Büroopindade hüplik hind

Kinnisvarateenuseid osutava Colliers Internationali partneri ja investeeringute hindamise juhi Margus Tinno sõnul võib büroopindade turu tipphinnaks pidada taset 15-16 eurot ruutmeetri eest kuus. Leidub ka erandeid, kes maksavad ruutmeetri eest 20 või mõni euro rohkemgi, kuid tegemist on üksikute juhtumitega.

Ka 1Partner Kinnisvara juhtivpartner Tanel Tarum ning Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman leidsid, et valdav osa büroopindade üüritehinguist piirdub 16eurose ruutmeetrihinnaga. Büroopindade tipphinnad on kesklinnas A+ hoonetes, mille hinnatase jääb vahemikku 12-16 eurot/m²

Tarumi kinnitusel võib üksikute kõrghoonete kõrgeimal korrusel paiknevate ja eriti heade vaadetega pindade ruutmeeter maksta ka 20 eurot kuus, kuid ta rõhutas: üksikute!

Soomani sõnul leidub turul ka oluliselt kalleimaid pakkumisi. Kuulutustes küsitakse 25 ja 35 eurot kuus, aga reaalne lagi on 20 eurot. "Ja isegi see on ikkagi erand," lisas ta.  "Küsida võib muidugi kõike, kuid ei ole mõtet kuulutuste summadest erutuda," lisas Sooman.

Kallimatest hoonetest tõi ta näitena Tallinnas Viru väljakul Mere puiestee nurgal asuva Metro Plaza. "On mainekamaid tänavaid, nagu näiteks Roosikrantsi ja Kentmanni, kus on väga heas seisus väiksemaid sorti büroosid, mille ruutmeetri hind võib tõusta samuti 20 euroni või ehk isegi veidi rohkem," lisas ta.

Roosikrantsist ja Kentmannist rääkides ütles Sooman, et  väga palju sõltub konkreetsest majast ja pinnast. Seal asuvate büroopindade suurus jääb alla saja ruutmeetri. "Selliste pindade maksejõuline sihtrühm on näiteks advokaadibüroo, kus oluline kesklinna asukoht ja ongi vaja kolm kabinetti pluss läbirääkimiste ruumi ja vastuvõtu letti," selgitas ta. Need pinnad ongi head neile, kellel tähtis asukoht kesklinnas, mainekus või on ettevõtjal oluline suurklientide lähedal asuda

Vanalinnas on samuti kalleid bürooruume, kuid hind on samuti kuni 20 eurot ruutmeetri eest kuus. "Parimal juhul on numbriks 21-22 eurot kuus, aga siis peab olema midagi sellist, mis lahendab ära mõne vanalinnaga seotud tüüpilise probleemi," ütles Sooman. Näiteks parkimisvõimalus hoovis lööb hinna kohe kõrgeks. Vanalinna hinnad kõiguvad Soomani sõnul palju ja vahe võib olla tohutu.

Tõsi, vanalinna hoonete puhul pole klassi nimetamine asjakohane, sest A,B ja C klassifikaator käsitleb büroohooneid tervikuna. Vanalinnas aga büroohooneid kui selliseid ei ole ja seetõttu jääb vanalinn sellest klassifikatsioonist välja.

Margus Tinno sõnul võib 20-22eurose ruutmeetriüüri põhjuseks olla veel buumiajast pärinev ja tänaseni kehtiv leping. "Kui leping on selline, mis ei võimalda üürnikul olukorda lahendada, näiteks lepingut lõpetada või üüri alla kaubelda, siis ei jäägi muud üle kui maksta," ütles ta. Tinno toonitas, et nimetatud tase pole hetke turusituatsioonis siiski norm ning number ei tohiks tekitada valearusaama olukorrast.

Täna püsib tippüüri tase suurusjärgus 15-16 eurot kuus ja ettevõtted, kes südalinnas uut ja parimat esinduslikku bürood soovivad, peavad olema valmis seda maksma. Hinda mõjutab asukoht, hoone vanus ja kindlasti on oluline ka selle arhitektuur. "Kõrghoonete puhul on ilmne üürihinda mõjutav tegur ka vaate olemasolu," lisas Tinno.

Edevam siseviimistlus on üldjuhul üürniku enda kulu ja hinda ei mõjuta. "Erand on muidugi variant, kus siseviimistlus on tehtud üürniku soovil, kuid omaniku kulul - siis arvestatakse see lisainvesteering ka üürihinda sisse," ütles Tinno.

Tallinna südalinna mainekaimad kaasaegsed hooned on City Plaza, Metro Plaza, Rävala 4, Nordea Maja, Navigator, Sakala Ärimaja. Suurtest büroohoonetest kesklinnas võib nimetada ka SEB ja Swedbanki peahooneid. Äärelinnas asuvatest on Ülemiste City, Tammsaare Ärikeskus, Delta Plaza, Sõpruse Ärimaja.

Turu keskmisest hinnast rääkides selgitas Tinno, et see on üldine mõiste, kuivõrd turul käibib erinevas asukohas erinevaid pindasid. "Kui rääkida näiteks Tallinna võtmes valdavast kvaliteedist, siis võib üldistades keskmise hinnana tuua vahemikku 9-11 eurot ruutmeetri eest kuus," ütles ta.

Suurte üürnike osakaal väike. Tinno sõnul võib Eestis pidada suureks kõiki enam kui tuhande ruutmeetriseid üüripindasid. Seda ruutmeetrite arvu ületavaid büroohooneid on palju, võib öelda, et enamus. Kui palju on aga suurte pindade üürnike osakaal, võib Tinno sõnul tuletada Eesti ettevõtluskeskkonna näitajaist. 2012 oli kuni kümne töötajaga väikeettevõtteid 94% ettevõtete koguarvust ja üle 50 töötajaga suurettevõtteid vaid 0,01%. Alati ei vaja kõik töötajad ka büroopinda, seega on suurte pindade üürijate osakaal arvuliselt veelgi väiksem, lisas ta.

Enamik ettevõtjaid eelistab büroopinda üürida. "Julgen pakkuda, et tava on 99% ulatuses üürimise kasuks," ütles Tinno, kelle sõnul on üürimise selge ja peamine eelis ostmisega võrreldes paindlikkus. Üldjuhul pole ka otstarbekas ettevõttel oma vahendeid kinnisvara alla kinni panna ning krediidivõimekust piirata. "Kindlasti on ka erandeid, mis võivad tuleneda nii korporatiivsest otsusest kui ka mingist spetsiifilisest vajadusest," lisas ta.