Investeerimine kui maraton

Viljar Araka juhitava EfTEN Capitali kinnisvarafondi portfellis on kokku 21 objekti Eestis, Lätis ja Leedus. Nad on keskendunud pikaajalistele investeeringutele. Ta võrdles: "Spordis on sprint ja maratonijooks. Aktsiaturgudel aga päevakauplemine ja pikaajaline investeerimine. Ühte patta neid panna ei saa, meie oleme valinud teise variandi." Arakas lisas, et nad ei eeldagi väga kiiret rahavoo tõusu. "Kui see juhtub, on muidugi väga tore." Ta rõhutas püsivate üürnike olulisust. "Kui üürnikud on majas, siis rahavoog ei katke. Turu tõusu käigus tuleb kiiremini, kriisi ajal vähem, aga midagi on pidevalt olemas." Kinnisvarafond teenis mullu 10,2 miljonit eurot puhaskasumit, see on tunamullusega võrreldes rohkem kui poole enam. Fondi juhatus teeb peatsel aktsionäride üldkoosolekul ettepaneku maksta kasumist brutodividende 3,1 miljonit eurot. Arakas toonitas, et välja makstavad dividendid on aasta-aastalt kasvanud.

Inflatsioon jääb üüritulu kasvule jalgu?

Ka BPT Baltic Opportunity Fundi juht Tarmo Karotam märkis, et kiire kasumi saamise ning lühiajalise sisenemise-väljumise asemel on Baltimaades fookusesse võetud jätkusuutliku dividendi teenimine, mis on arvestatavad, ulatudes 7-10%ni aastas üle 90% täituvusega ja professionaalselt hallatud varade puhul. "Võrreldes muude investeerimisalternatiividega on tulemus märkimist väärt." Ta tõi välja, et suund dividendide teenimisele on mõistetav ka seepärast, et sellised tulud on inflatsioonikaitsega. "Kaitse annab hoonete lepingujärgse üüri indeksseerimine igal aastal inflatsioonimääraga. Hea asukohaga kinnisvaral on head eeldused nõudluse suurenedes tagada isegi inflatsioonist kiirem üüritulude kasv." Karotam lisas, et huvitavaks ja apetiitseks muudab Balti ärikinnisvara investeeringud asjaolu, et investor saab osta Põhjamaadest pärit rentnikega hooneid oluliselt odavamalt ning teenida seejuures kõrgemat tootlust kui investeerides otse ärikinnisvarasse Põhjamaades. "See tähendab, et investori jaoks on ärikinnisvara puhul riski-tootluse suhe oluliselt parem just Balti riikides. Antud kontekstis on investoril kõik eeldused teenida kogutootlust aastas vahemikus 13-18 protsenti."

Domus kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend rääkis Eesti turule viidates siiski pisut tagasihoidlikumatest numbritest. "Tootlust oodatakse 8-10 protsenti, mis on laias laastus sama eelmise aastaga võrreldes - muutus on komakohtades. Madalama tootlusega ollakse nõus büroo ja kaubanduspindade puhul. Lao- ja tootmispindade puhul eeldatakse tootluse numbrit 10 juurde."

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman sõnas, et pikaajaliste investeeringute puhul on ostjad turuteadlikud ja asjatuid riske liiga madala tootluse või ebakvaliteetsete üürilepingute näol ei võta. Ta selgitas, et äripindade investeeringuteturg on Eestis selles suhtes küpsemaks muutunud, et ka pindade omanikud on hakanud aru saama, et nad ei saa madala tootlikkusega hoonete eest kõrget hinda küsida. Veel paar aastat tagasi olid ostjate ja müüjate ootused liiga erinevad ja seetõttu toimus ka tehinguid vähem. Siiani on Soomani sõnutsi tihti komistuskiviks erinev arusaam rahavoo kvaliteedist- pikaajalisele investorile ei meeldi hallata 100 kabinetiüürnikku, kellel on kõikidel tähtajatud üürilepingud. Eelistatud on ärihooned, kus on korrused mõistlikult mõne üürniku vahel ära jagatud ja ideaalis on hoones ka tuntud ja tunnustatud oma sektori liiderettevõte või mõne rahvusvahelise börsifirma filiaal.

Soomani kinnitusel on ärikinnisvaraturul kolme sorti ostjaid. Juba mainitud pikaajaliste investeerijate kõrval tegutsevad ka spekulandid, kes loodavadki ostmise-edasimüügiga kiiresti raha teenida. "Neid on vähe ja nad tegutsevad eelkõige väikeste pindade puhul. See on tänasel turul liiga riskantne," märkis Sooman. Teine suurem kategooria on aga ettevõtjad, kes ostavad mõne hoone, mida on võimalik läbi saneerimise või renoveerimistööde parandada - näiteks maja laiendatakse, ehitatakse välja kaasaegne ventilatsioon vms, mis võimaldaks rahavoogu suurendada. Mõne aastaga võib taoline investor uues kuues maja juba kallimalt edasi müüa.

"Rumalat raha" turul ei liigu

Palju on räägitud kinnisvaraturu elavnemisest. BPT Baltic Opportunity Fundi fondijuht Tarmo Karotam toob välja, et kogu Baltikumi ärikinnisvaraturg on elavnemas. "Nii ulatus tehingute maht eelmisel aastal 500 miljoni euroni, mis oli juba 2008. aasta tase. Lisaks ennustatakse, et 2007. aasta miljardilist käivet korratakse juba 2015. aastal."'

Peep Sooman märkis Tallinna büroopindade kohta, et nõudlus on suurem kui pakkumine, ent ta ei usu, et tuleks plahvatuslik hinnaralli ja hakataks äripindu utoopiliste summade eest ostma. Ta meenutas, et kunagise kinnisvarabuumi aegu liikus palju "rumalat raha", aga tänasel päeval selliseid otsuseid ei tehta. "Kes ikka sisenevad büroopindade turule, on teadlikud, mis on mõistlik."

Arco Varas ärikinnisvara investeeringutega tegelev Andrus Viks aga tõi välja, et väiksemad firmad võivad ka võimalikest riskidest kõrvale vaadata. Ta on märganud, et firmad otsivad enda tarbeks büroopindu - suurusjärgus umbes 2000-3000 ruutmeetrit. "Eks arvestatakse, kas maksta aastaid üüri või endale pind osta. Aga see on samas riskantne. Majanduskliima on erinev, ühel hetkel läheb firmal äkki halvemini, mis siis selle pinnaga teed? Kas leiad kellegi, kes seda tahaks?"

Mis puutub veendumusse pikaajaliste investeeringute kasulikkuses, sõnas ta:  "Kogu vara on kogu aeg müügis! Kui makstakse väga head hinda ja ise tahaks selle raha kuhugi mujale paigutada. Ikka ollakse valmis müüma."

Uus suund: Mustamäelt tagasi kesklinna

Andrus Viks Arco Varast ning Einar Vellend Domusest kinnitavad, et üürnike liikumine aktiviseerunud. Viks selgitas:  "Paljudel saavad just viimasel ajal pikad üürilepingud ümber. Mõeldakse, kas minna uue pinna peale. Kõik oleneb ka lisandväärtustest, mõne jaoks vaid hind, mõne jaoks parkimisvõimalused. Kõik asjad tulevad mängu. Mõned ütlevad, et ei pea tingimata kesklinnas olema, võivad ka äärelinnas. Ja vastupidi. Oleneb firmast."

Vellend arutleb: "Üürnikud on tagasi liikumas kesklinna - kui võrrelda mõne aasta taguseid suundi, siis oli liikumine just kesklinnast välja. Paljuski tingis selle uute hoonete ehitus, mis kerkisid just äärelinna - Mustamäe, Rocca Al Mare, Pärnu maantee, kesklinna uusi hooneid juurde ei tulnud - nüüd on seis muutunud ja valmis on saanud Laeva 2 Navigatori maja suurusega 6000 m², Kentmanni 4 ärimaja suurusega 3500 m², valmimas on Kentmanni 6, kus äripindadena saadaval ca 500 m². See on andnud klientidele võimaluse valida moodne pind kesklinnas."

MIS ON MIS

Viimase poole aasta suurimad investeeringud

Eften Capital ostis Tammsaare tee 49 K-Rauta kaupluse 12,9 miljoni euroga, Taevakivi 13 laohoone 11,5 miljoni euroga ja Betooni 4 Premia tootmishoone 8,4 miljoniga.

Endine Ajakirjandusmaja Pärnu mnt 67a osteti 8,1 miljoniga väiksemate investorite poolt. Kunstiülikooli tarbeks ostis Riigi Kinnisvara 6,9 miljoniga Kotzebue tn 1 Suva tühja hoone.

Kõrgepinge tn 37 lao- ja tootmishoone ostis Capital Mill Baltic Property Trust-i käest 3,2 miljoni euroga.

Butembo OÜ ostis Telliskivi Loomelinnaku 4,8 miljoni euro eest.

Allikad: Domus kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend, Äripäev

PANE TÄHELE

Otseinvesteeringu kasuks räägib võimalus ise investeeringut kontrollida, kuid eeldab vara halduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist.

Otseinvesteeringud: 

* Otsene kontroll investeeringu üle

* Võimalus fokusseerida väiksematele objektidele/pindadele

* Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle

* Ost/müük protsess üldjuhul kiirem

* Suur nn "ühe" objekti risk

* Suuremate objektide puhul vajab suurt hulka vaba raha, kuna atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes

* Eeldab vara halduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist

Kaudsed investeeringud (kinnisvarafond):

* Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ning varade lõikes

* Professionaalne kinnisvarahaldus, laialdased üürnike ning pankade/investorite kontaktid

* Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust

* Arvestama peab fondi halduskuludega

* Fondimahust lähtuvalt turu parimad finantseerimistingimused

* Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja otsustusprotsessides

* Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 EURi piiresse

Allikas: BPT Baltic Opportunity Fund