Kinnisvara-aasta 2010 - mis toimus?

Eelmisel nädalal pealkirjastas Äripäev oma juhtkirja järgmiselt - "Kinnisvara suures mängus tagasi". Tõsi - juhtkirjas viidatud artiklis oli küll juttu sellest, kuidas pangad laenude tagatisvara kokku ostavad, kuid suurpankade tegevus annab aimu sellest, et hinnad enam ei lange ja pigem nähakse kinnisvaras taas teenimisvõimalust. Jõudsime meiegi samale järeldusele.

Prognoositi: aasta lõpuks on Tallinna korterite keskmine hind 15% kõrgem

Prognoos pidas vett

Tallinna korterite hinnad käisid sügaval põhjas ära 2009. aasta suvel ning 2010. aasta märksõnad on olnud suurenev tehingute arv ning kerkivad hinnad.

Selle aasta novembri lõpuks oli keskmise ruutmeetrihind kosunud 14 082 kroonini. Võrdluseks - detsembri lõpuks aasta tagasi oli see number 12 452 krooni. Kiire arvutus annab tõusuks 13%.

Prognoositi: jaanuaris-veebruaris võib tulla väike langus, mis kompenseeritakse suve alguseks

Jää hakkas liikuma

Jaanuaris ja veebruaris andis endast tõesti märku iga-aastane trend, millele on kinnisvararingkondades antud koodnimetus "Jõuluks koju!". Masu või mitte, kehtib kinnisvaraturul vana reegel, et enne jõule käib vilgas tehingute tegemine, millele järgneb aasta alguse suhteline vaikelu.

Märkimisväärset kompensatsiooni kevad ja suvi aga ei toonud. Küll aga tekitas tõdemus. "Jaak, kurat, jalad põhjas!" huvi kallima kinnisvara vastu - tekkis kindlustunne, et kinnisvara ei kaota enam aastaga kolmandikku oma väärtusest, nagu pärast buumi juhtus. Tehti esimesed suured kuni 10miljonilise hinnaga majaostud, tõusis huvi elamumaade vastu ning oldi jälle valmis ka ise ehitamine ette võtma.

Kevadel hakkas jää liikuma ka 3-4 aastat varjusurmas olnud suvemajade turul.

Avanesid nende inimeste rahakotirauad, kel oli ajapikku küll raha juba kogunenud, kuid oodati sobivaid hindu ja majanduse mõningatki stabiliseerumist. On ju suvila luksuskaup, nagu näiteks teine auto peres - selle peale hakatakse mõtlema siis, kui elamiseks vajalik olemas ning tekib vaba raha, mida võib hea äraolemise peale kulutada. Oli see siis väike aiamaja Muugal või 10hektarise krundiga ülesvuntsitud talukoht, sihtrühm need objektid üles leidis ja kaubaks need läksid.

Prognoositi: kuna ehitushinnad on madalad ning konkurents meeletu, saavad arendajad pakkuda head kvaliteedi-hinna suhet

Hea kvaliteet käristas hinnalõhe suureks

Võib öelda, et aasta alguses oli hinna-kvaliteedi suhtega tõesti üsna hästi. Kui praegu ringi vaadata, torkab silma, et heas asukohas paiknev hea ja kvaliteetne kinnisvara maksab siiski palju. Hinnang "hea ja kvaliteetne" tähendab, et lisaks kvaliteetselt ehitatud hoonele on olemas ka korralik infrastruktuur ja elukeskkond - pood, kool-lasteaed ning lähimasse bussipeatusesse jõudmiseks ei pea naabrimehelt küüti paluma.

Hinnavahe selle hea ja uue ning vanema kinnisvara vahel on aga liiga suureks kärisenud. See vahe peab vähenema. Küsimus on vaid selles - kuidas? Kas alumise taseme hinnad tõusevad või ülemise otsa hinnad langevad?

Võib prognoosida, et arenduses olevate objektide hind oluliselt siiski ei tõuse - maju ja kortereid saab palju ning kes tahavad müügitempot hoida, peavad ka hinnataseme mõistliku hoidma.

Prognoositi: arendajad tulevad järjest välja uute arendusprojektidega

Uusarendusi nagu seeni pärast vihma

Uusi arendusprojekte tekkis sel aastal tõesti palju. Võib isegi öelda, et liiga palju.

Kui 2009. aasta lõpus polnud uusi projekte põhimõtteliselt ühtegi ja mõnel üksikul nokitseti enne müüki paiskamist vaikselt viimaseid töid teha, siis 2010. aasta kevadest alates on pidevalt uusi arendusprojekte juurde tulnud ning lõppu veel ei paista.

Näiteks on Tallinnas ja Harjumaal eri faasis müügil üle 1700 elamispinna kokku 110 arendusprojektis, kusjuures neist 25 projekti veel müümata enam kui 700 korteriga lisandus tänavu. See võib märku anda peatsest ülepakkumisest.

Kui vaadata veel kas valminud või menetluses olevaid detailplaneeringuid, on nende järgi võimalik Tallinna ehitada 14 000 korterit, mis on üks väiksemat sorti linnaosa jagu elamispinda. Kuna elanikkond Tallinnas oluliselt ei suurene ja pole ka kuulda, et mõni linnaosa vundamendini maha tõmmatakse, võib see tähendada järgmist: tohutu hulk nendest planeeringutest a) jäävad seisma või b) planeeringute sihtotstarve tehakse ümber.

Teisest küljest on uusarenduste küllus aga positiivne uudis - kuna konkurents korteriturul on suur, ei saa arendajad hinda arutult tõsta.

Prognoositi: ärikinnisvara turul jätkub langus, pööre tuleb alles aasta pärast

Rõõmus tõdemus - langust ei tulnud

Büroopindade üürihinnad ajasid noka ülespoole ning toimus ressursside ümberjagamine - oli nii võitjaid kui ka kaotajaid.

Nii on näiteks buumi ajal ehitatud A-kvaliteedi uued büroohooned suutnud oma majad peaaegu täis saada - keskmine vakants jääb nende puhul 10% kanti, veel 2009. aasta keskel oli üle 30% pindadest tühjad. Kui vahepeal oldi valmis ruumid üürnikega täitma sümboolse summa eest, siis aasta lõpuks küsitakse juba märksa kõrgemat hinda.

Mõne aja tagune A-klassi büroohoonete olelusvõitlus on aga üle kandunud B- ja C- kategooriasse, mille üürnikud parema ja moodsama keskkonna jahil maha jätsid. Madalama kategooria hoonete omanikud seisavadki nüüd küsimuse ees - mida edasi teha?

Õnneks on aasta teises pooles olnud kuulda, et paljud ettevõtjad, kelle peas mõlguvad laienemise ja uute töötajate värbamise mõtted, otsivad taas just odavamat büroopinda. Siiski võib arvata, et suur osa neist jääb veel pikaks ajaks tühjaks, sest nii kiires tempos ettevõtted veel ei laiene, et kõik vabad büroopinnad ära täita.

Kaubanduspindade puhul oli selle aasta hüüdlause - suurtel läheb hästi.

Mikrorajoonisisene väike kaubanduskeskus on hääbuvaks nähtuseks saanud. Paljud nõukogude ajal ehitatud ABC-tüüpi keskused hingitsevad veel edasi, aga helget tulevikku ei ennustaks neile ükski prohvet.

Tarbija läheb aina mugavamaks ning viib oma raha suurtesse kõik-ühes-kaubanduskeskustesse.

Et Kristiine ja Rocca al Mare keskus keset suurt masu hoolega laienesid, oli täiesti teadlik tegevus ja ideaalne ajastus. Selle liigutusega tõmbasid nad turul koore pealt ära ja tagasid endale veelgi kindlama rahavood.

Üürilepingu tingimuste üle käib kõva kauplemine, kuid kindel on see, et üürihindu dikteerivad kaubanduskeskused ning nimekiri nende tiiva alla poeruumi tahtjatest on pikk. Põhjus on lihtne - paljudel ettevõtjatel polegi mõtet oma poodi kuskil mujal püsti panna kui ainult suurtes kaubanduskeskustes, kuhu liigub koos ostjate massiga ka raha.

Prognoositi: toimunud hinnalangus meelitab ligi välisinvestoreid

Aktiivne luuretegevus ja kaalutletud ostud

Väide, et välisinvestorid on Eestis tagasi, vastab küll tõele, kuid ei vasta ettekujutusele iga päev lennujaama saabuvatest investorite hordidest, kes paluvad taksojuhil end lähima saadaval oleva kinnisvaraobjekti juurde sõidutada.

Aktiivsemaks on muutunud fondid, kes on pannud sisse väga selgelt piiritletud ostuorderid. Neid huvitavad näiteks investeeringud alates 10 miljonit eurost, tootlusega alates 8% aastas. Selliseid objekte paraku eriti palju ei ole.

Ka jaeinvestorid on aktiviseerunud, osa neist veel n-ö luure suunal - nad lasevad endale väga palju pakkumisi saata ja tutvuvad olukorraga - mida turul üldse saada on, mis võimaldaks neil oma kapitali kasvatada? Sobivuse korral tehakse tehing aga kiirelt.

Tallinnas tuntakse eriti suurt huvi kesklinna ja vanalinna korterite vastu. Samal ajal on välismaalaste huviorbiiti sattunud ka linnalähedased maatükid ja majad, Pärnu, Haapsalu ja teiste kuurortide elamispinnad.

Kolmas grupp välismaalasi on need, kes tahavad Eestis elada või vähemalt märkimisväärse osa oma ajast siin veeta. Paljud neist on näiteks Soome pensionärid, kel Maarjamaal kinnisvara soetamine ja vanaduspõlve nautimine tunduvalt odavam kui teisel pool lahte.