KINNISVARA. Eesti meelitab raha lähedalt

Asukoha tõttu on Eesti EfTEN Capitali tegevjuhi Viljar Araka sõnul globaalses mõistes nii perifeeria riik, et siia tulevad investeerima parimal juhul vaid lähiriikide institutsioonid. “Eks jäämegi heal juhul Skandinaavia ja Venemaa pärusmaaks,” tõdes ta.

Ka East Capital Real Estate’i juhatuse liige Martin Otsa jagab arvamust, et 95%-lise tõenäosusega ei hakka Kesk-Euroopa fondid kunagi meie kinnisvarasse investeerima. Ta usub, et edaspidigi müüakse ja ostetakse siin omavahel ning toimub lihtsalt selekteerimine, kes tegeleb rohkem näiteks kaubanduspindadega ja kes büroopindadega.

Samas kinnitavad erandid reeglit. Peamiselt Prantsusmaa ja Itaalia investorite raha koondava Colonna Kinnisvara OÜ juhatuse liikme Marek Õunamägi sõnul on nende riikide investorid Eestist endiselt huvitatud. Idapoolsete investorite huvi kinnitas ka Capital Mill OÜ Partner Marko Kull.

Eesti marginaalne turg. Euroopa ja Põhjamaade kinnisvarainvesteeringute turul moodustab Eesti oma eelmise aasta 250 miljoni eurose käibega vastavalt 0,2 ja 1,5%. Mahust ligi poole andis näiteks Kristiine keskuse müük. Küsimusele, miks keegi Eesti fondidest ei tahtnud Kristiine keskust osta, vastas Arakas: “Kui suured poisid tulevad siia korvpalli mängima, siis me istume ka tribüünile ja sööme popkorni.”

Kulli kinnitusel on praegu siiski parem seis kui paar aastat tagasi, lisaks saab iga mõistlik projekt ka pangalt rahastust. Samas tunnistas ta, et olukord pole tõepoolest selline, kus astud uksest sisse ja kõik teevad pakkumisi.

Kuigi hinnatase on investoritele atraktiivne, tõdes ka Otsa, et kõik oleneb sellest, kui palju ollakse nõus müüma.

Turul puudub likviidsus. Ühe probleemina toovadki kõik välja likviidsuse puudumise ja selle, et turul toimuvad tehingud on marginaalse mahuga. Kui turul oleks rohkem pakkumisi, poleks Araka sõnul tarvis kinnisvaraarendusega üldse tegeleda. Siiski tuleb paremate alternatiivide puudumisel see ette võtta. “10–20% ulatuses oma portfellist peame kinnisvaraarendusi õigeks, aga rohkem mitte. Meil neid näiteid juba on ning tuleb juurde,” rääkis Arakas, kelle sõnul tuleb nendest projektidest investori jaoks oluliselt parem tootlus.

Ka Kull tunnistas, et kuna ühel hetkel valmis maju polnud, kuid oli häid projekte paberil, siis tuli neid realiseerima hakata. Spekulatiivsesse arendusse me ei lähe, see pole meie jaoks võimalik, lisas ta.

Kui tootlus teenitud, müü vara. Lähitulevikus tuleb ekspertide sõnul kõik sammud hoolega läbi kaaluda. “Üürnikku vaadatakse kogu aeg kriitiliselt, kuid on sektoreid, mille käekäiku ei saa kuidagi ette ennustada,” nentis Kull. Küsimus polevat seega mitte lepingu tugevuses, vaid just üürnikus. Teda vaadatakse ja analüüsitakse üha põhjalikumalt. Kuigi möödunud kriisiaastad on fondijuhte palju õpetanud, pole tagantjärele tarkusest palju abi ning lubadust, et samu vigu ei korrata, anda ei saa. “Viimastel aastatel nägime, et ka toidupoode suletakse, mitte ainult ei avata. Samuti võivad tegevuse lõpetada ettevõtted, kes alguses tunduvad väga kindlad üürnikud.”

Otsa kinnitusel vaatab East Capital Real Estate viie aasta perspektiivis kaubandus-, büroo- ja logistikapindasid. “Kuna turg on nii väike, siis tuleb kõike vaadata, mis hea tundub,” kommenteeris Kull.

Araka hinnangul pole vara mõtet oma pensionisambaks pidada. Kui oled oma tootluse ära teeninud, siis tee süda kõvaks ja müü ära, õpetas ta.

 

 

Prognoos

Mis juhtub lähiajal ärikinnisvaras?

BüroopinnadHinnad püsivad stabiilsed, enim nõutud piirkondades võib kaasneda tõus 5–10%.Sektorit veab nõudlus IT-äri ning avalikus sektoris.Turg püsib väheaktiivne.Investorite huvi püsib.Alustatakse uute A-klassi pindade ehitusega, tuleval aastal lisandub 10 000 m2.

TööstuskinnisvaraPüsib mullune aktiivsus.Napib häid laopindu.Hinnad tõenäoliselt kasvavad ehitushinna tõusu tõttu.Uue pinna leidmine aeganõudev.Välisinvestorite huvi kasvab.

KaubanduspinnadSaadavus nõutavates keskustes püsib nullilähedane.Ankurrentniku hinnad püsivad, väiksemate pindade omanikele võib veidi tõusta.Turule jõuab kolm suurt, mullu alustatud keskuseprojekti.Mitu keskust peavad hakkama renoveerima.

Allikas: Colliers International Estonia