Poole sajandi diil Tallinna südames

Liimpuidust ja klaasist paviljon valmib Kadarik Tüür Arhitektide võidutöö „Belle Epoque” alusel koostatud ehitusprojekti järgi ja see tuleb Estonia teatri nurga peale, märtsipommitamises otsa saanud turuhoone kohale.

Esimese asjana torkab silma lepingu pikk kestvus ja fakt, et tegemist on kontsessiooniga. Hankedokumentidest selgub, et suurimat ühekordset tasu maksnud ehitaja saab 50 aastaks võimaluse ja kohustuse pidada linna ühes paremas asukohas toitlustusasutust.

Linn saab selle eest lisaks esialgsele, vähemalt 38 200 euro suurusele maksele ehk hoonestusõiguse seadmise tasule, veel ka 50 aastat hoonestusõiguse tasu, mis on pea 13 000 eurot ehk 5 protsenti maa maksustamise hinnast. Lepingu lõppedes jääb hoone linnale.

Kuigi linnavalitsus oleks võinud ka korraldada ehitushanke ja paviljoni siis ise toitlustajale välja üürida, otsustati variandi kasuks, millega saadakse nii ehitustööd kui kohviku avamine ühe lepinguga ning pääsetakse vajadusest hoone eest linnakassast sentigi maksta.

„Linn toitlustusteenust ei telli ega sekku toitlustusteenuse osutaja tegevusse. Arvestades kontsessionääri huvi teenida tasa ehitise rajamise ja kasutamise ning hoonestusõigusega seotud kulud, seisab kontsessionäär hea selle eest, et teenida toitlustusteenuse osutamisega tulu, näiteks andes ehitise üürile toitlustusteenuse osutajale,“ vastas linnavaraametile saadetud päringu peale linna pressiteenistus.

50 aastaks muretu

Lepingu silmatorkavalt pikka kestvust päris tavatuks pidada ei saa. „Kontsessiooni tavapärane pikkus ei tohiks ületada 5 aastat. Samas, kui tasuvusaeg on tegelikkuses pikem, võib hankija seda pikendada nii, et kontsessionäär saaks teenida tagasi tehtud investeeringu koos mõistliku tootlikkusega,“ selgitas advokaadibüroos Sorainen riigihangetele spetsialiseerunud advokaat Kadri Härginen.

Kontsessiooni kasutamisel on Härgineni sõnul linna jaoks mitmeid eeliseid. Esiteks leitakse korraga nii ehitaja kui restoranipidaja, st linn ei pea ise regulaarselt uusi toitlustusfirmasid otsimas käima. Teiseks ei tule paviljoni eest linnakassast sentigi välja käia.

„Hoonestusõiguse leping näeb ka ette, et kui 50 aastat saab täis, jääb ehitis linnale, kuid tasu selle eest hoonestaja ei saa. Sellisel viisil võimaldab kontsessioon teenida linnal iga-aastast tulu, rahuldada avalikku vajadust ja ka suurendada kinnisasja väärtust,“ rääkis Härginen.

Linn ennustab kinnisvarahindade stabiliseerumist

Ühesõnaga jäävad kontsessiooni võitjale kanda ehituskulud, mis võiksid hankes seatud käibenõuet arvestades jääda kahe miljoni euro juurde, fikseeritud aastatasu, mis eeldatavasti moodustab pisut vähem kui 700 000 eurot, ning ühekordne makse hanke võitmiseks.

Linnavalitsus eeldab, et ehitaja võib 50 aastaga saada üüritulu ligikaudu üheksa miljonit eurot - selle arvutuse aluseks on hinnang, et ruutmeetri üürihind lähema 50 aasta jooksul ei muutu. Arvestatud on kõrgema hinnaklassi kohvikute üürihinna, 15 euroga ruutmeetri eest.

„Miinusena tuleb välja tuua, et majandusprognoos on koostatud tänaste andmetega väga pikaks ajaks ning puudub kindlus, et turg selliseks ka jääb. Kui turuseisund halveneb, siis on aastane hoonestusõiguse tasu küsimine hetkel välja kuulutatud mudeli alusel mõistlik,“ kommenteeris Kadri Härginen.

Samas kui oodata, et turuhinnad tõusevad ja linnale minevad kulud on 50 aastaks kindlaks määratud, siis tekib ka kontsessionääril võimalus oma investeeringult suuremat tootlust teenida, möönis ta.

Tavatu tehing

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toompargi sõnul on kindlasti tegemist tavatu tehinguga, millele konkreetset hinnangut oskavad anda vaid inimesed, kes objekti ennast hindama hakkavad. Eeldatava üüritulu kohta ütles ta, et oleks loogiline arvata, et hinnad nii pika aja jooksul kasvavad siiski kordades, juba inflatsiooni tõttu.

„Täpseid tingimusi teadmata võin küll arvata, et selliseks 50aastaseks lepinguks hinda lukku lüüa ei ole päris normaalne. Seda võiks millegagi indekseerida, kasvõi inflatsiooniga, mis samuti ei ole hea indeks, aga vähemalt midagi,“ kommenteeris Toompark.

Üüri hoonestusõiguse tasu või maamaksu protsendiga sidumine tema sõnul sellist kindlust ei anna. „Millal meil maamaksu tõsteti, 2001. aastal? Sellest ajast saadik ei ole midagi muutunud ja mingit kindlust selle kohta ei ole ka edaspidi,“ märkis ta.

„Kunagi tehti vanalinnas ka korterite ja majade peale lepinguid, kus võis remondi tegemise eest kindlustada endale üüri 10 krooni kuus. Eks tänapäeval tunduvad sellised asjad tihti magusad või uskumatudki. Aga ega toona ka keegi osanud täpselt ennustada, mis ajad tulevad või kuidas turuhinnad kujunevad,“ lisas ta.

Kohvik linna prominentsemas kohas

Toitlussektori vaatekohast on ooperiteatri ja linna keskse pargi vahele jääv toitlustusasutus tõenäoliselt Tallinna silmatorkavaimas asukohas, iseasi kas ka parimas.

„Hea on asukoht kindlasti, kuid kas just parim, seda ma öelda ei julgeks. Kindlasti on see hea asukoht sooja ilmaga, kuid paraku on aastas selliseid ilmasid Eestis alla poole ajast. Seetõttu võib parimateks asukohtadeks (kus on kõige kõrgem üür) pidada ikkagi neid asukohti, kus on tagatud inimeste voog aasta ringi,“ kommenteeris 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter.

Aga kinnisvarafirmad igatahes on aktiveerunud ja otsivad linna peal võimalikke kliente. „Eks see on päris magus koht küll ja meile on seda ka rendile pakutud, aga me veel mõtleme sellele,“ kommenteeris Tallinnas restorane pidava Carmen Grupi juhatuse liige Argo Koppa, kelle hinnangul on restoraniturul linnas konkurents väga suur ja konkreetne hoone ka pisut väike, kuid kohvikuks võiks see pind sobida ideaalselt.

„Kohvik töötab rahvavoo peal ja eks seal oleneb palju sellest, kuidas Pärnu maantee lõpuks välja ehitatakse, kui tuleb jalakäijate tsoon, siis tuleb ka inimesi kindlasti rohkem. Praegu on inimeste suund pigem Viru tänava otsast Kaubamaja poole,“ selgitas Koppa.