Kontor eramus eeldab kadalipu läbimist

Kui eramus tahetakse hakata pidama bürood, kauplust või muud asutust, siis tuleb läbi käia kohaliku omavalitsuse poolt sätestatud protseduurireeglistik.

Hoone funktsiooni muutus eeldab maa sihtotstarbe muutmist. Viimast on võimalik teha ehitusloa alusel, mille saamiseks on vaja esmalt taotleda projekteerimistingimusi. Taotluses tuleb ära näidata, et individuaalmajja soovitakse rajada asutust.

Projekteerimistingimuste järgi koostatakse projekt, võetakse konkreetse objekti puhul vajalikud kooskõlastused ning seejärel saab hakata taotlema ehitusluba.

Seaduse järgi saab kuni 1995. aastani õiguslikel alustel (st projekti ja ehitusloaga) püstitatud ehitiste puhul maa sihtotstarvet muuta ka kasutusloa põhjal, seda juhul, kui uus funktsioon ei too kaasa ehitamist. Need juhtumid on siiski erandlikud ja keerulised. Üldjuhul ei ole võimalik, et funktsiooni muutmisega ei kaasne ehitamist, kuna nõuded eluhoonele ja mitteeluhoonele on erinevad. ?Viimased on rangemad ja tingivad üldjuhul ikka ehituslikke muudatusi,? sõnab säästva arengu ja planeerimise ameti vanemspetsialist Märt Ilus. Nii näiteks tahab majutusasutus fuajeed saada, ka tuletõrjenõuded on asutusele teised.

?Kui tuleb selline ehitus- või kasutusloa taotlus, mis muudab maa sihtotstarvet, siis suunatakse taotlus planeerimisspetsialistile, kes annab hinnangu, muudatus ja lubade andmine on võimalik,? räägib Ilus. Lähtutakse eelkõige sellest, mil määral hoone funktsiooni muutmine muudab selle piirkonna linnaruumi, st mõjutab lähemaid ja kaugemaid naabreid.

Arhitekt Ahti Kooskora hinnangul võib mõnikord olla sellest kasugi, et eramajade vahel mõni büroo on. ?Siis on seal ka päevasel ajal liikumist,? põhjendab ta. ?Näiteks Lillekülas on palju büroosid ja seal ei häiri nad kedagi.?

Enam mõjutavad linnaruumi näiteks kauplus või majutusasutus, kus käib palju kliente.

Büroo puhul on piirid ähmasemad, sest kontoris võib paar inimest tegeleda internetikaubandusega, samas aga võib ka kontoris käia palju kliente, mis häirib lähinaabreid. Ka näiteks kümne töötajaga firma puhul, kus kliente küll ei käi, aga töötajate autod peavad kontori ette ära mahtuma, võivad naabrite huvid kahjustatud saada.

Olemasolevale hoonele üle 33protsendilise laienduse tegemise korral, nagu ka uue hoone püstitamisel, kaasneb detailplaneeringu nõue ja sihtotstarbe muutmine on võimalik üksnes detailplaneeringu alusel.

Seadus ei sätesta detailplaneeringu muutmise võimalust, mistõttu tuleb alati vajadusel kehtestada uus detailplaneering.

Ühe krundi puhul on võimalik rakendada detailplaneeringu menetluse lihtsustatud korda, kus avalikustamise asemel kooskõlastatakse kava naaberkruntide omanikega. Nii hoiab aega kokku juhul, kui naabrid on asjaga nõus.

Maa sihtotstarbe muutmisel tuleb arvestada, et sellega kaasneb maamaksu muutumine.

Ehkki büroosid on ka paljudes korterites, on need tõenäoliselt suures osas n-ö illegaalselt. Üldreegel on see, et mitteeluruum peaks olema majas eraldi sissepääsuga ja/või peab olema teiste korteriomanike nõusolek. Paraku on see valdkond meil veel reguleerimata, mistõttu puudub toimiv järelevalve.

Paraku on segadus ka mõistetes ja piirides. Keegi ei keela firmat korterisse registreerida ega inimestel kodus töötada. Samuti külalisi vastu võtta. Kust aga algab piir, mil asi juba seadusevastane on, ei oska keegi öelda. Mitu inimest peab firmat külastama, et need pole enam külalised, vaid kliendid, või mitu inimest peab büroos töötama, et tegemist oleks traditsioonilises mõttes kontoriga, mitte kodus koos töötavate inimestega, pole kuskil kirjas.

Ranno Tingas, IMG Konsultant ASi vanemjurist, maksukonsultant:

Eramu kasutamine äripinnana maksuprobleeme otseselt kaasa ei too.

Maksustamisel tuleb lähtuda tehingute ja toimingute majanduslikust sisust ning juhul kui elumaja on äripinnana kasutuses, siis saab ka vastavaid kulusid ärikuludena käsitleda.

Vastupidiselt aga ei kõrvalda maksuriske see, kui äriühingule kuuluv eluruum registreeritakse äripinnana.

Maksuprobleemid tekivad aga eelkõige juhul, kui füüsiline isik annab oma elamu osaliselt või tervikuna äriühingu kasutusse ning viimane hakkab kandma kulusid seoses selle elamuga. Sellisel juhul võib tekkida küsimus nende kulutuste seotusest ettevõtlusega ning ärikulude proportsiooni õigsusest.

Praktikas on maksuhalduri revidendid käinud ka kohapeal ruumidega tutvumas, et näha nende tegelikku kasutust.

Halvimal juhul võib maksuhaldur leida, et elamut ei kasutata ettevõtluses, ning määrata erisoodustuselt tulu- ja sotsiaalmaksu (kui hoone kuulub äriühingu töötajale tulumaksuseaduse § 48 tähenduses).

Seega, kui elamu on osaliselt äriühingu kasutuses, siis on oluline, et äriühingu kantavate kulude osakaal oleks põhjendatud ning vajadusel ka tõendatav.

Kui elamu antakse tasu eest äriühingu kasutusse, siis peab arvestama, et äriühingul on makstavalt üüritasult tulumaksu kinnipidamise kohustus.

Kui eluruumi kasutab füüsilisest isikust ettevõtja oma ettevõtluses, siis on samuti oluline kulude õige proportsiooni kohaldamine.

Kui füüsilisest isikust ettevõtja soovib elamu soetamismaksumust osaliselt või täielikult ettevõtluse kuluks arvata, siis peab ta arvestama, et selle elamu hilisemast müügist laekuv tulu on ettevõtluse tulu (maksustatud tulu- ja sotsiaalmaksuga).

Samuti tasub teadvustada, et eluasemelaenu intresside füüsilise isiku tulust mahaarvamise õigus kaob, kui eluruumi ei kasutata enam elamiseks, vaid võetakse kasutusele ettevõtluses või antakse kolmandate isikute kasutusse.