Kinnisvaraturul on oodata nõudluse suurenemist

Järgnevalt veel mõned faktid ja prognoosid 2003. aasta kinnisvaraturu kohta.

Eeldatavasti jätkub palgatõus ca 10-lises kasvutempos, millest küll olulise osa moodustab jätkuvalt ümbrikupalkade vähenemine, kuid enamuse siiski majanduse üldine areng ning produktiivsuse kasv.

Maksuameti infole tuginedes ei toimu keskmise palga kasv ebavõrdsuse suurenemise teel ehk niigi tipp-palku saavate inimeste kasvavate tulude arvelt, vaid selle vedajaks on keskklassi palgatõus. Mahult kõige kiiremini on kasvamas keskmiselt 15 000 kr/kuus teenivate inimeste arv, mis on kinnisvaraturu kasvumootorina parim stsenaarium.

Eesti Panga andmetel oli eraisikute laenujääk Eestis 2001. a SKT suhtes 12. Tänaseks on see tõenäoliselt mõne protsendi võrra kõrgem. Sama näitaja ELi maades on ca 48 ning USAs ja Jaapanis ca 75. Suurima osa laenujäägist moodustab kõikjal eluasemelaen, mille kahjusus on äärmiselt madal (Eestis kuni 0,2 mahust). Laenajate arvu on suurendanud eelkõige inimeste kasvanud valmidus laenu võtta, mitte laenusaajatele esitatavate nõuete alanemine. Laenajate kõrge krediidikvaliteet on loonud tugeva põhja laenuportfellide edasisele kasvule.

Sügisel 2002 läbi viidud Emori uuringu kohaselt on Eesti leibkondadest ca 13 võtnud laenu kinnisvara soetamiseks. Sama uuring näitab, et ca 21 leibkondadest planeerib lähima aasta jooksul laenu võtta, mistõttu on elanikkonna meelestatus laenukoormuse suurendamise vastu jätkuvalt positiivne.

Hinnanguliselt moodustab kuni 10-lise omafinantseeringuga s.h lisatagatistega eluasemelaenude osakaal väljastatavast laenumahust kuni kolmandiku. Seega soetatakse suur hulk kinnisvarast 90?100 ulatuses laenuraha eest, mistõttu on turg muutumas üha tundlikumaks võimalikele tagasilöökidele finantssektoris (eelkõige intressitõusule).

Finantsturgudel prognoositakse euribori langust kuni 2003. aasta keskpaigani, hiljem on oodata mõõdukat tõusu. Eluasemelaenude riskimarginaalid on Eestis ca 2,8?4, võrdluseks Soomes umbes 1. Kuna enamik kohalikest pankadest kuulub valdavalt Skandinaavia suurpankadele, pole laenuraha omahinnas mitmekordset vahet. Seega sõltub riskimarginaalide edasine langus turuosaliste ambitsioonidest. Juhul, kui keegi neljast suuremast pangast (eelkõige Nordea või Sampo) soovib turuosa soodsama intressi abil suurendada, peavad ülejäänud intressilangusega kaasa minema.

Kõik kohalikud krediidiasutused planeerivad eluasemelaenude väljastamise mahu kasvu järgnevaks aastaks ca 20?50. Seega võib eeldada pankade jätkuvalt agressiivset eluasemelaenukampaaniat, mida toetab soodne intressimäär. See suurendab laenusaajate hulka ning seeläbi nõudlust ja hindu kinnisvaraturul. Enamik fundamentaalsetest teguritest toetab nõudluse kasvu, mis suhteliselt konstantse pakkumise tingimustes mõjub hindadele positiivselt. Konkreetne kasvunumber sõltub suures osas turuosaliste ootustest ja pankade laenupoliitikast.

Liigkonservatiivsed laenuandjad peavad jätkuva kasvu tingimustes leppima turuosa kaotusega. Samas ei saa välistada nende alalhoidlikku strateegia õigsust pikemas perspektiivis, kuna vägagi piiratud mahuga turul võib küllastumine saabuda ootamatult. Siiski on peale Tallinna büroopindade turu ülejäänud sektorites ülepakkumisest ja kriisi ennetavate meetmete tarvituselevõtust veel vara rääkida.