Kas sel aastal näeme taas arenduste pankrotte?

Möödunud aastal tõusis Tallinnas müügiks läinud korterite keskmine ruutmeetri hind aastaga üle 100 euro. Turuosaliste kinnitusel hinnatõus tänavu jätkub. LVM Kinnisvara juht Ingmar Saksing tõdes, et ehitushindade kasv survestab omakorda kinnisvara müügihindu. Samal ajal ei soovi aga ostjad kinnisvara iga hinnaga osta.

„Nad ostavad, aga ostjad ei tule hinnale sellises tempos järele, nagu on sisendhinnad eest ära liikunud,“ ütles Saksing. Ta lisas, et hinnad tõusevad tahes-tahtmata ja järjest kasvavate kuludega kaasnev inflatsioon paneb ostjaid mõtlema, kas hoida seda raha kontol või paigutada kinnisvarasse.

Ka kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark tõdes, et ehitushindade kasv annab korterite hinna tõusu oma panuse. Kui aga nõudlus püsib tugev, võib siiski tema hinnangul prognoosida nii tehingute arvu kui ka hindade tõusu, seda aga kindlasti alla kümne protsendi. „Pigem jääb hinnatõus 5 protsendi kanti, mis oleks suhteliselt mõõdukas,“ ütles Toompark. Ta lisas, et arendajad tahaksid hindu rohkem tõsta, kuid sellele seab piiri turul olev suur pakkumine.

Lumi Capitali juhtivpartneri Martin Rekori sõnul on kinnisvaraturg üldiselt heas seisus ja korterite hinnad tõusevad ka tema hinnangul. „Aga me mingit väga kiiret kasvu ei näe, sest hinnatase tervikuna on juba päris kõrgel ja turule on ikkagi tulemas päris arvestatav maht uusi kortereid.“

Esimesed pankrotid tulekul

Toompark märkis, et seni on turul pakkumine ja müük enam-vähem tasakaalus, kuid tekib küsimus, kas see tasakaal ka säilib. „Kuigi pakkumiste arv on suur, on müük ka aktiivne,“ kommenteeris ta senist olukorda, mis ei pruugi aga pikalt jätkuda.

Ka Saksingu hinnangul võib olukord turul muutuda. „Ma arvan, et me näeme ka esimesi arenduste seiskumisi ja osa projektide puhul kindlasti langevaid hindasid. Kõiki kortereid ei osteta igasuguse hinnaga, mida küsitakse,“ rääkis ta. Samas on tema sõnul ilmselt ka neid projekte, kus enamik kortereid on enne ehituse algust välja müüdud. „On selliseid superstaare samamoodi. Aga tõenäoliselt näeme ka pankrotte.“

Saksingu sõnul on tegelikult hea, kui turg reguleerib end ise. Ta märkis, et oma osa on ühisrahastusel, kus on ülioptimistlikke projekte. „Siin on ka neid projekte, kus rahva rahastus on olnud peamine finantseerimine. Me näeme juba neid projekte, kus on lubatud, et näiteks hoone valmib sügisel 2017, aga praegu pole maja ikka veel valmis,“ tõi Saksing näiteks.

Ta märkis, et lisaks on murekoht see, et mõne arenduse broneeringus on õhku sees: kuna pangad enne projekte ei rahasta, kui osa korteritest on müüdud, on tehtud turuhinnast madalama hinnaga broneerimisi. „Maja kerkides või valmides tulevad need samad asjad uuesti turule tagasi. Spekulatiivne osa, mis on vajalik selleks, et projekti rahastus avaneks.“

Ülekuumenenud ehitusturg

Rekori sõnul kukkumine turul kindlasti millalgi tuleb, kuid praegu tundub tema hinnangul meie siseturg olevat hea tervise juures. Tema sõnul võiks tulla see mõju kuskilt väljastpoolt.

Siiski näeb Rekor, et ülekuumenenud ehitusturg on probleem. „Väga raske on praeguse ehitusmahu juures leida mõistlikke alltöövõtjaid. Hinnakasv alltöövõtu hindades on olnud väga kiire. Ka selle kiire hinnakasvu juures saad sa kehva teenuse,“ rääkis ta ja selgitas, et tihtipeale ei saa alltöövõtjad oma kohustustega hakkama ja vahetuvad objektil mitu korda, mis jätab projektid venima.

„See on murekoht. Selgelt on näha, et meil on alltöövõtjaid liiga vähe. Nii et siin oleks mõningane tagasilöök uute arenduste ja ehituste puhul ehitusturule igal juhul küll tervitatav,“ rääkis Rekor. Tema sõnul võiks see tuua tagasi mõistliku nõudluse ja pakkumise taseme.

Rekor tõdes, et sealjuures on oma panus riigil, kes võiks oma plaane sättida selle järgi, mida teeb erasektori tellimuste maht. „Aga eks riik on siin ka muidugi piiratud. Euroraha ju lõpeb mingil ajal ja tekibki olukord, kus kõik tahavad järgmise kolme aasta jooksul kümne aasta tööd ära ehitada.“

Ta märkis, et oma panuse annab ka see, et meie elamuturg jõuab staadiumisse, kus ostjate hulk hakkab vähenema. Kui viimastel aastatel on 30. eluaastatesse jõudnud „beebibuumerid“ palju eluasemeid ostnud, siis see hakkab kiiresti langema. „Aga see ei ole otseselt selle aasta teema, see on kõikide järgnevate aastate teema.“

Trend on üürimajad

Saksingu sõnul on tänavu kinnisvaras kuumim trend üürimajad. „Võrreldes ärikinnisvaraga pakub elukondlik kinnisvara kohati stabiilsemat ja paremat tootlust. Eriti kui tehakse õige toode,“ ütles ta. Saksing tõi näiteks, et Tallinnas leiab uus 20ruutmeetrine korter üürniku ka 300 euroga.

Saksing selgitas, et üürimajade turul on nõudlus suurem kui pakkumine ja samas on tema toodud näite puhul ruutmeetri hind 15 eurot. „Büroohoonetel on alginvesteeringud palju suuremad, aga üür ei pruugi olla 15, tihtipeale on 10–12 eurot ruutmeetri eest,“ selgitas ta, miks on üürimajad ahvatlevamaks muutunud.

Rekor rääkis, et koos LHV pensionifondidega üürimaja ehitava Lumi Capitali tänavune plaan ongi keskenduda üürimajade turule toomisele ja ühtki uut müügiks minevat arendusprojekti nad sel aastal ei kavanda. Nende esimene üürimaja valmib järgmisel aastal.

Rekori sõnul ei ole üürimajade võlu suur tootlikkus, vaid projekti stabiilsus ja pikk iga. „Ma arvan, et selle tootlikkus on väiksem kui ärikinnisvaral, aga siin me koostöös pensionifondidega ei otsigi väga suurt tulusust, vaid pigem stabiilset ja pikaajalist rahavoogu.“

Nii on üürimajad Rekori hinnangul hea viis tulevik kindlustada. Ärikinnisvara ülepakkumise kõrval on tema sõnul üürimajade sektoris alampakkumine. Samuti peaksid üürimajad suure kukkumise korral kergemini pääsema. „Kui toimub suur kukkumine, kukuvad ka üürimajade üürihinnad ja nende väärtus, aga vähem kui müügiks ostetud korterite väärtus. Ja raske aeg on ka selline aeg, mis tekitab täiendavat üürikorterite nõudlust, selle tõttu on kukkumine ilmselt väiksem.“