Ehituslubade väljastamine kasvas hüppeliselt

"Ehituslubade väljastamises on toimunud võrreldes möödunud aastaga oluline kasv, kuid see arv ei näita veel tegelikku ehitustegevust," lausus Tallinnas muu hulgas luksuslikke elamuid arendava Liven Kinnisvara partner Andres Aavik „Ehitusse lähevad võib-olla pooled väljastatud ehitusloaga objektidest."  

Samuti tõi ta välja, et võrdlusbaas on väga madal. 2010.–2011. aastal väljastati aastas vaid paar tuhat ehitusluba ning taastumine on olnud vaevaline. Aaviku sõnul võiks Tallinnas ja Harjumaal uusi eluasemeid lisanduda aastas 2500–3000. „Vaadates praegust ehituslubade väljastamise tempot ja uute projektide alustamist, siis me sel aastal ka sellesse vahemikku jõuame. Tallinn on kasvav keskus ning kasvu toetab ka elanike soov oma elamistingimusi parandada,“ lausus ta.

Statistikaamet teatas, et ehitisregistri andmetel lubati tänavu esimeses kvartalis kasutusse 990 uut eluruumi. Sama palju uusi eluruume valmis ka aasta varem samal ajal. Üle poole valminud eluruumidest asusid korterelamutes. Enim uusi eluruume valmis Tallinnas.

Nõudlus uute hea asukohaga kvaliteetsete elamispindade järele püsib. Tänavu esimeses kvartalis väljastati ehitusluba 1347 eluruumi ehitamiseks, mida on üle poole rohkem kui mullu esimeses kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu.

Kortermajade ehitus on Liven Kinnisvara partneri sõnul peamiselt koondunud Tallinnasse ja Tartusse, üksikuid projekte rajatakse ka teistesse linnadesse. Võimalike turu ülekuumenemisega seotud riskide maandamiseks on pangad Aaviku sõnul seadnud arendajatele eelmüügi nõuded. „Pangapoolne finantseerimine ei avane enne, kui 20–50% korteritest on müüdud,“ märkis ta. Selline nõue on Aaviku sõnul Põhjamaades kasutusel olnud juba aastakümneid ning sealne turg on sellega harjunud.

"Korteriomaniku jaoks tähendab see seda, et ta teeb küll broneeringu või võlaõigusliku lepingu, kuid ehitus ei alga enne, kui panga seatud eelmüügi nõue on täidetud. Arendaja jaoks tähendab see vajadust suur hulk kortereid müüa nii-öelda paberi pealt," lisas ta. 

Kas hakkame nägema rohkem verd ja pisaraid?

Kinnisvaraalase nõustamisega tegeleva Adaur Grupi juhatuse liikme Tõnu Toompargi sõnul näitab suur ehituslubade arv, et luuakse potentsiaali elamispindade pakkumise kõrgel tasemel hoidmiseks ehk kinnisvaraarendajate plaanid on optimistlikud. Ka tema sõnul peab arvestama, et kõik ehitusload ei jõua ehitusse. "Seega loob ehitusluba ainult potentsiaali pakkumise suurenemiseks," märkis Toompark.

Tarbijate seisukohast on tema hinnangul olukord samuti positiivne, sest valikuvõimalus elamispindade turul püsib lai.

Riskide poole pealt nägi Toompark, et suur ehituslubade arv võib tekitada ülepakkumise, mis toob endaga kaasa hinnakonkurentsi. „Arendusturul praegu ringi vaadates on hinnakonkurents tegelikult juba selgelt olemas. Võimsamad allahindlused küündivad kümnete tuhandete eurodeni,“ tõi ta näiteks.

Küll võib kinnisvaranõustaja sõnul öelda, et kõik pakkumises olevad arendusprojektide korterid leiavad omale ostjad – seisva müügiga projekte praktiliselt ei ole. „On suur küsimärk, kas pakkumise suurenemine või võimalus pakkumise suurenemiseks loob olukorra, kus tekib ülepakkumine ning tänane pankrottideta arendusturg näeb rohkem verd ja pisaraid,“ märkis Toompark.

Kinnisvarafirmade liidu juhti Tõnis Rüütlit üllatas see, et nõudlus uusarenduste korterite järele on olnud uskumatult kõrge. Ta ei oleks sellist nõudlust enda sõnul prognoosinud. Rüütel pani suure huvi selle arvele, et me ei saa üle finantsolukorrast, mis meid viimased aastad on kollitanud. Nimelt inflatsioon ja negatiivsed intressid söövad inimeste säästusid ja neile ei ole head väljundit. 

Rüütli sõnul ostetakse täna umbes 40% kogu elamukinnisvarast ilma finantsvõimenduseta ehk ilma pangalaenuta. „See kõneleb konkreetselt säästude realiseerimisest,“ lausus Rüütel.

Elukondlik kinnisvara on tema sõnul saavutanud masueelse taseme, ehk meil on tasapisi buumiaegne tase käes. Vahepeal on kümmekond aastat aega ka läinud. 

TASUB TEADA

Tänavu 21. märtsil hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ja võlaõigusseaduse muudatused. Erinevalt varasemast nõutakse pankadelt uusarenduste puhul eksperthinnangut, mille tellimise kulu võib jääda laenuküsija kanda. Kui varem said pangad uute korterite tagatisväärtuse määramisel arvesse võtta ka arendajate müügipakkumisi, siis värske seadusemuudatuse kohaselt sellest üksi enam ei piisa. 

Seadus ootab veel ministri määrust, mis täpsustaks elamukinnisvaraga seotud laenude puhul tagatiste hindamise nõudeid. Selle määruse väljatöötamine aga alles käib. Kuna turuosalistel on selles suhtes erinevad nägemused, siis läbirääkimised veel käivad ja määrus võiks valmis saada suveks.