Vähi: rikas klient arvutab rohkem

"Kinnisvaraostja on varasemast palju teadlikum. Valib, mida ostab, ja selle tulemusena jäävad plusspoolele vaid väga head projektid, kus on võimalikult kõik läbi mõeldud," kommenteeris ta 14. augustil ilmuvale Äripäeva kuukirjale Kinnisvara

"Küsimus ei ole hinnas - hea asja eest ollakse nõus maksma, keskpärase asja puhul võib aga juhtuda, et seda on raske müüa ükskõik mis hinnaga. Ehk arendajad peaksid nii-öelda kaks korda mõtlema, kas iga kinnisvaraprojekti on üldse mõtet arendada."

Tallinna lähedal Tiskres säästliku elurajooni rajanud ning nüüd pealinna südalinnas Pronksi tänaval vana kortermaja müümiseks renoveeriv Vähi rõhutab, et ostja sunnib arendaja järjest enam energiasäästu peale mõtlema.

Küsimustele vastab Kristjan-Thor Vähi.

Tiskres asuva Lucca Kodu puhul ehitati A-energiaklassi majad üles nullist. Miks otsustasite järgmise kinnisvaraprojektina võtta ette vanema maja renoveerimise?Pronksi 3 projekti omandasime juba 2010. aastal ehk veel enne, kui Lucca Kodu projektile üldse mõtlema hakkasime. Pronksi 3 projekteerimist alustasime 2011. aastal ning projekt sai valmis 2013. aasta lõpuks.

Arendaja ei vali projekte kohvipaksu pealt ning kaalub läbi nii head kui vead. Mis on just selle maja plussid?Meie eesmärk on teha omanäolisi, iseloomuga projekte. Pronksi 3 on keskse asukohaga elegantne eestiaegne maja, mille projekteeris omal ajal elumajaks tuntud arhitekt Karl Tarvas. Meie missioon on taastada hoone elegants ja sära, tuues juurde tänapäevase moodsa arhitektuurijoone.

Rääkisite veebruaris Äripäeva kinnisvarakonverentsil, et energiasäästlikud majad muutuvad üha nõutumaks. Kas ja kuidas annab ka taolises vanemas majas energiakulud alla viia?Vanema maja energiasäästlikuks muutmine on kindlasti omajagu keerulisem kui uue energiasäästliku kortermaja ehitamine. Selles projektis aitavad energiasäästu tagada kvaliteetsed kolmekordsed aknad ja soojustagastusega ventilatsioonisüsteem, samuti rajatakse majale uus ja efektiivne soojussõlm. Maja saab kaasaegse soojustuse.

Kesklinnas sarnastes majades elavad inimesed kurdavad, et talvel on küttekulud kõrged. Milline saab olema renoveeritud hoone energiaklass ja prognoositav energiakulu ruutmeetri kohta?Vana maja renoveerimisel on uute kehtivate reeglite järgi energiamärgise saamine tehtud väga raskeks. Ometigi seadsime lati kõrgele ning maja peaks saama energiamärgise C ning kulu ruutmeetri kohta 141kWh/m2 aastas. Saavutame uutele korterelamutele nõutava energiataseme, mis vana maja renoveerimisel jääb enamasti kättesaamatuks.

Räägime kohalikust kinnisvaraturust. Vahepeal jäi juba mulje niiöelda kinnisvarabuumist, kus nõudlus ja seega ka hinnad kiiresti kasvasid. Mis oli selle põhjus? Niiöelda buumist tänases majandusruumis rääkida ei saa. Hinnad, mis olid tükk aega justkui tammi taga seisnud, lihtsalt vallandusid ja turg niiöelda korrastus. Paljud olid lükanud oma oste edasi ning tegid need nüüd ära. Samuti sai otsa vana kriisiaegne ja -järgne odavam kaup, mis tingis hindade kasvu.Oma arendusmeeskonnaga arvame, et hea toode müüb alati. Samas peab see olema kvaliteetne, hästi läbimõeldud ja asuma heas elukeskkonnas. Päris karmid reeglid, kuid Eesti kinnisvaraturg ning kliendid on tänaseks jõudnud tasemele, kus valitakse põhjalikult.Buumiaegsed reeglid stiilis "ehita ükskõik kuhu ja ükskõik mida" enam ei toimi. Nüüd on klient kuningas ning tema otsustab, mida ostab. Kusjuures mida rikkam klient ja kallim kaup, seda põhjalikumalt ta arvutab ja ka seda täpsemalt oskab hinnata, mis iga asja ehitamine maksab ja mis on tema kinnisvarainvesteeringu väärtus aastate pärast.

2000ndate keskpaigast on kinnisvaraturg kui Ameerika mäed. Kuidas muutustega kohanenud olete?Oleme igal aastal suutnud müüa - nii 2007, 2010 kui 2013. Toode peab olema selline, millele igas turuolukorras leidub klient. Meie elamispinnad on mitmel aastal olnud maa-ameti andmetel kallimate seas just seepärast, et need objektid on olnud kvaliteetsed ning ainulaadsed, tugeva perspektiiviga.Kusjuures kinnisvaraturu analüütikutel on veel vaja oma valemeid omajagu arendada, sest samas linnaosas on eri piirkondades tänaseks väga erinevad hinnad. Võtke näiteks Tallinnas Roosikrantsi tänav - vanalinna-poolne rahulikum osa ja Pärnu maantee äärsed korterid ei ole võrreldavad. Või siis vanalinn ise, kus rahulik Lai tänav on elamiseks kõrgelt hinnas, samas kui lärmakal Suur-Karja tänaval on olukord täiesti erinev.

Kinnisvaraturul on näha taas jahenemist. Mida toovad järgmised aastad?Kinnisvara ostja on varasemast palju teadlikum, valib, mida ostab, ja selle tulemusena jäävad plusspoolele vaid väga head projektid, kus on võimalikult kõik läbi mõeldud. Küsimus ei ole hinnas - hea asja eest ollakse nõus maksma, keskpärase puhul võib aga juhtuda, et seda on raske müüa ükskõik mis hinnaga. Ehk arendajad peaksid nii-öelda kaks korda mõtlema, kas igat kinnisvara projekti on üldse mõtet arendada.

Rääkides veel teile olulisest energiasäästlikkusest. Kas lähiaastatel hakatakse sedagi veel enam väärtustama?See mõtteviis muutub iga päevaga olulisemaks, et laenu tagasimaksele ja kindlustusele lisaks on sama kategooria kulud ka nii energiakulu kui kinnisvara hooldamisega seotud kulu. Tegelikult loeb ju kogukulu ja, nagu mainisin, Eestis on ostja muutunud üha teadlikumaks ning oskab sellistele asjadele rohkem tähelepanu pöörata.

Mitmed arendajad leiavad, et A-energiaklassi maju pole mõtet ehitada, sest Eesti ostja jaoks on see liiga kallis. Mida teie sellest arvate?Selline mõtlemine on turul laialt levinud. Samas ei pea see nii ju olema, sest Eesti inimesed tegelikult väga hindavad kokkuhoidu ja (energia)säästlikkust, see on meil loomuses. Eks see võtab aega, kuid seni vaatavad veel paljud müügihinda ega pööra tähelepanu igapäevastele kuludele. Nii tundubki A-energiaklassi majasid äriprojektina raske teostada, sellise maja hind on kõrgem, ja see on täiesti loomulik.Näiteks Lucca Kodu projektis kasutame majadel kolmekordseid puit-alumiinium aknaid ja ilmastikukindlat täistsement fassaadimaterjali. Mõlemad on päris kallid lahendused - samas hooldusvabad. Ehk öeldu mõte on see, et maja ostja peaks vaatama ka tuleviku hoolduskulusid - kui aknaid ja fassaadi peaks iga paari aasta tagant värvima, siis see ju maksab ning seda tuleb kodu valides ja ruutmeetripõhiseid hindu võrreldes kindlasti arvesse võtta.

Miks üldse kinnisvaraturul tegutsema hakkasite ning miks elamud, mitte näiteks ärihooned?See loov tegevus meeldib mulle. See võib kõlada veidi klišeelikult, aga kinnisvara on minu kirg. See on mulle võimalus luua midagi ilusat ja huvitavat ning kui selle saab veel majanduslikult toimima nii, et leiva ka lauale saab, siis mis saaks veel parem olla. Ka plaane on palju, aga neist liiga vara rääkimine on veidi tänamatu tegevus.

----

14. augustil ilmuv kuukiri Kinnisvara annab praktilisi soovitusi, kuidas detailplaneeringu saamist kiirendada, kuidas tellida ettevõttele välireklaami valguskastina ning kas korterituru ralli on möödas või mitte.