Kas pank võib takistada kinnistu jagamist?

"Üldpõhimõtte kohaselt ei ole kinnisasja omanike nõusolek kinnisasja jagamiseks vajalik, kui kinnisasja jagamisel jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima. Kui õiguste endisel kujul kehtima jäämine ei ole võimalik, jäävad kinnistusraamatusse kantud õigused kehtima vastavalt notariaalselt tõestatud kokkuleppele," selgitas advokaadibüroo Tamme & Otsmann ning Ruus & Vabamets advokaat Liina-Maarja Uuemõis.

Uuemõis juhtis tähelepanu sellele, et võrreldes teiste piiratud asjaõiguste omanikega annab asjaõigusseadus kinnisasja jagamisel hüpoteegipidajale oluliselt suuremad õigused. Nimelt nõuab seadus kokkulepet kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidajaga ka siis, kui tema õigusi ei kahjustata, st kui hüpoteek jääb senise järjekohaga kehtima kõigile kinnisasja jagamisel tekkinud kinnisasjadele.

"Oluline on meeles pidada, et see kehtib ka juhul, kui jagatav kinnisasi on kaasomandis ja üks või mitu kaasomanikku on koormanud oma kinnisasja mõttelised osad hüpoteegiga. Kuigi kaasomanik võis koormata oma mõttelist osa kinnisasjas teiste kaasomanike nõusolekuta, mõjutab hüpoteek kaasomandis oleva kinnisasja jagamisel ka teiste kaasomanike õigusi," rõhutas advokaat.

Kokkulepe on sellisel juhul vajalik panga ja kõigi kinnisasja kaasomanike vahel. "Vastasel juhul võiks kinnisasja jagamine hüpoteegipidaja õigusi kahjustada, kui oma mõttelist osa hüpoteegiga koormanud kaasomanikule jagamise tulemusena jääva kinnisasja väärtus oleks senise mõttelise osa omast väiksem," põh-jendas Uuemõis.

Kuigi seadus ei näe ette hüpoteegipidaja selgesõnalist kohustust leppida kokku ning anda nõusolek kinnisasja jagamiseks, ei tähenda see hüpoteegipidaja suvast tulenevat õigust keelduda vastavatest tahteavaldusest.

"Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega," ütles advokaat.

Niisiis tuleb lisaks paljudele planeerimis- ning maakorralduslikele küsimustele kinnisasja jagamisel aegsasti tähelepanu pöörata ka kinnisasja koormavate kolmandate isikute õigustele. "Et vältida pikalevenivaid vaidlusi, soovitan kaasomanikel võimaluse korral juba enne mõtteliste osade koormamist hüpoteegiga kinnistu kasutuskorras kokku leppida."

Põhiküsimus on hüpoteegipidaja jaoks selles, kas kinnistu jagamise kaudu tagatise väärtus väheneb või mitte.

Kõige problemaatilisem on ilmselt olukord, kus hüpoteegiga on olnud koormatud mõtteline osa kinnistust ja kaasomanike vahel ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepet kinnistu kasutamise korra kohta (kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe). Sellisel juhul soovib pank infot reaalosadeks jagamise tulemusel tekkiva kinnistu väärtuse ja olukorra kohta ehk hindamisakti, mida siis võrrelda laenu taotlemisel arvesse võetud tagatisega.

Samuti võib tekkida takistus, kui tagatise väärtuse kindlakstegemisel ja tagatislepingu sõlmimisel on kehtinud kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepe ja kinnistu reaalosadeks jagamisel soovitakse osad "ümber mängida", pakkudes hüpoteegipidajale tagatiseks esialgsele kasutuskorra kokkuleppele mittevastavat osa ehk "uut tagatist".

Üldjuhul pank ei võta tagatiseks kinnistu mõttelist osa ilma kasutuskorra kokkulepet sõlmimata ja seepärast peaks eos olema osa probleemidest kõrvaldatud. Juhul, kui hüpoteegipidajaga soovitakse kinnistu jagamisel kokku leppida selliselt, et jagamise tulemusena jääb tagatiseks väiksema väärtusega kinnistu, kui seda oli esialgne kaasomandiosa, siis peab nõusoleku saamiseks arvestama kas kohustuste osalise ennetähtaegse täitmise või hüpoteegipidaja poolt aktsepteeritava lisatagatise seadmisega.