Kas hindamiseksperte saab usaldada?

Ikka veel liiguvad jutud, kuidas kunagise kinnisvarabuumi ajal lunisid paljud korteriostjad hindajaid, et nood vara väärtuse suuremaks hindaks, sest nii sai pangalaenu võttes omafinantseeringut vähendada. Hindajaid oli turul palju ning leidus neid, kes skeemiga nõustusid. Kinnisvaraeksperdid kinnitavad, et majanduskriis tegi oma töö ning latti enam nii madalale pole lastud, kirjutab 20. oktoobri Äripäev kinnisvara rubriigis.

DTZ Kinnisvaraeksperdi hindamise ja turuanalüüsi osakonna juhataja Aivar Tomsoni sõnul on õpitud elust enesest, kuid paranenud on ka ettevalmistus ja järelevalve. “Üha enam on neid hindajaid, kes on saanud vajaliku ettevalmistuse juba ülikoolis, samuti on muu haridusega hindajad ennast täiendanud.”

Turul pole ka enam eriti neid elamispindade ostjaid, kel oleks vaja pangale muljet avaldada. “Tagatiste hindamine on vähenenud, sest tehinguid on vähem ja ka laenu osakaal toimunud tehingutes väiksem,” ütles Tomson.

Ostjad on teadlikumad. Uus Maa Kinnisvarabüroo hindaja Marianne Trubetskoi sõnul on kinnisvaraspetsialistide kvalifikatsiooni paranemist näha kas või müügikuulutusi vaadates – pakkumishinnad on realistlikud ning kirjeldused täpsed ja informatiivsed. “Kurss on võetud dokumentatsiooni ja andmete korrastamisele. Mõni aasta tagasi oli sageli nii, et korterite ja eramute ametlik pindala ei vastanud tegelikkusele ning kasutusloast ei teatud midagi. Praegu on ostjad teadlikud kasutusloa olulisusest,” märkis ta.

Hindajate sõnutsi on olulise panuse hindamise kvaliteeti teinud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (EKHÜ), kes korraldab hindajate kutseeksameid ja koolitusi. 1Partner Kinnisvara elamispindade hindaja Kristi Sammal märkis, et hindajate tegevusele ja eksperthinnangutele kehtivad nõuded on koondatud vara hindamise standarditesse. Need annavad konkreetsed ja põhjalikud nõuded, kuidas eksperthinnang tuleb koostada, mida see peab kajastama ja milliseid meetodeid tohib kasutada kinnisvara turuväärtuse leidmiseks.

Usaldusväärsete hindajate nimekiri. Ka on täpselt reglementeeritud, kes tohib erinevaid vara tüüpe hinnata. “Nõuete täitmise üle peavad järelevalvet EKHÜ ning samuti laene väljastavad kommertspangad, kes on põhilised eksperthinnangute kasutajad,” märkis Sammal. Seega saab vastuse küsimusele, millise firma hindamise teenus on kvaliteetne, EKHÜ internetilehelt, kus leidub kutseliste hindajate nimekiri, ning kommertspankade internetilehtedelt, kus on nimekirjad büroode kohta, kelle koostatud eksperthinnangud on aktsepteeritud.

Aivar Tomsoni hinnangul pole olukord siiski pilvitu. “Turg on väike, konkurents tihe. Tihti käib konkurents madalama hinna nimel, mistõttu kannatab jällegi kvaliteet. Paraku eksimuste puhul ei küsi keegi, kui palju selle teenuse eest maksti. Ei peagi küsima, aga hindaja poolt vaadatuna ei võimalda madal teenuse hind piisavat detailsust. Tuleb tõdeda, et ebatäpsused kipuvadki kõige sagedamini just sel põhjusel tekkima.”

Ärihooneid on raske võrrelda. Äripindade kohta märkis Domus Kinnisvara hindaja Virgo Laansoo, et sellel turul on hindajaid vähe, ent tase on samuti aastatega paranenud. “Paljude äriobjektide kohta on väga raske anda hinnangut, kas objekt on ala- või ülehinnatud. Tehinguid on varadega vähe ja hindamine keeruline. Keeruliste objektide puhul võib igal hindajal olla oma arvamus ja hindajatel on õigus oma arvamusele,” nentis ta.

“Kui hindajale on väljastatud kutsetunnistus, mis annab õiguse anda eksperthinnanguid iseseisvalt, siis peab hindajal olema ka julgust otsuseid langetada,” ütles Laansoo.

1Partner Kinnisvara kommertskinnisvara hindaja Priit Rauk sõnas, et objektide otsese võrdlemise teeb keerukaks see, et hooned on väga erineva suurusega ja paljuski kaetud ka üürilepingutega. “Hinnangus kajastatud tulemused on üldiselt realistlikud ja sellisel tasemel tehakse ka tehinguid. Kommertsvara ainulaadsust arvestades võib aga hindamistulemuse täpsusklass erineda kuni 10 protsenti. Hindamiste tase võib erineda väga palju, sest ärikinnisvara pädevust on paljudes ettevõtetes vähe ja iga hinnang eeldab konsultatsioone maakleritega ja tehingustatistika läbitöötamist,” rääkis Rauk.

Elamute puhul kasutatakse võrdlusmeetodit

Mida rohkem tehinguid, seda täpsem on hindamise tulemus, ütles Ober-Haus Kinnisvara hindaja-analüütik Rain Rätt. Eluasemete turuväärtuse hindamisel kasutatakse tavaliselt võrdlusmeetodit, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnaste müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus.

Meetodi aluseks on Räti sõnul asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. “Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamise aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile,” märkis ta.

Rätt lisas, et äripindade hindamisel kasutatakse lisaks võrdlusmeetodile ka tulumeetodit, mis põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatavate tulude nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. “Tulumeetodi aluseks on põhimõte, et ostja ei ole vara eest nõus maksma rohkem, kui on oodatavad rahavood varalt kogu selle kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Enamkasutatav meetod Eesti kinnisvaraturu tingimustes kapitalisatsioonimäära leidmiseks on selle tuletamine kinnisvaraturul toimunud tehingutest.”

Pank tagatise puhul alati eksperthinnangut ei nõua

Triin Messimas, SEB eraisikute suuna arendusjuht

Tavapäraselt on vajalik laenule tagatise seadmisel kinnisvara kohta eksperthinnangu esitamine. Eriti eramute puhul, mille väärtuse kindlaksmääramine sarnaste objektidega tehtud tehingute põhjal ja turuinfo alusel on keerulisem.

SEB-l on kindlad koostööpartnerid (atesteeritud kinnisvarahindajad), kelle eksperthinnanguid me aktsepteerime. Hinnangud edastatakse pangale elektroonilise kanali kaudu ja digiallkirjastatuna, seega saame usaldada nende ehtsust.

Hinnangutes pöörame me tähelepanu hinnatava objekti (ehitise) täpsetele andmetele, vajalike ehitus- ning kasutuslubade olemasolule, seisukorrale, hinnangu kehtimise eeltingimustele ja muule olulisele infole.

Kui aga laenusumma on võrreldes tagatise eeldatava turuväärtusega piisavalt väike, ei ole eksperthinnangu esitamine tavaliselt nõutav. Juhul, kui korteri/maja turuväärtus eksperthinnangu alusel on madalam objekti tegelikust ostu-müügihinnast või kui laenusumma on suurem kui 80% laenutaotleja esmase eluaseme (tegeliku elukoha) turuväärtusest või 60% muu tagatiseks pakutava kinnisvara (eluaseme) turuväärtusest, palume kliendilt lisatagatist.

Üks küsimus

Mida soovitate kinnisvaratehingut tehes silmas pidada?

Kristi Sammal, 1Partner Kinnisvara elamispindade hindaja

Nõuetele vastav eksperthinnang peaks kajastama kogu hindamiskäiku selliselt, et tellijale oleks arusaadav, kuidas on turuväärtust kajastava numbrini jõutud. Kui see jääb siiski ebaselgeks, tuleks täiendavate küsimustega pöörduda hinnangu koostajate poole.

Aivar Tomson, DTZ Kinnisvaraeksperdi hindamisosakonna juht

Kui sama vara kohta on antud erinevaid hinnanguid, siis ei tähenda see veel ilmtingimata, et keegi oleks eksinud. Hindamise lähteülesannet võib püstitada erineval moel ja loomulikult oleneb sellest ka hindamistulemus.

Rain RättOber-Haus Kinnisvara hindaja-analüütik

Sageli kujundavad müüjad hinna kinnisvaraportaalides olevate müügikuulutuste järgi, kuid reaalsus on midagi muud. Soovitame konsulteerida spetsialistiga, kes omab infot reaalselt toimunud tehingute kohta.

Virgo Laansoo, Domus Kinnisvara hindaja

Kui kinnisvaraga kokkupuuteid vähe, soovitan enne suhelda kinnisvarahindajaga, et selgitada välja vara õiglane hind. Kui müüja tellib hindajalt eksperthinnangu enne vara müümist, siis hiljem saab ostja kasutada hinnangut laenu taotlemisel.