Kiratsev majandus üürihinna langust ei luba

Üürikorteri lepingus on kirjas kindel rahasumma, palju peab kuus tasuma. Üldjuhul ei mingeid lisasid võimaliku hinnatõusu osas. Muidugi võiks omanik edaspidi võlaõigusseaduses näpuga järge ajada ning omaalgatuslikult kujundada hinnapoliitikat, aga pigem on see sõbralik läbirääkimiste küsimus. Kui ikka küttekulud pitsitavad ja kinnisvaraturg kiratseb, tuleb mõistlik omanik vastu ning langetab üüri, kirjutab 4. augusti Äripäev rubriigis Kinnisvara.

Ärikinnisvaras ei jäeta midagi ehku peale. Ärikinnisvara haldava ja arendava ettevõtte BPT juhatuse esimees Indrek Hääl selgitas, et igas rahvusvahelistele standarditele vastavas üürilepingus on alati kirjas üüri indekseerimine. "Vastasel juhul oleks inflatsiooni tegurist tulenevalt hoone üürivood vähenevas graafikus ning see tähendaks omakorda hoone väärtuse võimalikku langemist," märkis ta, lisades, et üldlevinud on kas fikseeritud iga-aastane protsent või tarbijahinnaindeks. Viimases arvestatakse Euroopa või Eesti keskmist.

Leping välistab hinnalanguse. Eesti viimase aja majandusnäitajad peaks üürnikke teoreetiliselt rõõmustama. Esimeses kvartalis langes majandus ja juunis kahanes ka näiteks tarbijahinnaindeks aastatagusega võrreldes. Kui muutus peaks olema ka aasta lõikes negatiivne, võiks ju eeldada lihtsa matemaatika põhjal, et üürihinnad isegi langevad. Hääl sõnas, et reeglina on lepingutes siiski sätestatud, et indekseerimine ei saa olla negatiivne olukorras, kus tarbijahinnaindeks on negatiivne. Vahel seatakse indekseerimisele ka miinimum- ning maksimummäärad, et kaitsta end hüperinflatsiooni vastu.

Prognoosid majanduse osas erilist tõusu ei ennusta. Kui mõnel ettevõtjal lõpeb üürileping, loodaks ta ilmselt ka võimalust hindadega laveerida ja rääkida soodsatest kokkulepetest. Ent näiteks Ülemiste City üks kahest arendajast, Technopolis Ülemiste müügijuht Erkki Malm märkis, et üüriperioodi lõppedes viiakse hinnad turu tasemega vastavusse. "Soovitame sõlmida pigem pikemaid, üle viie aasta, kui lühemaid lepinguid. Pikem suhe tagab omanikule stabiilse kassavoo ning annab üürnikule baashinna osas kindluse."

Hindadele kuni pool otsa. Indrek Hääl lausus, et jätkusuutlik hinnatase südalinnas ongi 14-16 eur/m2. Arvestades, et 3-5 aastat tagasi olid üürihinnad suurusjärgus 10-12 eur/m2, võib Hääle hinnangul teatud juhtudel tõus protsentuaalselt olla isegi 50%. "See on aga pigem erand ning üldjuhul jääb hinnatõus väiksemasse suurusjärku. Mõistlik oleks arvestada ka alternatiive ning pinna üldist atraktiivsust."

Alternatiive peaks jätkuma, sest sel aastal tuleb Tallinnas turule ligi 40 000 ruutmeetrit uut kontoripinda ning trend jätkub ka järgmisel aastal. Näiteks valmib 2015. aastal Pärnu maantee äärne Eesti Loto Maja. Hoone arendaja on EKE Invest koostöös Age Varaga. Eke Investi juhatuse liige Rein Tiik ütles, et hoone täituvus üürnikega on hetkel umbes 60%, täiendavate huvilistega veel räägitakse. "Eks kiirematel ole eelis pinna ja korruse valimise võimaluse osas," arutles ta. Üürihinna muutumise metoodikast ei tahtnud Tiik rääkida, öeldes, et need on kliendipõhised. "Hindu saab kergitada, kui turg seda võimaldab. Hetkel veel on äripindade üüriturg olnud stabiilne." Maja üüripindu vahendava Arco Vara koduleheküljelt nähtub, et ruutmeetri hind kõigub vahemikus 12,5-15 eurot.

Juuksuriketi juht: üürihinnad rühivad üles. Salongiketi Salon+ juht Helena Lõhmuse sõnul neelab klient kaubanduspinna kallinemise meelsamini, kui hinnalisa saadab keskuse areng, uuenduskuur või remont.

Ettevõte tegutseb Tallinnas, Tartus, Pärnus, Narvas, Rakveres, Jõhvis kokku 11 rendipinnal suurtes kaubanduskeskustes ning peatänavate ääres. "Lepingud keskustega on sõlmitud 5 kuni 10 aastaks. Üürihinna muutmise aluseks on tavapäraselt aasta alguses üürihinna korrigeerimine tarbijahinnaindeksiga," sõnas ta. Lõhmus lisas, et suuremad läbirääkimised keskustega üürihinna muutmiseks algavad lepingute pikendamisel järgnevateks üüriperioodideks ja seni ei ole ükski keskus soovinud hindu alandada, pigem rühivad hinnad üles. "Kui seda hinnatõusu saadab ka keskuse areng, remont või suuremad uuenduskuurid, keskuse turundustegevuse paranemine, on see hinnatõus ka üürnikule meeldivam."

Pinna atraktiivsus on edu võti. Lõhmus märkis, et ettevõte kavandab uute kauplus-salongide avamist atraktiivsetes ostukeskustes, kus nad ei ole veel esindatud. Plaanid on ka keskustega, mis alles arendamisjärgus. Läbirääkimised selles osas käivad. "Kaubanduspindade rendihindades üldiselt hindade soodsamaks minekut oleks raske uskuda, aga hind sõltub kindlasti ka pinna atraktiivsusest. Kas sa jääd oma toodete ja teenuste pakkumisega mugavalt tarbija igapäevasele teekonnale või peab sind otsima. Sellest sõltub nii äri edukus kui pakutava üürihinna taluvus."

Vaba ruumi jalaga segada. Indrek Hääle sõnul ületab pakkumine Tallinna ärikinnisvaraturul nõudlust, kuna paljudes uutes ning olemasolevates hoonetes on märkimisväärne vakantsus. Seega üürilepingu lõppemisel on valikuvabadust.

Erkki Malm sõnas, et lisaks kuluefektiivsusele huvitutakse üha rohkem objektidest, kus ettevõtted saavad kasvada vastavalt enda vajadustele. Ettevõtted tahavad vältida olukorda, et hoonest ei saa lisapinda ning samal ajal pole kuidagi võimalik lõpetada kehtivat üürilepingut.

Oluline on tema kinnitusel ka keskkond koos seal pakutavate lisateenustega - ehk see, et kõik igapäevateenused on käe-jala juures. Ülemiste City on tema sõnul suunatud kasvuettevõtetele ning linnak ja selles pakutav teenusteportfell kasvab klientide ja nende soovidega.

Kunded panid renoveerima. Malm lisas, et hea kvaliteediga vanemate hoonete hinnad on isegi mõnevõrra tõusnud just seetõttu, et ettevõtted soovivad liikuda kehvadest olmetingimustest parematele. Üürnike rahulolematuse tõttu on mõned omanikud võtnud ette ka renoveerimise. "Kas ja mis mahus omanik hoonet renoveerib, on tihtipeale tingitud omanike ja üürnike läbirääkimistest lepingu jätkamiseks."

Indrek Hääl tõi välja, et südalinnas võidakse ühel hetkel kaardipakki segada, kui hakatakse Maakri tänavale kerkivaid uusi hooneid välja üürima, kuna siis tuleb turule suurem hulk kõrgema kvaliteediga äripinda. Nelja aasta pärast kõrgub Maakri 19/21 kinnistul 30korruseline (110 meetri kõrgune) klaasfassaadiga tornmaja, samuti ehitatakse krundile 10korruseline ärihoone. Kokku lisandub 18 700 ruutmeetrit üüripinda.

***

KOMMENTAAR

Pigem tühjad ruumid kui soodsam hind 1Partner Kommertskinnisvara juhtiv partner Tanel Tarum

Survet hindade drastiliseks langetamiseks pole, kuna vakantsused on siiski suhtelised madalad ja näiteks kesklinnas siiani peaaegu olematud. Ka uued pinnad hinnataset ei mõjuta. Omanikud pigem hoiavad hinnataset ja mingi osa hoonest tühjana, kui hakkavad kohe hindu langetama. Hinnalangetus ei tekita alati ega koheselt lisanõudlust.

***

TASUB TEADAMis toimub äripindadega pealinnas?

1. Tootmis- ja (lao-)logistikapinnad

Hinnatase on ühtlustunud. Kadunud on omanike keskmisest tunduvalt kõrgemad ootused ja pakkumishinnad langevad.

Sobiva pinna puudumisel otsustatakse ehitada endale sobiv hoone, seda kas oma- ja pangavahenditest või investori kaasabil.

Hinnakujunduses on kujunenud nn raamid: uus hoone 4-4,5 €/m2 ning vana hoone 2-3,5 €/m2. Nende hindadega toimuvad ka tehingud.

Hinnad on stabiilsed ka järgneval aastal.

2. Büroopinnad

Hinnad samuti nn raamides. Üürihinnad kesklinna kaasaegsetes uutes büroohoonetes on valdavalt 12-14 €/m², vanemates hoonetes 10-13 €/m². Kesklinna läheduses olevate uute büroohoonete hinnatase on 10-13 €/m².

Vanemates hea kvaliteediga hoonetes äärelinna büroodes üürihind 6-10 €/m².

See püsib sel ja järgmisel aastal, kuigi survet hindade languseks on - sel aastal lisandub Tallinnasse ligi 40 000 ruutmeetrit uut kontoripinda.

3. Kaubanduspinnad

Hinnakoridor on 10-30 €/m2, kaubanduskeskustes enamgi.

Raske põhjapidavaid üldistusi teha, kuna kauplemise puhul on pinna üürihinda määravad tegurid erinevad. Vahemaa 10 meetrit võib hinda mõjutada kordades. Konkreetne näide on Viru tänava tänavafront või läbi kangialuse sisehoovis olev pind. Määrab asukoht, suurus, nähtavus (sealhulgas vitriinaken). Kui pole otseselt turistidele suunatud, siis ka autoga juurdepääs (parkimine).

Allikas: 1Partner Kommertskinnisvara juhtiv partner Tanel Tarum