Eesti kinnisvaramullist hakkab õhk välja voolama

Äripäev võrdleb Eesti kinnisvaraturu kuueaastase perioodi näitajaid Soome, Hollandi ja Suurbritannia ajalooliste andmetega, vaatluse all on ruutmeetri hind, selle suhe rendihinda ja laenuintress. Kui Eesti kordab nende riikide mustrit, siis on tõusulaine hari ületatud ja sel aastal on hinnaralliga lõpp.

Ealeski varem pole majahinnad tõusnud nii kiiresti, nii pikalt ja nii paljudes riikides ? see The Economisti poole aasta tagune väide ning asjakohane ülevaade kinnisvaramulli haprusest sobitub suurepäraselt Eesti praeguste oludega. Eesti anno 2006 tähendab miljonit krooni Mustamäe paneelmaja korteri eest. Moodi on tulemas akendeta toad ning muud laadi kinnisvaraüllatused, uusi kortereid ja maju rajavad nii teada-tuntud firmad kui ka ei tea kust tekkinud pooleteramehed. Kinnisvaraturul on gaas põhja vajutatud.

Kas Eestis läheb kinnisvaramull pauguga lõhki või jookseb vaikse sisinaga tühjaks? Tallinnas maksis 2000. aastal rahuldavas seisus eluruumi ruutmeeter keskmiselt 5000 krooni, praegu 15 000. Seni on hind ainult kasvanud, kiiremini kui mujal. Euroopas on hinnad ammu peadpööritavas kõrguses Iirimaal ja Hispaanias, viimasel kümnendil on spurt toimunud Prantsusmaal, Itaalias, Belgias, Taanis ja Rootsis. Samas on osa mulle praegu tühjaks jooksmas ? Austraalias on majahinnad juba kukkunud, nelja-viie aasta eest kiirele hinnakasvule asunud Briti kinnisvaraturg jahtub hoogsalt, tõus on peatunud Hollandis ja Uus-Meremaal. Ka USAs on paari aasta eest alanud suur hinnatõus pidurdumas.

Eesti pealinnas on hinna ja üüritaseme suhte võrdluses vahe viimaste aastatega kasvanud kosmilise 138 protsendini. See on mõjuvaim tõend selle kohta, et kinnisvara on ülehinnatud. Selles klassis lööb omamaiseid rekordeid enamik juba mainitud riikidest, kuid nende tippmargid jäävad Eesti omale oluliselt alla. Selle näitaja põhjal on Suurbritannias, Austraalias ja Hispaanias kinnisvara poole võrra üle hinnatud.

Eesti pole küll USA, kuid suundumused kinnisvaraturul on täpselt samad. Ja USA juhtumit peavad sealsed ajakirjanikud üha sarnasemaks Austraalia ja Suurbritannia näidetega. Ameerika keskpanga panid närvitsema turul hindu üles ajavad spekulandid ? 2004. aastal osteti veerand majadest investeeringuks, mitte seal elamiseks. Tallinna kesklinnas seisab praegu tühjalt hinnanguliselt kolmandik uutest korteritest.

Ilmselt tuntuim spekuleeriva kinnisvarainvesteeringu näide on Maakri Maja Tallinna kesklinnas ? uute kortermajade rajamise laine eelpost. Kui maja 2003. aastal valmis, kirjutas Äripäev, et seal on edasimüümiseks või väljaüürimiseks kokku ostetud kümneid kortereid. Kahte korterit omas toona majas Delfi juhatuse esimees Ville Jehe, kes müüs need maha nelja kuu pärast.

Jehe ütleb, et ta tahtis korterid küll välja üürida, kuid tegemist oli murrangulise ajaga, kus üüriturg kukkus ning soodsaks muutunud pangalaenu tõttu oli inimestel üürimise asemel mõttekas laenu võtta. Jehe lausus, et investeerib praegugi koos partneritega Uus Maast kinnisvaraturule, kuid tegemist pole eraisiku üksiküritusega.

?Isiklikult ei pea ma normaalseks olukorda, kus keegi võtab laenu enda nimele ühe korteri ostuks ja sugulaste nimel veel kahe korteri ostuks,? tõdes Jehe. Samas lisas ta, et ei usu langust ja lumepalliefekti teket kinnisvaraturul: ?Hinnad pole nii kõrged. Ainus, mis silma paistab, on see, et inimesed ei säästa ? kõik läheb kinnisvara peale ja pangakontod on tühjad.?

Mainitud Maakri Majja soetatud mitu korterit on viimastel kuudel palju tähelepanu toonud endisele justiitsministrile Ken-Marti Vaherile ja ta perele. Prominentsete kinnisvarainvestorite hulgast leiab ka suusakuulsuse Kristina Mmiguni, kellele kuulub kinnistusregistri andmeil Tallinnas uutes majades kokku kaks korterit. Neis Kaupmehe tänaval ja Kaarli puiesteel asuvates majades pakuvad kuulutused väljaüürimiseks ridamisi kortereid.

Kolme kuu eest kirjutas Äripäev broneeringutega hangeldajatest, kes pakkusid kortereid järelmüügis kümnendiku võrra kõrgema hinnaga. Hinnanguliselt käib pea iga kümnes uus korter broneerijate käest läbi ? kokku teeb see kasvava ärivaldkonna suuruseks mitukümmend miljonit krooni aastas. See on otse kui peegelpilt USA kinnisvaramullist, kus samuti maju juba enne valmimist kokku osteti, lootes neid vaheltkasuga edasi müüa.

Eesti buumi tingimustes saab lisatagatise korral kinnisvaralaenu ka ilma omafinantseeringuta. Ja palgatõendit mõnes kohas ka ei küsita. Sama tegur toetas ka Ameerika buumi, kus finantseerimissüsteem põhines kinnisvarahüpoteegil ? 42% esmaostjaid ei teinud kodu ostes sissemakset ning aina sagedamini ei küsitud tõendeid ostja varalise seisu ja töökoha kohta.

Eesti kinnisvaraintressid on viimase viie aastaga langenud ligi kolm korda, olles intresside tulumaksuvabastust arvestades juba pea maailma soodsaimad. Samas võib intressi vaikne, kuid järjekindel tõus tuua kaasa hoopis järsu piduri kinnisvarahinna kasvule ? täpselt nii juhtus mullu suvel Suurbritannias. Viimase poole aastaga ongi laenuintresside aluseks olev Euribor kerkinud poole protsendipunkti võrra. Lihtsamalt öeldes ? 20aastase laenu tagasimakse on tõusnud umbes 5% võrra. Ning tõus jätkub, ütlevad eksperdid.

Eesti keskpank on laenude ülikiire kasvu pärast mures. Keskpanga sõnul on pangad hakanud laenuotsustes üha rohkem lähtuma tagatisest kui kliendi maksevõimest. Nii karmistaski keskpank pankadele nõudeid, millega märtsist suureneb pankade omavastutus eluasemelaenude andmises. Kas need võtted aga suudavad peatada mulli kasvamist või on need juba kivid uppuvale laevale, näitab aeg. Eesti kinnisvaramullist aga kostab esimest sisinat ning teiste riikide analoogiaid vaadates võib väita, et see sisin läheb ainult valjemaks.

Kinnisvara hinna kasvu või languse põhjused on riigiti olnud erinevad.

Hinnatõus pidurdus pärast 2000. aastat, praegu on aastane muutus paari protsendi suurune. 1995?2001 kasvasid Hollandis majade hinnad 80 protsendi võrra. Üle 75 protsendi on kasvanud ka kinnisvara hinna ja rendi suhe. Paljud analüütikud ja pangad hoiatasid, et see võib viia hinnakorrektsioonini.

Olemas oli ajalooline kogemus ? 70ndate lõpus oli Hollandis samuti kiire kinnisvarahindade tõus, millele järgnes valuline langus 80ndate alguses.

Kinnisvaraturg on Hollandis liikunud oma teed. Erinevalt teistest Lääne-Euroopa riikidest pääses Holland 80ndate lõpus majandussurutisest, 90ndad tõid kaasa hoopiski plahvatusliku majade hinna tõusu üle terve maa. Teiseks erinevuseks oli laenajate kohtlemine ? erinevalt Hollandist kaotas enamik Lääne-Euroopa riike tulumaksuvabastuse laenuintressidelt (Saksamaa, Suurbritannia) või kärpis seda tõsiselt (Skandinaavia maad, Prantsusmaa, Belgia). Kolmandaks sai kinnisvaralaenu mahus, mis moodustas kuni 125% objekti väärtusest ? teistes riikides ei laenatud rohkem kui 70?80%, ajuti 100%.

Praeguseks on riik säärase suuremeelse kinnisvara finantseerimise lõpetanud.

Üldine hinnatõus pidurdus järsult 2005. aasta suvel, olles samas olnud aasta esimeses kvartalis veel 10%. Viimati oli hinnamuutus jäänud alla 5 protsendi piiri 1996. aastal. Müügimaht kahanes kolmandiku võrra võrreldes aastatagusega. Keskpank otsustas mullu augustis langetada baasintressi 4,5% tasemele (see oli aasta aega püsinud 4,75 protsendil)

Briti kinnisvara hinnaralli peatas intressitõus 2004. aastal, mil keskpank tõstis alates jaanuari 3,75% tasemelt poole aastaga neljal korral baasintressi 0,25 protsendipunkti võrra augustiks 4,75% tasemele.

Intressitõuse põhjendati mitmeti ? inflatsiooniga, mis oli üle kahe aasta jõudnud taas 2% tasemele, majahindade kasvuga, tarbimise kasvuga, pingetega tööturul, majapidamiste võlgade kiire kasvuga.

Soome kinnisvaraturg on viimastel aastakümnetel olnud ebastabiilne ? põhjuseks nii turu struktuurilised iseärasused kui ka riigi kõikuvad majandusolud, mis tipnesid 90ndate algul panganduskriisiga. Intensiivne hinnatõus oli 1987?1988, kui majade hinnad kasvasid kokku 55%, kolmandiku võrra ainuüksi 1988. Sellele järgnes aastane stabiilsuse periood ja siis katastroofiline hinnalangus kümne aasta tagusele hinnatasemele.

80ndateni oli Soomes ülireguleeritud kinnisvarafinantseerimise süsteem, mis põhines arvukatel pisipankadel. 1987.?1988. aasta buum peegeldas riigi suurepärast majandusseisu, paljuski tõukas seda tagant piirangute tühistamine turul. Intressimaksed olid soodsad ning kruntidest oli puudus, laenu ja kinnisvara väärtuse omavaheline suhe kasvas ja makseperioodid kahekordistusid. Esialgseks majade hinna krahhi põhjuseks oli üldine intressitõus, mis oli seotud Saksamaa ühinemisega. Soome rahaturuintressid tõusid kolme aastaga 1990 novembri lõpuks 9,7-lt 14,7 protsendile. See lõi enim neid laenajaid, kes olid maja ostnud buumi ajal.

Täna Eestis toimuvat kinnisvarahindade tõusu on üsna raske arenenud riikide kogemustega võrrelda. Peamine põhjus on, et Eesti majandus on väga tihedasti seotud Euroopaga ning sellest tulenevad võimalused mõjutavad Eesti elanike käitumist ja tegevust üsna tugevasti. Samuti on pangal keeruline teha väga pikaajalisi tulevikuprognoose, sest tänane kinnisvaraturu areng otseselt majanduslikele argumentidele ei tugine.

Samas omab SEB Eesti Ühispank seisukohta, et suure tõenäosusega kinnisvarakriisi lähiajal oodata ei ole. Pärast väga kiiret hinnatõusu Tallinnas võiks oodata hindade mõningast rahunemist. Samas on arvata, et Tallinnas toimunud hinnatõus kandub edasi mujale Eestisse. Kinnisvaratehingutes näeb SEB Eesti Ühispank 2006.aastal 20% kasvu.

Kuna kinnisvara hinnatõus on juba pikemat aega ületanud palgatõusu, siis on oodata kinnisvarahindade tõusu raugemist. Samuti peaks seda hoogu vähendama baasintresside tõusu tõttu kallinev laenukulu.

Eesti kinnisvaraturu võrdlus teiste riikidega on adekvaatne ja samas pole seda ka.

Pole seetõttu, et Suurbritannia puhul on meil tegemist saja-aastase turuga, Soome ja Hollandi puhul ulatub see II maailmasõja järgse ajani. Tuleb arvestada seda, et igal riigil on olnud kinnisvara hinna liikumistele omad põhjused.

Teisest küljest on Eesti säärane võrdlemine väga kohane ? me pole eripärane riik, mis ei allu üldistele majandusarengutele ja seaduspärasustele. Võrdlus teiste riikidega annab hea pildi sellest, mis võib juhtuma hakata.

Võimatu on öelda, kui palju on Eestis kinnisvaraturul spekulante. Pakun, et 30?50% uutest kesklinna korteritest Tallinnas seisab hetkel tühjalt. Seda on piisavalt palju ? kui nad kõik korraga müüki paisata, võib turg paariks kuuks kinni kiiluda. Hinna kasv pidurdub, sest see muudab automaatselt ostjate mõttemaailma, nad hakkavad passima ja võrdlema. Kui neid kortereid sujuvalt müüki panna, mida juba ka tehakse, siis laheneb asi sujuvamalt. Üürihinnad on praegu nii maas, et spekulandid ei taha kortereid üürile anda.

Kinnisvara hinnatõus peatub ilmselt tänavu teises pooles.