Eestimaa on saanud peremehe(d)

Võib loomulikult vaielda, kui õiglane või ebaõiglane on olnud maareformi käigus toimunud omandi ümberkujundamine ja 1990. aastate lõpus peadpööritavaid tuure kogunud erastamiskarussell. Siiski on maareformi tulemusena üle 90% Eestimaast siiski leidnud omaniku, samas kui näiteks samamoodi valulikult kulgenud omandireform pole suutnud lahendada 1940.-1941. aastal Saksamaale n-ö vabatahtlikult ümber asunud isikute probleemi ja määratleda nende staatust omadireformi kontekstis.

Samas pole maareform kõikjal Eestis võrdse tempoga kulgenud. Meil on omavalitsusi, kus tõepoolest on vaid tühine 0,5% maast katastrisse kandmata, aga on ka selliseid, kus üle poole tööst seisab veel ees.

"Maareformi võib teiste reformidega võrreldes pidada siiski Eesti kõige õnnestunumaks reformiks," kinnitas ka maa-ameti peadirektori asetäitja kt Anne Toom. "Võib julgelt väita, et Eestis läbiviidud maareform on ainulaadne maailmas ning maareformi läbiviimne on oluline osa nii Eesti ühiskonna- kui ka õigusajaloost."

Ajal, mil ootame uue reformi - haldusreformi - saabumist, tuleb tunnistada, et maareformi puus viljus ka hapusid vilju, mille maitsega peame ilmselt edaspidigi leppima.

Üks selline on Toomi kinnitusel kinnistule juurdepääsu küsimus, mis naabrite vahel üle kogu Maarjamaa palju paksu verd on tekitanud. Nimelt kinnisasjade tagastamise või erastamise tõttu on tekkinud olukordi, kus inimesed ei pääse enam oma kinnisasjale ligi, sest varem kasutatud teed on nüüd eraterritooriumil, mille omanikud on tee kas sulgenud või ei luba oma maal asuvat teed n-ö võõrastel enam kasutada.

Teine valus teema on kinnistute piiride probleem, mille tekkimise põhjus on nii erinevates mõõdistamisviisides kui ka vastuolulistes piiriandmetes, samuti maaomanike huvipuuduses piirimärkide paigaldamise ja säilitamise vastu.

"Kui enne masu tahtis iga mees olla ehitaja, siis 1990ndate lõpus oli maamõõtja leib hinnatud, kuna tööd oli palju ning see oli hästi tasustatud," selgitas Toom. "Kus palju tegijaid, seal ka suurem eksimisvõimalus. Tihti ei arvestanud maamõõtja varem moodustatud katastriüksuse piiri või piirimärkide asukohaga, mistõttu ei jooksnud piirid maastikul kokku. Mõõtmisvead võisid tulla ka sellest, et põhiliseks mõõtmisvahendiks oli 50meetrine mõõdulint, mille ühest otsast hoidis küll kinni maamõõtja, kuid teises otsas oli tavaliselt maaomanik."

Kolmanda probleemina toob Toom välja asjaolu, et maareformi tagajärjel tekkis küllaltki suur maaomanike hulk, kes pärast maa tagastamist ei osanud või ei tahtnud sellega midagi peale hakata. Nende hulka sattusid sageli ka endised omanikud ja nende pärijad, kes elasid välismaal.

"Seega oli kauaigatsetud maa küll tagasi saadud, kuid nii linnastumise kui ka kunagise läände põgenemise tõttu polnud paljudest omanikest või nende järeltulijatest selle harijat," tõdes ta. "Kuna õigustatud isikute ring paisus suureks, siis nii maa kui ka ehitiste majandamise osas pidid koos asju ajama ja kokkulepetele jõudma üksteisele peaaegu võõrad inimesed. Aga kaasomandi majandamine lähedastegi inimeste puhul võib teinekord päris keeruline olla."

Kuidas maareform kahekümne aasta jooksul on kulgenud, milliseid karisid on tulnud ületada ja millises seisus oleme praegu? Küsimustele vastab Anne Toom.

Miks on mõnes omavalitsuses maareform tõesti sisuliselt juba lõpetatud, mõnes aga alles vaevalt poole peal? Maakatastris registreeritud maa protsent peegeldab eelkõige maareformi läbiviijate kompententsust ja aktiivsust. Kindlasti on üks oluline näitaja ka riigimetsa osakaal omavalitsuses, näiteks nii Kõpu kui ka Surju vallas on riigi(metsa)maad 70%.

Maareform on edenenud hästi nendes omavalitsustes, kus tagastatavad maad olid pindalalt suured ja kompaktsed ja kus on vähem tihedalt asustatud piirkondi. Tähtsust omab ka maa väärtus, mistõttu esines vähem piirivaidlusi näiteks suurematest linnadest eemal paiknevates omavalitsustes, kus maa turuväärtus on väiksem.

Tabeli lõpuossa on koondunud linnad, kus reformimata maa moodustab omavalitsuse territooriumist umbes poole. Reformi aeglase käigu üks põhjus on see, et tegemist on tihedalt asustatud aladega, kus krundid on väikesed ning erastamisele kuuluva maa osakaal tunduvalt suurem kui tagastatava maa oma. Ida-Virumaal paiknevate omavalitsuste eripära on ka see, et paljud seal elavad isikud ei pruugi omada õigust saada maareformi käigus maa omanikuks või ei olda kasutusõiguste vormistamisest huvitatud.

Linnade haldusterritooriumi piiride sisse jääb ka palju hoonestamata looduslikus seisundis maad, mille kohta pole esitatud tagastamise nõudeid.

Nii näiteks moodustab Mustvee linna haldusterritooriumist suure osa võsastunud ala, mille kohta on küll üldplaneeringuga perspektiivne maakasutus määratud, kuid maareformi läbiviimiseni pole veel jõutud.

Kuivõrd on kohaliku omavalitsuse teha, et maareform kiiremini edeneks? Maareformi läbiviimise põhiraskus ongi omavalitsuste õlul. Omavalitsused korraldavad maa tagastamist, teevad ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, selgitavad välja vabad maad jne. Seetõttu võib öelda, et omavalitsustes töötavate ametnike kompententsus ning aktiivsus on maareformi läbiviimise olulisim aspekt.

Millist tüüpi on veel registrisse kandmata maad? Üle poole maakatastrisse kandmata maast moodustab pikas perspektiivis riigi omandisse jääv maa (looduskaitseliste piirangutega alad, maardlate alad, riigimetsamaaga liidetavad alad). Ülejäänud maa puhul on veel lahendamata maareformi nõudeid (pooleliolevad erastamis- ja tagastamistoimingud), paljudel omavalitsustel on omandisse vormistamata kohalike teede alune maa, samuti üldkasutatavate parkide, haljasalade jms maa.

Kohalike omavalitsuste taotlustest ja riigile selle ülesannete täitmiseks mittevajalikust maast üle jääva maa osas saab kaaluda riigi maareservi moodustamist, mille puhul on hiljem võimalik otsustada selle maa tsiviilkäibesse suunamine.

Tuleb arvestada asjaoluga, et suures osas on tegemist nn maareformi jääkidega. Reformimata maaüksused on oma pindalalt väikesed, ebakorrapärase kujuga ja tihti juurdepääsuta. Sageli on tegemist liigniiskete, soostunud või võsastunud maatükkidega, mis on jäänud omanike huvi puudumise tõttu tagastamata ja millele ei ole esitatud erastamise taotlusi.

Maareformi läbiviimine on seotud ka õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisega. Kas omal ajal leiti sellega kaasnevate vastuolude lahendamiseks parim lahendus? Maareform on oma peamise eesmärgi täitnud, sest endistele omanikele maa tagastamisega taastati ühelt poolt Nõukogude võimu tekitatud ülekohus ja teisalt tekkis tagastamise tulemusena kinnisvaraturg, mis lõi eeldused majanduse, sh põllumajanduse, arenguks.

Eesti maa kuulub peamiselt Eesti kodanikele ja Eesti äriühingutele, mis oli ka maareformi eesmärk.

Keerukad protsessid omandireformis on olnud Saksamaale ümberasujate probleem ja nn sundüürnike probleem, kuid need on omandireformi, mitte otseselt maareformi probleemid.

Mis saab praeguseni reformimata metsamaast ehk n-ö ei-kellegi maast, mida haldab RMK? Reformimata maad on praegu veel umbes 415 000 hektarit, sellest hinnanguliselt kolmandik ehk 140 000 ha on puistuga kaetud. Osa sellest paikneb looduskaitseliste piirangutega kohtades ja maardlate alal.

Nõueteta reformimata metsaga kaetud maa osas jätkatakse maa riigi omandisse jätmise toiminguid.

Mille taha maareform kõige rohkem takerdus? Maareformi takerdumise üks oluline põhjus oli asjaolu, et maa tagastamise nõudeõigust omanud isikud ei esitanud kohalikule omavalitsusele vastavat pärimisõiguse tunnistust, mistõttu ei saanudki neis kohtades maareformi lõpule viia.

Õigustatud isikute huvipuudusest põhjustatud olukorra lahendamiseks võeti 2005. aastal vastu maareformi seaduse muudatus, millega kehtestati pärimisõigust tõendava dokumendi esitamise lõpptähtaeg kohalikule omavalitsusele.

Sarnane reformi venimist põhjustav probleem oli ka maa erastajatega, sest ka nendele toimingutele ei olnud algselt tähtaega määratud. Erastamise toimingud hakkasid kulgema, kui sätestati tähtaeg, mille jooksul pidi ehitise omanik pöörduma maamõõtja poole.

Maareformi seaduse ja vajalike rakendusaktide väljatöötamine oli ühteaegu nii keeruline kui ka lihtne. Keeruline oli reformi seadusandluse ettevalmistamine seetõttu, et analoogi kui võimalikku alusmudelit, mis võinuks olla eeskujuks, polnud kuskilt võtta. Kogu reform tuli peas välja mõelda, selle praktiline kulg mõttes ette näha ja siis paberile panna.

Suhteliselt lihtne oli maareformi ettevalmistamine poliitiliselt ja kontseptuaalselt, kuna kõige üldisemad ja kontseptuaalsemad otsustused olid maareformi seaduse ettevalmistamise ajaks juba tehtud. Selleks ajaks oli vastu võetud ja kehtis omandireformi aluste seadus (ORAS), milles olid sätestatud põhimõttelised poliitilised valikud.

Sajaprotsendilist õiglust ei saavutatud. Maareformi seaduse ettevalmistamise üks suuremaid keerukusi oli mõistliku tasakaalupunkti leidmine maade tagastamise, kompenseerimise, asendamise ja erastamise vahel.

Maareformi ettevalmistamisel tuli lähtuda ORASe Ns 2 sätestatud põhimõtetest, sealhulgas humanistlikust prinstiibist, mille kohaselt reform ei tohi tekitada uut ülekohut.

Paraku ei ole sajaprotsendiliselt õiglasi reforme olemas. Ühel või teisel viisil riivatakse reformide käigus individaalseid õigustatud ootusi ja lootusi, huvisid ning aeg-ajalt ka õigusi.

Siiski on võimalik tagasivaates öelda, et maareformi seadus tuli välja üsna optimaalne - ühelt poolt tagati võimaluste piires ajalooline õiglus, teiselt poolt kindlustati nn võõrale maale ehitatud hoonete omanike omandiõigus ning tagati, et ka nemad said asjakohaste kinnistute omanikuks. Õiguslikke vaidlusi on reformi käigus tekkinud märkimisväärsel hulgal, mis ei ole aga lõppkokkuvõttes osutunud reformi pärssivaks teguriks, küll on aga demonstreerinud Eestis õigusriigi toimimist.

Tõeliseks probleemiks on maareformi puhul olnud selle venimine. Praeguseks on reform kestnud 20 aastat ning see ei ole veel läbi.

Meenutagem ajaloolise paralleeli korras, et Eesti Vabariigi esimene maareform viidi lõpule 17 aastaga (1920-1937). Arvestades tänapäeva oluliselt paremaid tehnilisi vahendeid, on arusaamatu, miks ei ole reformiga veel toime tuldud. On ebaselge, kas tegemist on suutmatuse või tahtmatusega.

Mõned omanikud ei oska maad hinnata. Teise olulise probleemina tuleb välja tuua tõsiasi, et vahepealsetel aastatel võis Eestis ringi sõites näha kurvastavalt palju söötis põldusid, osa neist hakkas suisa võsastuma. Praegu on selles osas pilt palju parem, kuid vahepealsete aegade probleemi ei tee see ikkagi olematuks.

Tõsi, söötis põldusid ei saa panna ainult maareformi süüks, suurt rolli selle probleemi tekkes mängisid 1990. aastate üldine kehv majanduslik olukord ning mitte just kõige edukam põllumajandusreform.

Põhjus on üsna lihtne. Kui me vaatame elamumaaga seotud maareformi (maa, millel asuvad elamud), siis see reform on Kohtla-Nõmme vallas peaaegu lõppenud. Julgen väita, et erastatud ja kinnistusraamatusse on praeguseks kantud umbes 95% kõigist elamumaa kruntidest. Ülejäänud maaüksuste erastamine on takerdunud enamasti omanike huvi puudumise taha.

Maareformi protsendi viib alla asjaolu, et omal ajal jagati kruntideks üsna väikeseid maatükke - keskmine suurus 800-1000 m2. Seetõttu moodustab elamumaa osakaal kogu valla pindalast hinnanguliselt 30-40%. Ülejäänud on suures osas nn reformimata riigimaa ning sealt see kõrge reformimata maa protsent tulebki.

Kohtla-Nõmme vallas on minimaalselt riigimetsamaad, haritav maa puudub üldse. Enamik reformimata maad on kas läbitöötatud maa (endine põlevkivikarjäär) või siis maa, mis ei kuulu maareformi seaduse mõistes erastamisele.

Üsna suure osa valla territooriumist moodustavad ka pargid jm haljasalad. Neid on valla territooriumil lausa viis. Neist suurima pindala on 49 hektarit, ülejäänud on väiksemad. Praegu taotleme nende pargialade viimist valla munitsipaalomandisse. Kui see saab tehtud, väheneb reformimata maade osakaal umbes 60 hektari võrra.

Praegu on mõõdistamata ja munitsipaalomandisse kandmata ka valla teede (21 km) alune maa. Põhjus taas väga lihtne - rahanappus. Kuid lähiaastatel on plaan ka vallateed mõõdistada ja munitsipaliseerida. Seega võib öelda, et klassikalises mõttes on maareform Kohtla-Nõmme vallas suures osas läbi viidud.

On olnud periood, kus kohalikus omavalitsuses on olnud suur ametnike voolavus ning seoses sellega on tekkinud seisak maareformi ladusal ja kiirel läbiviimisel.

Tahes-tahtmata on väikeses omavalitsuses ühel ametnikul mitmeid erinevaid töökohustusi ning selle tõttu ei saa piisavalt tähelepanu pühendada maareformi lõpetamisele.

Maakatastris registreeritud maade protsent on madal seetõttu, et Kallaste linnas on suur osa reformimata riigimaad.

Linna haldusterritooriumil on algatatud mitu suurt detailplaneeringut. Planeeringute kehtestamise korral väheneb reformimata riigimaade osakaal. Probleemiks on ka linna üldplaneeringu puudumine. Üldplaneeringut koostatakse. Kehtestamiseni loodame jõuda 2012. aasta esimesel poolel.

Maareformi alustades seati eesmärgiks n-ö omandi pühadus. Siiski tulnuks kõigepealt läbi kaaluda riiklikud ja kohalikud huvid - milline maa tagastada, milline jätta riigile või kohalikule omavalitsusele. Siis ehk jäänuks mõnelgi juhul ära vajadus osta maa omanikelt riigile tagasi.