Kas ehitada kodu FIEna, äriühinguna või eraisikuna?

Tihti kasutab füüsilisest isikust ettevõtja oma kodu ka ettevõtluse jaoks. Siit ka õigustatud küsimus, kas ettevõtluse tulust tohib maha arvata ka eluaseme soetamise kulud? Üldine reegel on see, et FIE saab ettevõtluse tulust maha arvata ettevõtluse kulud. Kuna kodu kasutatakse eeldatavasti ka elamiseks, siis saab kodu soetamisel maha arvata vaid osa selle soetusmaksumusest. Seega tuleb leida mõistlik proportsioon, mida on võimalik maksuametile põhjendada (lähtuvalt ettevõtluse olemusest, mahust, intensiivsusest jne).

Kuna FIE arvestab kulusid kassapõhiselt, siis saab ettevõtluse kuluks kanda tegelikult äramakstud summa ehk eeltoodut arvestades proportsiooni sellest. Seega kui kodu ehitatakse või ostetakse laenuga, siis saab ettevõtluse kuluks kohe arvata reaalselt makstud kuludest ettevõtlusega seotud osa, kuigi laen makstakse tagasi aastate jooksul. Selleks, et kulusid tegelikkuses millestki maha arvata, peavad olema samas suurusjärgus ettevõtluse tulud kuni 7 aasta jooksul. Nimelt ei saa ettevõtluse tulu ületavaid ettevõtluse kulusid edasi kanda lõpmatuseni, vaid ainult 7 aastat. Seega kui prognoositavalt 7 aasta jooksul ei teki nii suurt ettevõtluse tulu, mis kataks kodu ostmisel ettevõtluse kuluks kantud summa, siis on mõistlik valida väiksem proportsioon või hoopis kapitalirent, mille puhul ei osteta eluaset kohe välja nagu laenu puhul, vaid makstakse igakuiseid väljaostumakseid.

Oluline on teadvustada seda, et kui osa kodu soetamise kuludest kantakse ettevõtluse kuluks, siis kodu müümisel on sama proportsioon müügitulust ettevõtluse tulu, mis maksustatakse tulu- ja sotsiaalmaksuga. Seega elukoha hilisemal müümisel tekib olukord, kus sellelt proportsioonilt, mida kasutati elamiseks, ei tule maksta mingeid makse ning sellelt osalt, mis oli ettevõtluses kasutuses, makstakse maksudeks 59 müügihinnast. Arvestada tuleb ka seda, et kui kodu soetusmaksumusest osa kantakse ettevõtluse kuluks, siis on ka vaid osa intressidest eluasemelaenu intressid ning tulumaksu saab tagasi ainult sellelt osalt laenuintressidest, mis vastab elamiseks soetatud osale. Ettevõtluse kuluks kantud kodu osakaalule vastavad intressid saab kanda ettevõtluse kuluks.

Seega FIEna kodu soetamine aitab maksukohustust edasi lükata, mitte vähendada. Kui aga kodu ostetakse pikemaks perioodiks ning eeldada, et selle aja jooksul ehitise hind tõuseb, siis võib lõpuks maksukoormus hoopis suureneda.

Kodu on võimalik ehitada ka nii, et äriühing ehitab selle valmis, kandes ehituskulud ettevõtluse kuluks. See variant võimaldab ära kasutada äriühingu vabu vahendeid. Selleks, et ehituskulusid saaks vaadata ettevõtluse kuluna, peab äriühing hakkama saama ehitisest tulu. Kui äriühingu hoonesse asub elama äriühingu töötaja, juhatuse või nõukogu liige või tema abikaasa, laps või vanem, siis peab teadma, et turuhinnast odavam üür on nimetatud isikute puhul erisoodustus ning äriühing peab hakkama igakuiselt maksma tulu- ja sotsiaalmaksu erisoodustuse hinnalt (turuhinna ja tegeliku üüri vahe). Selleks, et äriühingul ei tekiks maksukohustusi, peab üürisumma vastama turuhinnale. Kindluse mõttes võib küsida mõnelt kinnisvarabüroolt kirjaliku seisukoha üüri turuhinna kohta. Samas ei pruugi äriühing kõiki ruume välja üürida, vaid kasutada osa oma äritegevuses. Arvestada tuleks, et maksuamet võib tulla kontrollima, kas ja millist osa kasutab äriühing oma ettevõtluses ning millises osas elatakse. Sel juhul oleks hea, kui maja projekt toetaks ideed kahest ruumikasutajast.

Maja ehitamisel võib olla soov saada tagasi ehitamiseks ostetud kaupadelt ja teenustelt makstud käibemaksu. Tuleb rõhutada, et eluruumide ehitamisel ei luba käibemaksuseadus käibemaksu mahaarvamist. Kui aga äriühing ehitab elumaja, mida hakatakse kasutama ainult ettevõtluseks maksustatava käibe jaoks, siis tohib ehitamisel käibemaksu maha arvata. Sellisel juhul on äriühing terve ehitamise aja ja ka hiljem maksuameti teravdatud tähelepanu all ning juhul kui ruume hakatakse ikkagi kasutama elamiseks, siis on äriühingul suur maksurisk. Praktikas ei ole maksuamet siiani lähtunud hoone sihtotstarbest, vaid selle tegelikust kasutamisest.

Kui aga plaanitakse perele soetada paik, mis jääbki koduks, siis on kõige kindlam, aga samas ka väikseima maksuvõiduga variant luua kodu eraisikuna. Siis võib tulust maha arvata eluasemelaenu intressid ning kodu müümisel ei tule maksta saadud kasult tulumaksu.