Liisitud pinna üürimine kätkeb endas riski

Liisinguvõtjaga sõlmitud üürileping võib üürnikule kaasa tuua lepingu kohese ja etteteatamiseta lõppemise koos sellega kaasnevate kulude ja kahjudega.

Liisingulepinguga finantseeritakse tavaliselt asjade ostu. Tihti arvatakse, et liisinguleping lõpebki sellega, et asja omand antakse liisinguvõtjale üle. Kui nii läheb, siis probleemi ei teki ? üürnikul on juba üürileping üürileandjaga, kes ühel hetkel muutub liisinguvõtjast omanikuks.

Sageli jäetakse aga arvestamata, et liisingulepingu lõppedes omandi üleandmine liisinguvõtjale pole üldsegi liisingulepingu vältimatu tunnus.

Kuna tavaliselt liisinguandja ja liisinguvõtja ei avalda üürnikule liisingulepingu tingimusi, on üürnikul raske valmistuda ebameeldivateks ootamatusteks.

Mis juhtub, kui liisinguleping lõpeb, kuid liisinguvõtja ei saagi kinnisasja omanikuks? See võib juhtuda, kui liisinguvõtja (üürileandja) on liisingulepingut rikkunud ning liisinguandja kasutab õigust lepingust taganeda. Samuti võib liisinguleping olla juba sõlmitud nii, et liisinguvõtja ei omanda kinnisasja. Mõlemal juhul katkeb omaniku (liisinguandja), üürileandja (liisinguvõtja), üürniku suhete ahel, mis on üürnikule ainsaks sidemeks kinnisasja omanikuga.

Juba kaks ja pool aastat kehtiva võlaõigusseaduse (VÕS) sätted annavad üürnikule kaitse juhtumiteks, kui üürileandja peaks muutuma üüritud asja võõrandamise või koormamise korral.

VÕSi § 291 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Sarnane on ka üürileandja vahetus hoonestusõiguse või kasutusvaldusega koormamisel ja reaalservituudi ning isikliku kasutusõiguse seadmisel.

VÕSi § 323 kohaselt võib kinnisasja müügi korral omandaja (uus üürileandja) või koormamise korral asjaõiguse saaja (hoonestaja, kasutusvaldaja, servituudi saaja) elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda kolme kuu jooksul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

VÕSi § 324 järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada. Uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt §s 323 sätestatule üles öelda.

Nimetatud sätted aitavad üürnikku mitmeti ? selgitavad, kes ikkagi on üürileandja ja kuidas üürileping uuele üürileandjale üle läheb, kinnitavad üürilepingu jätkumist üürileandja vahetumisel ning kaitsevad üürnikku üürileandja vahetumisega kaasneda võiva üürilepingu ennetähtaegse lõppemise eest.

Kõigile on selge, et näiteks kinnisasja koormamisel hoonestusõigusega lähevad üürileandja õigused üle hoonestajale, samuti muutub kinnisasja omanik üürileandjaks, kui hoonestusõigus kustutatakse.

Ülalnimetatud VÕSi sätted käsitlevad juhtumit, kus üürileandjaks on ruumide või hoone omanik või muu isik vastava kinnisasjaõiguse alusel, ning kinnisasjaõiguste tekkimine, lõppemine ja üleminek on täpselt sätestatud seaduses.

Tundub aga, et seadusandjal on võlaõigusseaduse loomisel jäänud märkamata liisitud asjade väljaüürimise probleemid.

Mis ikkagi juhtub üürnikuga, saab siin öelda ainult kohus. Kohus võib leida, et seaduse mõtte ja eesmärgi kohaselt on vaja kaitsta liisinguandjaga lepingu sõlminud üürniku huve samas ulatuses kui omanikuga üürilepingu sõlminud üürniku puhul. Üürnikule on aga ebameeldiv, kui kohus otsustab kasutada lähedase õigussuhte analoogiat. Liisingulepingu järgi annab liisinguandja asja liisinguvõtja kasutusse. Kuna samuti toimivad pooled üürisuhtes, võib kohus lähtuda VÕSi üüritud asja allkasutusse andmise reeglitest, misjuhul tuleks liisinguvõtjaga sõlmitud üürilepingut vaadelda kui allüürilepinguga analoogilist lepingut. Kuid VÕSi § 288 lg 6 ja § 332 lg 2 sätestatu kohaselt lõpeb üürilepingu lõppemisel allkasutus ja seetõttu peaks koos liisingulepinguga lõppema ka üürileping.

Autor: Margus Mugu