Tallinn hoiab ehituslube kinni

2015. aasta teises pooles jõustunud uus ehitusseadus tõi Tallinna linnaplaneerimise ametile lisakoormuse, mistõttu viibivad ehitusload tunduvalt kauem kui seaduses lubatud 30 päeva. Selle tulemusena väljastati möödunud aastal ehitusturu üha suuremast elavnemisest hoolimata pea viiendiku võrra vähem ehituslubasid kui aasta varem. Olukord sundis kinnisvarafirmade liitu pöörduma linnapea kohusetäitja Taavi Aasa poole.

„Mitme projekti puhul oleme loa menetluse käigus saanud linnaplaneerimise ametist kirju, mille sisu on selline, et pikendame menetluse aega, sest töökoormus on liiga suur,“ kirjeldas kinnisvaraarendaja Bonava juht Timo Riismaa probleemi, millega tuleb turuosalistel Tallinnas silmitsi seista.

Veninud ootusaeg ja kinni pandud raha

Riismaa sõnul tuleb ehituslubasid Tallinna linnaplaneerimise ametist oodata kolm kuni kuus kuud kauem kui varem. „Täna on alla 9 kuu alates taotluse sisseandmisest luba saada keeruline,“ ütles Riismaa.

Tema sõnul võib see panna põntsu korterite ostmisele tänases turuolukorras, kus uusarendusi müüakse väga palju nii-öelda paberi pealt ehk enne ehitusloa saamist ja ehituse algust. „Kui siis luba takerdub, on oht, et inimesed, kes sellises algfaasis omale korteri ostavad või broneerivad, hiljem venimisest kuuldes lihtsalt loobuvad sellest. Ka meie oleme mõne sellise juhtumiga kokku puutunud,“ rääkis ta.

Kinnisvaraarendaja Metro Capitali partner Sulo Nigul tõdes, et projektide venimise pärast ei ole nende projektid küll otseselt ohtu sattunud, kuid on olnud vähem kasumlikud. „Asjad venivad. Ilmselgelt. Tegemist on ikkagi suurte rahadega, ega ei ole vanaema käest päranduseks neid maatükke saadud,“ ütles ta ja lisas, et kulutatud on ka projekteerimisele.

Kasumlikkuse vähenemise põhjuseks tõi Nigul selle, et raha on projektis oluliselt kauem kinni ja intressikulu tuleb suurem. „Tõsi on see, et mingil määral on seda kompenseerinud hindade tõus, aga see ei ole lõputu. Nagu me teame, võivad ka hinnad alla minna. Paraku mulle tundub, et asjade venimine linnaplaneerimise ametis on küll lõputu.“

Kurja juur on uus ehitusseadus

Tallinna linnaplaneerimise ameti juht Anu Hallik-Jürgenstein ütles, et ehituslubade väljastamise languse taga on 2015. aasta keskel kehtima hakanud uus ehitusseadustik.

Hallik-Jürgensteini sõnul on uus seadus ühelt poolt olukorda kergendanud läbi selle, et enam ei ole vaja näiteks elektrikaablite ja gaasitorustike lahendustele ehituslube. Teisest küljest andis uus seadustik kohalikule omavalitsusele kohustusi juurde, mis suurendasid oluliselt ameti töömahtu.

„Eelnevalt esitati meile ehitusloa dokumentatsioon koos vajalike kooskõlastuste ja arvamustega, mis tähendab, et osa tööd oli juba tehtud. Uue seaduse kohaselt on kooskõlastuste ja seisukohtade küsimine kohaliku omavalitsuse ülesanne,“ ütles ta ja lisas, et kogu lisanduv kirjavahetus suurendas nende töömahtu väga suurel määral. Ta ütles, et tänaseks on nad pannud siiski rohkem inimesi ehituslubasid menetlema.

Hallik-Jürgenstein lisas, et nüüd peavad nad koguma ehitusprojektile nii riigi, linna, tehnovõrguvaldajate kui ka kinnistu omanike ning naabrite seisukohad. Kui projektile on vaja näiteks 15 asutuse seisukohta ja 14 neist vaatab projekti läbi tähtajaks, kuid kas või üks teeb seda hiljem, jääb tema sõnul selle taha ootama kogu menetlus.

Ta lisas, et märkimisväärne roll tekkinud olukorras on ka riiklikul ehitisregistril, mille arendus on pooleli. Kvaliteetse töövahendi saamiseni läheb tema sõnul veel tõenäoliselt palju aega.

Toimib nagu looduslik valik

Kinnisvaraanlüütiku Tõnu Toomparki sõnul on iroonilisel kombel selles olukorras ka midagi head. „Ma ei usu, et see jutt arendajatele meeldib, aga see hoiab Tallinna uute korterite pakkumist natuke kontrolli all, et meil ei teki ülepakkumist. Linnavalitsuse kiirus ei peaks ikkagi olema turu nõudluse ja pakkumise reguleerimise mehhanism normaaloludes,“ sõnas ta siiski.

„Ja mingu siis paar arendajat pankrotti, kes kuskil on midagi üle võlli keeranud oma tegemistes. Eks looduses ka loomad elavad ja surevad ja kõik ei pea haigusele vastu. Ega selles midagi halba pole, aga ikkagi see on vale regulaator,“ rääkis Toompark. „Selgelt ikkagi üks lüli turu peal ei tööta muu kaadervärgiga samas rütmis, vaid töötab nii, nagu töötab,“ lisas ta.

Vaja lisajõudu

Toomparki hinnangul tuleks linnaplaneerimise ametile leida kuskilt lisaressursi, et ei tekiks selliseid pudelikaelu. „Mingi tropp on torus ees ja kui me selle toru korra puhtaks saame, peaks edasi ju korralikult minema. Ehk sinna ei pea ju jätkuvalt mingit suuremat ressurssi sisse panema,“ leidis ta. „Meil tuli uus planeerimisseadus, uus ehitusseadustik, et asi kiiremaks läheks. Läheb ju järjest hullemaks!“

Toompark välistas võimaluse, et amet võiks uue seadustikuga aja jooksul kohaneda. „Kohaneb... Täna on sellest seaduse jõustumisest üle pooleteise aasta möödas. Me ei saa siin rääkida mingist kohanemisest. See ei kõla mitte kuidagi mõistlikuna.“

Sulo Niguli arvates on seaduseandja eesmärgi valesti püstitanud. „Luba peaks tulema 30 päeva jooksul esitamisest. Tegelikkuses on olukord selline, et minu arust ei otsita seda, kuidas seadust täita ja kuidas saaks paremini, vaid leiutatakse igasugu põhjuseid, miks meie ei ole süüdi ja keegi teine on.“

Nigul leidis, et lahendus võiks olla see, et linnaameteid ei tuleks täita mitte poliitiliselt, vaid konkursi korras. Nii võiks tema arvates palgata inimesi, kellel oleks soov ja motivatsioon midagi muuta.

Ka Riismaa soovitus oli, et linnaaparaat peaks tõhusamalt värbamise ja inimeste leidmisega tegelema. „Muud lahendused on rohkem sellised asendustegevused. Tuleb ikkagi pärispõhjusele otsa vaadata, ja selleks on tõesti tööjõu nappus.“

Läheb aina hullemaks

Niguli sõnul näeb ta, et ehituslubade toppamine üha süveneb. „See toob palju peavalu, tohutut stressi, mõttetut intressikulu, tööjõukulu. Ühesõnaga pidulik paigalmarss.“ Ta lisas, et kui räägitakse tööjõupuudusest, siis miks mõeldakse välja lollusi. Bürokraatlike jamade asemel tuleks tema arvates tegelda mõistlike ja oluliste asjadega.

Nigul ütles, et ehituslubade venimine võib takistada ka pangast laenu saamist, sest pangad vaatavad dokumentide olemasolu. Ta lisas, et nii väheneb koduostjate valikuvõimalus.

Riismaa leidis, et ehituslubade toppamise probleem võib hakata kajastuma ka korterite hindades. „Kuna sisendkulud selle kapitalikulu kasvuga kasvavad, siis kindlasti võib see hakata ka müügihindu tõstma. Oma põhjus-tagajärg seos on seal kindlasti.“

Riismaa lisas, et olukord võib hakata mõjutama lisaks arendajatele ka pea- ja alltöövõtjaid. „Mingid tööd, mis nende käest on tellitud ja kokku lepitud, tuleb ajalises mõttes edasi lükata, mis ilmselt paneb ka nende planeerimistegevuse raskesse seisu.“ Teine variant on tema sõnul see, et peatöövõtjad ja arendajad tõmbavad alltöövõtjate graafikud ebanormaalselt lühikeseks.