.

Ka EfTEN Capitaliga konkureeriva Baltic Horizon Fundi juht Tarmo Karotam nägi varade müügis pigem positiivset ning arvas, et loobutakse varadest väiksemates linnades, mis ei sobi suuremasse portfelli. „Investoritel on kindlasti hea meel näha realiseeritud kasumit ning müügi järel saab edasi nuputada, kuhu kasum reinvesteerida,“ märkis Karotam.

Karotame hinnangul on objektidest lahtisaamist silmas pidades õige ka müügi ajastus. „Tänasel turul, kus vaba raha otsib oma kohta, võivad sellised üldjuhul väiksema likviidsusega objektid olla antud kinnisvaratsüklis just oma likviidsuse haripunktis,“ selgitas kinnisvaraekspert. Potentsiaalsete ostjatena näeb Karotam EfTENi objektidele kohalikke investoreid.

Likviidsusrisk jääb

Müügis olevaid objekte vaadates leiavad mitmed kinnisvaraeksperdid, et paljude varade puhul võib likviidsus hoolimata haripunktist madalaks jääda. Näiteks Võrus asuva K-Rauta tööriistakeskuse puhul leiab Uus Maa kinnisvarabüroo kutseline kinnisvarahindaja Marko Laur, et selle müük ei pruugi kiirelt sujuda. „Hiljuti oli pakkumises Võru Bauhofile ehitatud pind, kuhu Bauhof aga kunagi ei jõudnudki, sest selle müük ei olnud edukas ning lõpuks anti hoone üürile ehituskaupade sektorist välja,“ tõi Laur näite.

Lisaks mõjutab Võru kinnisvaraturgu piirikaubandus. „Lisaks alkoholile ja toidule ostetakse Lätist ka suur osa ehitusmaterjalidest ja seadmetest,“ viitas Laur lõunanaabrite juurde kolinud nõudlusele kui probleemile.

Uus Maa kutseline kinnisvaramaakler Eduard Sorokin tõi aga teise poole pealt välja, et Võru objekti asukoht on küllaltki hea. „Viimastel aastatel on Võru linna aktiivsuse keskus nihkunud vanalinnast Luha tänava piirkonda, kus asub K-Rauta ja Võru Kaubamaja,“ selgitas ta.

„Tänu suuremale tarbijate kontsentratsioonile selles linnajaos läheb äridel seal pigem hästi,“ märkis ta ja lisas, et müüdava objekti vahetuses läheduses asuv Kaubamaja teostas hiljuti kaubanduskeskuse laienduse. Miinusena näeb ta K-Rauta hoone puhul seda, et tegemist on soisele pinnasele ehitatud varaga, ehk ostja peaks eriti hoolikalt kontrollima selle konstruktiivset korrasolekut.

Likviidsusprobleemi nähakse aga ka mõlema müügis oleva Rakvere hoone puhul. „Kohalikus mõttes on objektide eest küsitavad summad suured ning vara ebalikviidne, seega on nende müük väga keeruline,“ tõdes Uus Maa Virumaa kinnisvarakonsultant Margus Punane. Tema sõnul tekiks Laada 27 objekti vastu huvi siis, kui pakkumishind jääks alla 2 miljoni ning ruutmeetri hind ei ületaks 1000 eurot. Bauhofi hoone hinda peab ta mõistlikuks, kuid miinusena nimetab ta sellega kaasnevat külma ladu, millele kasutusalternatiive leida on keeruline.

Ainsana kinnisvaraekspertidelt ainult positiivset tagasisidet saanud objektina on EfTEN Capitalil müügis Premia külmhoone. „Objekti asukoht on logilstiliselt hea, sel on kiired ligipääsud lennujaama, sadamasse ja kõigisse linnaosadesse,“ kiitis Sorokin. „Betooni tänavale on lähiaastateks planeeritud rekonsruteerimine, mis muudab selle piirkonna tänapäevaseks keskkonnaks,“ loetles ta asukoha eeliseid. Ta lisas, et välja ehitatakse avarad ristmikud ja kergliiklusteed ning suurendatakse sõiduridade arvu. Samuti on piirkonnas käimas arendus mitmel kinnistul.

Müüb lisandväärtust

Pindi Kinnisvara müügipartneril Peep Soomanil jagus samuti EfTENi majandamise ning strateegia kohta vaid kiidusõnu. „Ma ei tea, mis moodi täpselt EfTEN Capital oma äri ajab ning milline on nende kasumivõtmise poliitika, kuid tean, et kui nad sisenevad mingisse positsiooni, siis on nad väga osavad reorganiseerijad,“ märkis Sooman.

Soomani sõnul on reorganiseerimine pikk ja põhjalik töö, mida iga mees ei suuda. See on ka põhjus, miks objekte küllaltki pikalt oma portfellis hoitakse. „Ostetakse mitte kõige paremini hallatud vara ning muudetakse see kasumlikuks,“ kirjeldas Sooman lisandväärtuse loomise protsessi. „EfTEN ei ole spekulantide kompanii, vaid nad loovad varadele lisandväärtust – seetõttu võib olla hetkel loogiline, et nad on väärtustamistöö ära teinud, vara väärtus on tõusnud ja nüüd võetaksegi sealt aastate jooksul tehtud töö viljad välja,“ viitas ka Sooman sellele, et müük on EfTENi pikema strateegia osa.

Samuti jääb Soomanile silma, et EfTEN ei ürita praeguste tehingutega spekulatiivselt turgu ajastada, vaid keskendub reaalselt väljateenitule. „On näha, et ei jääda ootama hõlptulu, et äkki lihtsalt kinnisvarahinnad tõusevad veelgi,“ märkis ta. „Selle asemel võetakse kasumit reaalselt tehtud töö eest,“ vihjas Sooman vähesele spekulatiivsusele kinnisvarafondi taktikas.