Dubai kinnisvara turg peibutab endiselt investoreid

Sanders Skoriku sõnul on Dubai viimase kümne aasta jooksul läbi teinud märkimisväärse arengu ja muutunud üheks maailma kõige modernsemaks ja dünaamilisemaks linnaks. „Rahvaarv endiselt kasvab, 2024. aastal lisandus üle 150 000 inimese. Soosiv maksupoliitika ajendab Euroopast ja kogu maailmast siia tulema just jõukamaid inimesi. Neil kõigil on vaja kuskil elada, süüa, aega veeta, lastel koolis käia jne. Tänu sellele nõudlus elamispindade järele suureneb ja avanevad uued ärid. Inimesed tulevad, et jääda. Kui sa oled keskmisest edukam inimene, kes on nõus hea elu nimel nägema rohkem vaeva nagu keskmisest edukamad ettevõtjad, siis Dubai on see linn, kust sa enam lahkuda ei taha,“ avas Skorik kinnisvaraturu kasvava nõudluse tagamaid. Ta lisas, et kui eelmisel aastal hirmutati inimesi kinnisvaramulli lõhkemisega, siis nii see pole läinud. „2024 kasvasid kinnisvarahinnad ca 15% ja 2025. aastal planeeritakse 8–10% kasvu, sest inimesi aina tuleb iga aasta juurde,“ tõdes ta.

Skorik, kes ligi aasta tagasi käis ka Äripäeva raadios Dubai kinnisvarast rääkimas, ütles, et sellest ajast on ostjate profiil vahetunud 180 kraadi. Kui alguses võtsid ühendust kliendid, kes tundsid huvi odavama kinnisvara vastu ja kelle finantsriskide võtmise võimekus oli madal, siis praegu selliseid huvilisi peaaegu pole. „Küll aga pole Eestis rohkem kui poole aastaga midagi muutunud, kinnisvaraturg on endiselt aeglane, üürid madalad, euribor kõrge ja lisaks tõstetakse makse. Ilmselt tänavune aasta ei tule ka parem. Ettevõtjad, kellel on reaalselt vaba raha, on alati ostnud vaba kapitali eest kinnisvara Eestis, sest see kasvas hinnas, oli turvaline raha paigutus ja üüritulu sai ka. Suurem osa neist investeerijatest Eesti kinnisvaraturul paaril järgneval aastal potentsiaali ei näe ja nii otsitakse uusi piirkondi,“ kommenteeris Skorik muutusi. „Täna tuntakse huvi pigem Dubais 300 000 kuni 500 000 eurot maksva kinnisvara vastu ning ostetakse ka mitme objekti kaupa. Lisandunud on need kliendid, kes müüsid Eestis osa portfelli, et hajutada riske välismaale,“ osutas ta. „Nende inimestega on palju lihtsam koostööd teha, kuna nad teevad ise ka eeltööd ja usaldavad fakte, mitte kuulujutte ning saavad aru, kuhu piirkonda täna raha ja majandus liigub,“ lisas Skorik, kes on tunnustatud kinnisvaramaakler Dubais.

Skoriku sõnul on kinnisvara ostmisel alati oluline valida võimalikult parim maja asukoht, korrus, vaade, planeering. Dubais on valikut teha keeruline, sest tihti tahab osta sama kinnisvara veel mitukümmend teist klienti. Seega peab olema oma valiku tegemisel kiire.

Praegusel ajal on kolm toodet, mida investorid ostavad, vastavalt oma eelarvele ja strateegiale: hea üüritootlusega kinnisvara ostusummaga 150 000 – 250 000 eurot, mis asub tavaliselt 20–30 minuti autosõidu kaugusel merest ja downtown’ist. „Need on piirkonnad, kus on olemas nii poed, söögikohad, pargid kui ka koolid. Hea on teada, et 2030. aastaks tuleb kõikidesse rajoonidesse ka metroo. Praegu saaks 150 000 – 170 000 euro eest ehitusjärgus olevas arenduses täissisustusega stuudiokorteri suurusega ca 35 m² majas, kus on spaa, jõusaal, bassein ja mänguväljakud. Aastase lepingu puhul oleks üüritulu 12 000 – 14 000 eurot ehk ligi 8% tootlust,“ rääkis Skorik.

Teise kategooriasse kuuluvad kahe- või kolmetoalised korterid kommuunis hinnaga 250 000 – 450 000 eurot. Skorik tõi välja, et viimasel ajal on Dubais populaarsust kogunud ühe arendaja ehitatud piirkonnad, kus asuvad madalamad ridaelamud ja kortermajad ning väiksemad villad. Seal on välja ehitatud ka infrastruktuur: suured pargid, spordi- ja laste mänguväljakud, poed, lasteaiad, koolid, kohvikud. Nendest on kujunenud eurooplaste meelispaigad, eriti noorte ja perede jaoks, kuna kõik on käe-jala juures. Lisaks on ümbruses palju rohelist. „Siin saaks ehitusjärgus uusarenduses 250 000 – 300 000 euroga suure kahetoalise 55–65 m² korteri, mille üüritulu oleks 25 000 eurot aastas ehk tootluse suurusjärk jääks 8–10% juurde. Kommuunis tasub osta kinnisvara ka edasimüügiks, sest tavaliselt tõuseb hind kogu arenduse valmimise järel paari aastaga vähemalt 30%,“ selgitas Skorik.

Kolmanda kategooria moodustavad luksuslikud korterid mere ääres või ridaelamu eelmainitud kommuunides ostusummaga 500 000 – 800 000 eurot. Ka siin kehtib tõsiasi, et ehitusjärgus kinnisvara on 30% soodsama hinnaga kui valmis korter. „Valmis uusarenduses algavad ridamaja hinnad alates 800 000 eurost, aga ehitusjärgus olevas heas piirkonnas saab ridamaja kätte 600 000-ga, arvutused tehke ise,“ viskas Skorik mõtte õhku. „Lisaks on kõikidel ehitusjärgus olevatel elamispindadel maksegraafik, mida saab ehituse jooksul tasuda osade kaupa. Paljudele ettevõtjatele see meeldib, et sissemaks on 20% ja ülejäänud summa makstakse jupi kaupa (paar tuhat eurot kuus) ja siis ongi märkamatult 2–3 aastaga korter välja ostetud,“ selgitas ta.

Dubais on mere ääres väga vähe maad ja väljakujunenud piirkondades, nagu näiteks Palm Jumeirah või Dubai Marina, on korterid väga kallid. Skoriku sõnul on veel mõned piirkonnad, mis on ehitusjärgus ja suure kasvupotentsiaaliga, nagu näiteks Dubai Islands ja Maritime City, mis asub 15 minuti autosõidu kaugusel downtown’ist. Sinna rajatakse uued elamupiirkonnad koos randade, jahisadama, kaubanduskeskuste, kohvikute ja kõigeks vajalikuga.

„Seal saaks osta 70 m² suuruse kahetoalise korteri butiikmajas hinnaga 500 000 eurot, mille aastane üüritulu jääks 40 000 – 50 000 euro juurde, mis annaks 8–10% tootlust,“ lausus ta. Loomulikult on Marina, Downtown koos Business Bayga ajalooliselt kõige turistirohkemad ja tihedalt asustatud rajoonid, kuid seal toimib pigem lühiajaline üüriturg. „Inimesed, kes elavad Dubais üle aasta, väldivad nendes piirkondades elamist turistide tõttu, sest hinnad on kõrged, liiklusummikud, pilvelõhkujad, lisaks pole kuskil perega aega veeta. Seal arendusprojektideks vaba maad peaaegu ei ole ja kui mingi uus maja tuleb, siis on hinnakasv juba müügihinna sisse arvestatud ja suurt kasvu ei tasu loota,“ selgitas ta.

Skoriku sõnul teeb algaja investori jaoks Dubai kinnisvaraturule sisenemise keeruliseks, et valmis kinnisvara ostes peab kogu raha olema arvel, sest laenu on välismaalasel keeruline saada. Kuna ka uusarenduses kinnisvara ostes tuleb 60–70% ostuhinnast enne ehituse valmimist ära maksta, siis päris tühjade kätega või vähese kapitaliga Dubais alustada ei saa. Seega peab esimesi investeeringuid tehes arvestama enda rahaga. Ka tuleb kogu ostusumma kohe välja käia neil, kes soovivad valmis kinnisvara osta ja kes on nõus tänast turuhinda maksma. „Investoril pole ju mõtet tänase turuhinnaga osta. Isegi kui ta tahab osta üürimise eesmärgil, oleks ju hea kinnisvara võimalikult odavalt kätte saada. Samas kui osta ehituse ajal, ei pea kogu summat olemas olema, piisab vaid 20 protsendist + 4% ühekordne maamaks, mida tasutakse alati ostmisel,“ selgitas Skorik. Lisades, et Dubais on ehituse ajal makseplaan, näiteks 20% on sissemaks, 40–50% ehituse ajal (kahe-kolme aasta jooksul) ja ülejäänud summa kinnisvara kättesaamisel. „Võimalik on taotleda viimasele osamaksele laenu (ehituse lõpus on 30–40%-ne osamakse), kuid selle peale ei tasu loota, seega peaks ikkagi vajaminev raha tagataskus olema. Samas on väga positiivne, et laenu ei anta kergekäeliselt. Dubais tehakse üle 70% tehingutest ilma laenuta, mis tähendab, et näiteks suure ülemaailmse majanduslanguse korral ei juhtu Dubai kinnisvaraturul suuri kollapse,“ usub Skorik.

Dubais on kinnisvara otse arendajalt turvaline osta, kuna enne ehitusloa saamist peab arendaja tõendama sealsele maa-ametile, et tal on piisavalt vahendeid selle projekti elluviimiseks. Teiseks peab arendaja omama deposiitkontot, kuhu kliendid kinnisvara osamakseid tasuvad. Deposiitkonto on Skoriku sõnul maa-ameti ehk valitsuse kasuks külmutatud ja kui arendajaga peaks midagi juhtuma, siis klient saab raha tagasi või tehakse teise arendaja poolt tööd lõpuni. „Ehitajate üle teostab Dubais järelevalvet sama maa-amet, kes vastavalt hoone valmimisele vabastab raha deposiidist. Samuti kontrollib maa-amet, et hoone oleks ehitatud projekti järgi,“ rääkis ta. Ainukese riskina toob Skorik välja algaja arendaja, kes endale tunnustatud ja usaldusväärset nime pole veel teinud. „Siis on oht, et kõik pole nii, nagu 3D-brošüüris lubatud oli, kas on tööd teostatud madalama kvaliteediga või majad ehitatakse valmis, aga infrasüsteeme ja avalikke alasid, nagu basseinid ja spordiväljakud, ehitatakse veel kaks aastat. Hea professionaalne maakler teeb koostööd ainult suuremate ja mainekamate arendajatega, kellel on olemas ajalooline tõestus, et nad on oma projektid vastavalt lubadustele valmis ehitanud. Sellised arendused on kvaliteetsed ja sinna soetatud kinnisvara on ka hiljem nõutud,“ tõdes Skorik.

Eesti ostjatest 90% soetab kinnisvara Dubaisse investeeringuks. Skorik ütles, et kuna paljud ostjad on edukad ettevõtjad vanuses 35–45, kellel lapsed käivad juba koolis ja nad ei taha ilma tungiva vajaduseta kuhugile mujale kolida, siis need ostavad kinnisvara kas üüriks või edasimüügiks. Ka on neile oluline, et n-ö oma inimene, kes reaalselt tunneb turgu, elab seal ise ja on ka Dubais kinnisvarasse investeerinud. Nad soovivad ka, et hiljem kinnisvara valmides keegi pädev isik vaataks objekti üle, aitaks teha kõik vajalikud liitumislepingud (vesi, elekter, gaas, internet), vajadusel sisustaks korteri ja paneks üürile või müüks selle edasi.

„Kinnisvara siin ostes saabki otsustavaks kaalukeeleks, et tehakse koostööd oma ala spetsialistiga, kes saab olla iga küsimuse korral toeks. Kindlasti peaks see isik elama perega Dubais või vähemalt sügisest hiliskevadeni, kuna suvel niikuinii vaiksem,“ selgitas Skorik. „Soovitavalt tuleks eelistada oma kaasmaalast, kellel Eesti eluolu korraldus ja taustasüsteem on teada. Lisaks ei tea muust rahvusest maakler või arendaja Eestist mitte midagi. Mina ka ei lähe näiteks poolakaid nõustama, sest ma ei tea nende maksusüsteemi ega elukorraldust,“ lisas ta.

Skoriku sõnul pole saladus, et Dubais maksab arendaja maaklerile kliendi toomise eest vahendustasu ning ja kliendi jaoks sellega ostetava uue kinnisvara hind ei muutu. „Kirjutamata reegel aga ütleb, et hea maakler peab kliendi jaoks olemas olema algusest lõpuni, aidates teda lepingu sõlmimise, kinnisvara üleandmise ning muude küsimustega. Kahjuks aga 90% maakleritest kaob kohe peale komisjonitasu saamist ära, sest nad ei viitsi kliendiga tegeleda,“ tõdes kogemustega maakler.

Skorik ütles, et kui potentsiaalsel ostjal on leitud pädev maakler, saab temaga koostöös panna paika eelarve ja strateegia. „Tähtis on hoida kainet meelt ja saada aru, et kinnisvara on pikaajaline mäng. Lootes, et ostes täna kinnisvara 150 000 euro eest ja müüa see aasta pärast poole kallimalt, siis nii see ei toimi. Samas kui valida õige objekt vastavalt eelarvele, siis võib saada 7–10% üüritulu ja 5–10% hinnakasvu aastas ehk kuni 20% kombineeritud kapitalikasvu,“ toonitas ta.

Dubai kinnisvara vastu huvi tundjatele ütles Skorik, et talle on oluline juba alguses kliendiga suheldes mõista, milline on investeerimise eesmärk, eelarve, kas inimene on varem üldse Dubais käinud ja mis kokkupuuted tal kinnisvaraga on ning mis on ta ajahorisont. „Mõni klient võtab ühendust, et ma saadaks talle mingeid pakkumisi – kahjuks niimoodi see ei käi. Mida rohkem infot klient annab, seda sujuvam on edaspidine protsess. Kui alginfo on olemas, siis saan kokku leppida tasuta konsultatsiooniks aja, mis toimub kas videokõne kaudu või silmast silma kohtumisena, et vastata esile kerkinud küsimustele,“ rääkis ta. „Kui plaan on paika pandud ehk strateegia ja eelarve on paigas, saan kliendile pakkuda piirkondi ja arendusi koos detailse infoga (miks just see projekt, milline potentsiaal, üürihinnad jne),“ lisas ta.

Siit jagunevad Skoriku sõnul kliendid kaheks. Kuna uusarenduse ostuks ei pea tulema Dubaisse kohale, sest kõik lepingud saab allkirjastada kulleri abiga ja hiljem tuleb ka sealsest maa-ametist digitaalne kinnitus, et vara on registreeritud ostja nimele (OQOOD ehk Eesti mõistes VÕL). „Kui on kohe hea pakkumine laual, siis osa ostab, usaldades mu kogemust, kohale tulemata. Teine pool ostjatest tuleb Dubaisse ja neile teen päeva-kaks kestva tuuri, kus vaatame üle huvipakkuvad piirkonnad ja arendused. Külastame arendajate kontoreid, kus olemas maketid, lisamaterjal, tihti ka näidiskorterid, ja diskuteerime ning siis teeb klient valiku,“ kirjeldas maakler protsessi. „See info, mida klient saab, on väga põhjalik, tasuta ja ei kohusta millekski. Kui klient tunneb, et ikka pole see, siis pole midagi teha ja me lähme eluga edasi,“ lisas ta.

Skorik rääkis, et heade arendajate projektid müüakse 90% juhtudel juba eelmüügis välja. „Hiljuti oli Dubai ühel suurimal kinnisvaraarendajal Damacil uue ridamajade arenduse müük, kus müüdi 3000+ ridamaja päevaga välja ning loomulikult said parimad valikud teha need kliendid, kes maksid nn ostuhuvi kuu aega ette ja vabamüüki ei jäänudki midagi,“ selgitas ta. Lisades, et hetkel võtab arendaja juba vastu eelbroneeringuid Riverside’i projektile summas 50 000 AED-d (tagastatav kuni konkreetse korteri broneerimiseni). Nii saavad eelbroneerijad esimesena korruseplaanid ja hinnakirjad ning esimeste seas valida sobivad korterid. Seega, kui on tulemas projekt, mille vastu on suurem huvi, kui on pakkumisi, siis tavaliselt enne müügi algust määrab arendaja ostuhuvi tasu. Klient tasub tavaliselt 5% objekti hinnast ning teavitab oma eelistest (korrus, vaade jne).

Kui algab ametlik müügipäev, siis vastavalt järjekorranumbrile pakub arendaja kliendile olemasolevaid ühikuid. Kui kliendile pakkumine sobib, siis kinnitatakse broneering ja tasutakse järelejäänud summa + 4% DLD (järelejäänud sissemaks tuleb tasuda 7–21 päeva jooksul sõltuvalt arendajast). 4%-ne registreerimismaks makstakse esimese sissemaksuga, sest arendaja saadab müügilepingu Dubai Land Departmentisse registreerimiseks. „Seejärel arendaja sõlmib ostjaga müügilepingu, kus on sätestatud kõik detailid (objekt, hind, valmimine, ostja andmed ja muud tingimused). Peale lepingu allakirjutamist tuleb mõne aja jooksul Dubai Land Departmentist OQOOD ehk omandidokument, mis tõestab, et olete selle ühiku omanik ehitatavas majas,“ kirjeldas õnnestunud ostutehingut Skorik.