Eksperdid - 2011 toob hinnalisa

Siiski nägi ta ka üht ohukolli kummitamas. "Ohumärgina tuleb arvestada Ungaris, Kreekas, Iirimaal, Hispaanias, aga ka USAs ja Hiinas toimuvat. Kui sealt mingi "pauk" tuleb, siis selle lainega läheb Eesti majanduselu, sealhulgas kinnisvaraturg, kaasa ilma ise suurt vahele ütlemata," märkis Toompark.

Jättes selle võimaliku stsenaariumi kõrvale, vaatame, mida eksperdid selleks aastaks prognoosivad.

Tänane leht tasub aga kindlasti alles hoida, sest aasta lõpus vaatame, kelle ennustus kõige rohkem täppi läks.

1. Tallinna korterite keskmine hind ja üüriturg?

2. Kuidas mõjutab kinnisvaraturgu euro käibeletulek?

3. Mis toimub uute arendus-projektidega?

4. Mis juhtub hinna-kvaliteedi suhtega?

5. Kas saabub oodatud positiivne pööre ärikinnisvaraturul?

6. Kuidas välisinvestorid eurole reageerivad?

1. Kui praegu on Tallinna keskmine ruutmeetrihind 14 000 krooni, siis 2011. aasta lõpus on see vähemalt 1000 eurot. Üüriturul annavad tooni üha rohkem investorid, kes soetavad vara ühe eesmärgiga - see mõne aasta pärast vaheltkasuga maha müüa. Seniks aga soovitakse vara üürile anda.

2. Loodan, et plahvatust ei tule. Samas selle mittetuleku peale mängida ei julge ilmselt keegi. Eurotsooniga liitunud riikides on tavaliselt lõpuks emotsioonid võitu saanud ning hinnatõus (sh kinnisvaraturul) järsk olnud. See ei oleks Eestile praegu üldse hea. Inimestel oleks vaja veel vanu haavu lakkuda, mitte uuele rallile söösta. Eelistatud oleks stabiilne, rahva ostujõu kasvust tingitud turu arenemine.

3. Ainuüksi Harjumaal on praegu müügis üle 1700 uue elamispinna kokku ligi 110 arendusprojektis. Neist veel müümata 700 elamispinda 25 projektis lisandus mullu. Uute arendusprojektide ehitamist alustatakse sisuliselt igal nädalal. Ostjatele on see hea uudis - tihenev konkurents hoiab hinnad kontrolli all. Toimunud on suur hindade diferentseerumine - hea uus korter maksab oluliselt rohkem kui keskpärane vana elamispind kõrvalmajas. Vahe võib olla isegi 60-80%, kuna ostja otsib kvaliteeti.

4. Ehitushinnad on hakanud üles rühkima. Kallinevad nii ehitusmaterjalid kui ka tööjõukulu. Viimane on juba praegu sattunud iseäranis tugeva surve alla, kuna head ehitajad on kõrges hinnas ka naaberriikides. Kvaliteet kõige üldisemas mõttes on kinnisvaraarenduses oluliselt paranenud. Jutt ei käi mitte betooni koostekvaliteedist, vaid just terviklikust lähenemisest.

Asukoht määrab arenduse edukuse - mäletatavasti osteti buumiaegu kodusid ka piirkonda, kus polnud valmis ehitatud teid, puudus ühistranspordiühendus, koolid-lasteaiad jäid liiga kaugele. Ostjad on hakanud kaasa mõtlema ja arendajad teavad seda.

5. Positiivne saab tänavu olema just asjaolu, et mitu aastat täiesti varjusurmas sektor elavneb taas. Kui büroopindade üüriturg aktiveerus juba mullu, siis lao- ja tootmispindade ning ka ärimaade vastu hakkab huvi alles taastuma.

6. Kindlasti positiivselt. Turg muutub investorile arusaadavamaks, Eestit usaldatakse rohkem.

1. Usun, et Tallinna elamispindade hinnad võiksid aastaga tõusta suurusjärgus 10-15%. See on suhteliselt suur number, kuid Eesti hüplikul turul ehk isegi mitte liiga palju.

Elamispindade üüriturg on keerulisem küsimus, sest selle kohta on kindlat statistikat vähem saada ja üüriturg on suhteliselt vähe läbipaistev. Siiski võib arvata, et väljaüüritava vara hinna kasvades peab ka üürihinnal suund tõusu poole olema. Teatud mõttes on isegi kahju, et kriis läbi hakkab saama. Kriis aitas aktiveerida üüriturgu, mis iseenesest on positiivne, sest laiendab elamispinna vajajate võimalusi.

2. Euro saabumisele ma liiga suurt tähelepanu ei pööraks. Ühtegi plahvatust kinnisvaraturul ma ei ootaks. Kui need plahvatused tulevad, siis pigem negatiivsed plahvatused, mis on tingitud välismõjudest, mida me oodata ei oska. Elamispindade turg võiks "buumima" hakata siis, kui tööpuudus on kindlalt vähenemas, palgad sirgjooneliselt tõusmas, ettevõtted oluliselt laienemas. Niipea seda kardetavasti aga ei tule.

3. Uute arendusprojektide turul on olukord selles mõttes keeruline, et konkurents järjest tiheneb. Uusi projekte tuleb järjest juurde. Loodan, et arendusprojektide turul ei tule teist lainet, kus hurraa-optimismiga turule tulijad uue ülepakkumise tekitavad, mis järgmise ringi arendajaid raskustesse suruvad.

Loodan südamest, et järjest turule tulevad arendusprojektid muutuvad arendaja- või ehitajakesksetest objektidest kliendikeskseteks kodudeks ehk üha enam hakatakse arvestama, mida kliendil vaja on ja mida ta tegelikult tahab.

4. Ehitushindades on selgelt märgata hindade tõusu. Kui sektorisse tuleb raha ehk nõudlust juurde, siis on raske uskuda, et ehitushinnad ei peaks edasi tõusma.

Kvaliteedi ja hinna suhe on keeruline kontseptsioon, mis igal tootjal enese väite järgi parim on. Üldiselt on nii, et ehitusbuumi ajal satub kvaliteet ohtu, kuna ehitavad mitteprofessionaalid. Ehituskriisi ajal on probleem see, et ehitamisel hoitakse kõikjalt maksimaalselt kokku. Igal ajal omad hädad.

5. Usutavasti tuleb ärikinnisvarasektoris selgus, mille alusel ühel momendil kinnitame, et turu põhi jäi 2010. aastasse. Selleks oleks vaja, et turg võtab selge suundumuse ning seda võib sellelt aastalt oodata küll. Ärikinnisvaraturu saame omakorda jagada mitmeks alaliigiks, millest suuremad on kaubanduspinnad, büroopinnad ning lao- ja tootmispinnad. Kõik need sektorid liiguvad paraku erinevates tsükli faasides ja iga sektori taastärkamine jääb erinevasse aega. Vaadates näiteks hoonestatud ärimaade tehinguid, siis tehingute arvus me mingit tõusu veel ei näe, nagu ka tootmismaade puhul. Samas paistab tehingute arvu langus justkui ka läbi olevat.

6. Usun, et enamik välisinvestoreid ei tule siia mitte euro pärast. Nad tulevad seetõttu, et kinnisvaraturg on osaliselt juba võtnud (elamispindade turul) ja osaliselt võtmas (äripindade turul) selget trendi positiivses suunas.

Euro-ootuses küüsi närivatel magalakorteriomanikel, kes uuelt aastalt hiiglaslikku korterite väärtuse kasvu ootavad, soovitaksin maha rahuneda. Väikesed välisinvestorid võivad küll korterite vastu huvi tunda, kuid nende fookuses on ikkagi kesklinna korterid. Suuremad investorid üksikute korterite ehk elamispindade soetamise vastu huvi ei tunnegi. See, kui mõni kohalik soomlane Nõmmele korteri ostab, ei tähenda veel, et välisinvestorid on äärelinnadesse jõudnud ja ostavad seal elamispindu kokku.

1. Esialgsetel andmetel on võrreldes eelmise aasta detsembriga korterite pinnaühiku mediaanhind tõusnud 8%. Statistilist hinnataset hoiavad hinnatud asukohas, keskmisest parema kvaliteediga objektide tehingud. Lähikuude jooksul hakkavad üüriturgu mõjutama kommunaalkulud. Üürikorterite turul jätkub hindade diferentseerumine. Tõenäoliselt näeme 2011. aastal üürihindade 10-20% tõusu.

Arvatavasti tekib Eesti suuremates linnades lähiaastail üüriturg, mis on mõistliku tootlusega ja sarnase õigusruumiga nagu näiteks Skandinaavias.

2. Otsest põhjust, mis peaks euro saabumisel kinnisvarahinnad tõusma, ei ole. Tööpuudus on kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus. Euro tulekul peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase veidi alanema, kuid samas näeme tõenäoliselt sel aastal enamike kinnisvaralaenudega seotud Euribori tõusu. Eurost enam mõjutab kinnisvaraturgu demograafiline situatsioon ja krediidipoliitika.

Aasta alguses võib ostu-müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jälle müüa pärast euro saabumist. Kindlasti üritavad ka müüjad sellel aastal kinnisvaraturul hindu kergitada.

3. Eelkõige Tallinnas valitseva üldise korterituru positiivse fooni taustal on järsult suurenenud uute projektide arendus. Esialgu on paljudele arendajatele takistuseks liiga kallid sisendid, näiteks buumi ajal ostetud maa, mis ei võimalda pakkuda konkurentsivõimelise hinnaga tooteid.

Lisaks on Tallinnas müügis sadu kinnisvarabuumi ajal spekulatiivsel eesmärgil ostetud kortereid, mida omanikud ei soovi müüa alla soetamishinna, kuid uued projektid tulevad reeglina müüki soodsamate hindadega. Mitmetel arendajatel on müümata buumi ajal ehitatud objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad aga uueks tõusuks.

Võimalik, et euro-ootuse eufoorias ja kinnisvara arendusriske valesti hinnates, keeratakse jällegi vint üle nagu mõned aastad tagasi.

4. Hinnad kasvasid korterelamutel 10- 15%. Sarnane kasv toimub tõenäoliselt ka tänavu. Kuna praegusel potentsiaalsel ostjal on kõrgendatud ootused kvaliteedi osas, siis selles järeleandmisi ei tehta.

5. Positiivne pööre ärikinnisvaras toimus juba aastal 2010. Suuremates kaubakeskustes vakantsust pole. Samas on mujal asuvatel pindadel endiselt vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele.Tallinna A-klassi büroopindadel taastus nõudlus aasta teisel poolel. Tõenäoliselt alustatakse 2011. aastal mõne uue büroohoone ehitamist.

1. Tallinna korterite keskmine hind tõuseb 10%. Üüriturg sai langustrendist üle 2010. aasta teisel poolaastal. Üürikorterite pakkumine on vähenenud ja hinnad vaikselt tõusule suundunud. 2010. aastal oli Uus Maa andmetel Tallinnas üürihindade tõus kuni 5%. 2011. aastal eeldame tõusutrendi jätkumist. Praegu on neid ostjaid vähe, kes ostavad korteri, et seda välja üürida. Lisaks toob euro kasutuselevõtmine kaasa hinnaümardused ülespoole.

2. Jaanuar ja veebruar võib olla uue rahaga harjumise aeg. Märtsiks ootame huvi kasvu kinnisvaraturul. Usume, et pankade laenuandmise vajadus elukondlikus sektoris tõuseb, kuna euro kasutuselevõtt ja Eesti stabiilsed majandusnäitajad parandavad meie reitinguid ning maailma raha hakkab meie turu vastu elavamat huvi tundma. Odavnev raha toob kaasa laenusurve, turunduskampaaniad ja tihedama konkurentsi selles sektoris. See omakorda soodustab kinnisvara ostujõudu ja hinnakasvu. Usume, et euro ja meie majandusnäitajad äratavad investorite huvi Eesti vastu.

3. Arendusprojektide maht tõuseb Tallinnas 1500 ühikuni aastas. Ohtlikuks võivad saada mastaapsemad projektid, kus müüdavate ühikute arv ületab 50. Hästi õnnestub müüa Tallinna arendatavaid kortereid, mis ehitatakse väljakujunenud, tugeva infrastruktuuriga keskkondadesse, nt kesklinna või selle lähistele, ja kus korterite arv jääb alla 50.

4. Ehitushind tõuseb. Samas, ehitusettevõtted vajavad tellimusi ja tööd ning seega ehitatakse 2011. aastal veel mitmed ehitusobjektid omahinnaga, et säilitada käive ja inimesed meeskonnas. Samas hinnatõusu kindlustab jätkuv toorme ja materjalide hinnatõus.

Et tagada hea läbimüük uusarenduste puhul, tuleb mõelda kvaliteedile, arhitektuurile, hoone praktilisele ja efektiivsele kasutusele. Energiasäästlikkus omab aina olulisemat tähendust nii investorite kui ka koduostjate hulgas.

5. Ärikinnisvaraturg on pead tõstmas juba eelmise aasta teisel poolel. Enamik Tallinna äripindade turust on oma põhja saavutanud. Saabunud on stabiilsus. Uute büroomajade vakants on alla 30%. Üürihinnad on küll madalad, kuid järgmisest aastast võib siin toimuda korrektuure ülespoole. Usume, et äripindade turul Tallinnas on järgmisel aastal oodata 5% hinnatõusu.

6. Usume, et euro tulek ja värske Country of the Year tiitel ajakirjalt Economist annab investorite huvile tuult tiibadesse. Eesti turg on Euroopas üks atraktiivsemaid. Suure raha tulekut segab küll meie väiksus, aga keskmised ja väikeinvestorid leiavad kinnisvarasektorist palju põnevaid võimalusi.