Tootmispinnad taas nõutud kaup

Kui langusaastate pessimistlikud prognoosid viisid lao- ja tootmispindade turu nõudluse vahepeal lausa vabalangusesse ja omanikud-üürileandjad tegid kuni 50protsendilisi allahindlusi, siis 2010. aasta kevadeks olukord stabiliseerus ning selle aasta kevade hakul võib BPE Kinnisvaraeksperdi kutselise maakleri Ennu Susi sõnul juba positiivseid muutusi märgata.

"A-klassi lao- ja ka tootmispindade järele on nõudlus suurenenud, vakantsus on vähenenud, rendihinnad on hakanud tasapisi tõusma. Omanikud ja üürileandjad, kes on rasked ajad üle elanud, ei ole enam sundseisus. Ka sundmüükide arv on jäänud oluliselt väiksemaks," loetles Susi märke, mille põhjal võib 2011. aastasse vaadata küllaltki rõõmsalt.

Prognooside järgi on aasta teisest poolest oodata ka sisenõudluse kasvu, mis kajastub kindlasti ka lao- ja tootmispindade turul. Tõenäoliselt puudutab see Susi hinnangul kõige enam just väiksema ning keskmise suurusega A-klassi lao- ja tootmispindasid. Samas üürihindade suuremat kasvu ta siiski ennustada ei julgeks, pigem jääb see mõõdukaks.

Ettevaatlikkus mõjutab lepingu pikkust. Betooni tänaval laokompleksi haldava Roman Loovi sõnul pole ettevõtjate huvi enam mitte niivõrd hinda alla kaubelda kui leida oma laieneva tegevuse tarbeks sobivat pinda.

"Ei saa muidugi öelda, et seda massiliselt küsitaks, aga 1000-3000ruutmeetriste laopindade vastu on selge huvi olemas. Päringuid tuleb igal nädalal, kõik loomulikult tehinguteni ei jõua, kuid huvi on pidev ja on tunda, et muutus on toimunud," rääkis Joestoni Investeeringu OÜ juhatuse esimees Roman Loov.

Esialgu on mitmed rendihuvilised lepingu tähtaegadega veel ettevaatlikud. "On neid, kes vajavad täiendavat pinda, aga ei ole päris kindlad, kui kauaks seda vaja on - kui pikalt nõudluse tõus nende teenuse järele kestab."

Loov ütles, et kuigi praegu on tal veel liiga vara teha konkreetseid plaane laopindade juurdeehitamiseks, on mõtted sellel rajal juba uitamas käinud. "Valmidus on olemas," ütles ta.

Hind ja vajadused panevad liikuma. Suuremate tootmispindade puhul on kõige enam aktiviseerunud ettevõtted, millel on välismaised investorid. "Sel aastal on ilmselt oodata, et enim huvi näitavad tootmispindade vastu üles ettevõtted, mis kulude kokkuhoiu tõttu on huvitatud tootmise toomisest Eestisse," prognoosis Rime Kinnisvara äripindade atesteeritud maakler Mauri Linnas.

Koos huviga on kasvanud ka üürnike nõudmised pindade suhtes. "Paljud ettevõtted tegutsevad pinnal, kus nad sõlmisid üürilepingu nn buumiajal, kuid pind ei vasta nende vajadustele. Vahepeale jäi veel periood, kus kinnisvaraomanikud ei olnud valmis tulema vastu ettevõtetele, kel olid rasked ajad. Seega kindlasti on paljudel ettevõtetel soov kolida ümber nii majanduslikust kui ka emotsionaalsest vaatevinklist," selgitas Linnas.

Tallinna hinnad tunduvalt kõrgemad kui mujal Eestis. Energiasäästlikke moodulmaju tootev Ultrakub OÜ tegevjuht Mihkel Pukk otsis pinda tootmise laienemise tõttu ja leidis nõudmistele vastava pinna Kuusalu Tehnopargist. Nõudmiste nimekirjas olid esikohal kõrged ja laiad uksed ning sisekraana. "Tuleb tunnistada, et liiga palju sobivaid tootmispindasid Eestis just pole," nentis ta, lisades, et Kuusalus said kokku kvaliteet, logistika ja hind. "Tallinnas ei olnud hind kaugeltki nii mõistlik," märkis Pukk.

Lõuna-Eesti rendihinnad on Kuusalu omadest veelgi madalamad, kuid odavuse järele pole mõistlik nii kaugele joosta, sest siis kannataks juba logistika. Kuusalu kasuks rääkis Puki sõnul ka see, et kui tootmine hakkab senisest veel paremini minema, on seal suure tõenäosusega võimalik pinda juurde rentida.

B-klassi pinnad jäävad kiratsema. Tänapäevastele nõuetele mittevastavate pindade kaasajastamine on vägagi kallis tegevus ning oodatav renditulu, mis jääks ilmselt pikaks ajaks madalale tasemele, ei kataks üldjuhul investeeringuid. "Mitmed selliste pindade omanikud võivad peagi olla sundseisus - kas renoveerida, leida teine kasutusotstarve, jätkata kahjumlikku tegevust või tõmmata otsad kokku ja panna asi müüki," rääkis Susi.

Nii nagu tootjad, on äraootaval positsioonil ka arendajad - kui turg hakkab stabiilsemalt rohelist tuld näitama, alles siis võib ekspertide sõnul uusi arendusi oodata.

BPE Kinnisvaraeksperdi andmetel oli 2010. aasta lõpus Tallinnas ja selle lähiümbruses kaasaegset tootmis- ja laopinda kokku ligikaudu 700 000 ruutmeetrit, millest 2010. aastal lisandus ligi 70 000 ruutmeetrit. Valdavalt on tegemist omakasutuses hoonetega.

Aktiivset arendustegevust lähiaastatel Ennu Susi hinnangul oodata siiski veel ei ole. On küll üksikuid projekte, kuid needki üldjuhul omatarbeks või kindlale kliendile arendatuna. Järgneva ühe-kahe aasta perspektiivis võib eeldada, et aastane ehitusmaht jääb ligikaudu 100 000 ruutmeetri piiresse.

Suurimas hädas rasketööstus. Mauri Linnas Rime Kinnisvarast märkis, et kõige suurem puudus on tootmispindadest, mis sobivad rasketööstuseks - selliseid kaasaegseid tootmispindasid turul lihtsalt pole. Seega vakants antud pindadel praktiliselt puudub ja kliendid on selliste pindade eest nõus maksma kuni 25% kõrgemat üüri.

Tootmis- ja laopindade tipptootluseks hindas Susi 10,0-11,0%, mis on saavutatav eelkõige stabiilse renditulu, rahvusvaheliselt tuntud ja usaldusväärsete rentnikega, emapanga või panga garantii ja/või "sale and lease-back" tehingute puhul. Vanemate ja kehvemas asukohas hoonete tootlused jäävad vahemikku 11-14%.

Susi lisas, et lao- ja tootmispindade turuseis sõltub otseselt majanduse käekäigust ning kajastub mõningase ajanihke ning ka üle- või alavõimendusega.