Arendaja võib lepingut muuta

Üks kinnisvaraarendajate valupunkte on see, kuidas täita oma lepingulisi kohustusi ostjate ees olukorras, kus eelmisel aastal kallinesid ehitustööd ja -materjalid ootamatult üle 60%. Kas see annab arendajatele õiguse nõuda lepingu muutmist, tõstes kinnisvaraobjekti müügihinda?

Tavapärases situatsioonis võtab kinnisvaraarendaja võlaõiguslikke müügilepinguid sõlmides riski, kuhu on sisse arvestatud võimalik 10-20protsendiline turuhindade kõikumine.

Mida teha aga olukorras, kus on toimunud märkimisväärsed ja etteaimamatud muutused majanduskeskkonnas?

Osaliselt pakub sellises olukorras lahendust võlaõigusseaduse paragrahv 97. Nimelt ütleb seadus, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, võib kahjustatud lepingupool nõuda lepingu muutmist. Samas on see reegel erandiks võlaõiguse põhiprintsiibile - lepingud on täitmiseks. Ja erandi kohaldamisel tuleb ikka olla ettevaatlik. Nii sõltub ka selle paragrahvi rakendamine erinevatest asjaoludest.

Üks peamisi argumente, mis räägib sellistel hetkedel kahjumis vaevleva kinnisvaraarendaja kasuks, on märkimisväärne ja etteaimamatu muutus ärikeskkonnas. See, et Euroopa Liiduga liitumise järel toimus Eestis ulatuslik kinnisvarabuum ja ehitushindade kallinemine, oli üllatuseks pea kõigile selle valdkonna spetsialistidele.

50-60protsendiline hinnatõus on erakordne, mida tõestab fakt, et kümned kinnisvaraarendajad seisavad täna ühiselt probleemi ees ja otsivad väljapääsu kahjumis olevatest ostu-müügitehingutest. Arendajate kasuks räägib asjaolu, et kallinenud kinnisvarahind peegeldub tema turuväärtuses, mistõttu ostja ei kaota tehingus ka siis, kui peab eluaseme või muu objekti eest planeeritust rohkem maksma.

Lisaks on see õiguslik lahend rakendatav mitte ainult arendajate, vaid kõikide kinnisvaraobjektiga seotud osapoolte puhul.

Osale kinnisvaraarendajatele võib nimetatud seadus pakkuda leevendust olukorras, kus Eestis on toimunud hüppeline hinnatõus.