OMX Baltic0,09%271,91
OMX Riga−0,16%862,52
OMX Tallinn0,33%1 732,68
OMX Vilnius−0,22%1 064,37
S&P 5001,1%6 040,04
DOW 300,91%43 297,03
Nasdaq 1,35%20 031,13
FTSE 1000,42%8 136,99
Nikkei 225−0,32%39 036,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,96
GBP/EUR0,00%1,21
EUR/RUB0,00%103,92

OMX Baltic0,09%271,91
OMX Riga−0,16%862,52
OMX Tallinn0,33%1 732,68
OMX Vilnius−0,22%1 064,37
S&P 5001,1%6 040,04
DOW 300,91%43 297,03
Nasdaq 1,35%20 031,13
FTSE 1000,42%8 136,99
Nikkei 225−0,32%39 036,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,96
GBP/EUR0,00%1,21
EUR/RUB0,00%103,92

19.04.18, 06:00

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Vallad küsivad kinnisvaraarendajatelt tugiraha

Tallinna ümberkaudsed vallad küsivad kinnisvaraarendajatelt üha aktiivsemalt tugiraha sotsiaalse infrastruktuuri tõhustamiseks. Toetused on küll põhjendatud, kuid summade suvalisuse tõttu korruptsiooni eest kaitseta.

Lennart Käämer

Brave Capital OÜ juhatuse liige Veljo Kuusk leiab, et mida rohkem uusi elanikke arendus valda toob, seda väiksemad peaksid olema arendajatelt küsitavad toetussummad.

Brave Capital OÜ juhatuse liige Veljo Kuusk leiab, et mida rohkem uusi elanikke arendus valda toob, seda väiksemad peaksid olema arendajatelt küsitavad toetussummad. Foto: Andres Haabu

Tallinna lähivaldade elanikkond on viimastel aastatel jõudsalt kosunud. Koos uute elanikega kasvab vajadus koolimajade, lasteaedade ja muu sotsiaalse infrastruktuuri järele. Selle rajamine maksab. Kui maksurahast väheks jääb, tuleb leida uusi tuluallikaid.

„Elanikud vajavad avalikult kasutatavaid ehitisi ja kohaliku omavalitsuse teenuseid (näiteks juurdepääsuteed ja lastehoiuteenust) kohe,“ põhjendas õiguskantsleri nõunik Ago Pelisaar lisatulude vajalikkust.

Seaduses on nõuded lubatud

Mitme ümberkaudse valla levinud praktika on sõlmida kinnisvaraarendajatega võlaõiguslikkusel põhinev kokkulepe. See annab detailplaneeringule rohelise tule vaid juhul, kui arendaja on valmis panustama kohaliku infrastruktuuri arendusse.

Õiguskantsler Ülle Madise 13. aprillil antud kirjalikus selgituses Rae valla arendajale IBE Estonia võis lugeda, et mõne avalikult kasutatava rajatise puhul on seadus kokkuleppe suisa ette näinud. Seega ei saa seda pidada kuidagi õigusvastaseks.

Mõneti keeruliseks teeb asja universaalse kriteeriumi puudumine, mille alusel toetuseid arendajatelt nõutakse. „Kohalik omavalitsus peab arendajaid võrdselt kohtlema, kuid see ei tähenda, et kõigi arendustega kaasneksid samasugused kohustused,“ võib samast otsusest lugeda.

Teisisõnu: mida suurem on arendusega kaasnev eeldatav elanikkonna kasv, seda suuremad on omavalitsuse kohustused. Ja seda heldemad olgu arendajad oma toetustega.

„Planeeringu algatamata ja kehtestamata jätmise otsused on kohtus vaidlustatavad. Kohtus on võimalik ka hinnata, kas omavalitsuse nõudmised olid põhjendatud või ülemäärased,“ lisas Pelisaar.

Seejuures ei pea arendustasud olema tingimata rahalised. Arendaja võib näiteks nõustuda andma avaliku infrastruktuuri ehitamiseks maad.

Maksutulu pole argument

Rae valla suurima arendaja BlueSky Projecti juhatuse liige Marko Rink leidis, et olukorras, kus omavalitsusel pole piisavalt raha, on toetuse küsimine arendajatelt aktsepteeritav. „Kokkuvõttes jõuab raha ringiga kogukonda tagasi. Läbi selle väärtustatakse keskkonda, millest ka arendajad on huvitatud,“ sõnas ta.

Veskimöldre arendaja Veljo Kuusk Brave Capitalist nõustus, et arukalt majandav omavalitsus peabki kaaluma sekundaarsete investeeringute mõju eelarvele. Kuid seejuures ei tohi lisatasud arulagedalt kõrgeks kujuneda, sest muidu lõppklient seda lihtsalt ei aktsepteeri. Ja ongi kogu töö tühja läinud.

„Minu meelest on siin olukord, kus mõlemad teavad, et kaotavad või võidavad koos. Toimiv omavalitsus peab teadma enda valla piirides kinnisvarahindu ja oskama 6. klassi matemaatika tasemel arvutada, et vältida tühitööd. Saue vallale ei ole ette heita midagi. Minu kogemuses on tegu aruka ja pragmaatilise ning selgelt proaktiivse vallaga,“ sõnas Kuusk.

Maksutulu ei saa olla seejuures põhjapanev argument. „Eramuid rajav elanikkond on suures mahus ettevõtjad, kelle suurem tuluosa on dividendid, millelt kohalik omavalitsus maksu ei saa. Seega ei saa automaatselt väita, et vald võidab uute elanike tulumaksust,“ leidis Kuusk.

Liigne paindlikkus loob korruptsiooniohu

Rink tõdes, et paindlikud mängureeglid loovad soodsa pinnase korruptsiooniks. Kas lahendus oleks rangemad raamid – ei, seda mitte. „Kui omavalitsus avatud kaartidega mängib ja arenduskokkulepped on avalikud, siis süsteem toimib,“ oli Rae arendaja oma senisele kogemusele tuginedes optimistlik.

Tasude läbipaistvust nõudis ka Kuusk. „Suuruse baas olgu arusaadav ja hästi kommunikeeritud juba enne kinnistu soetamist mis tahes vallas,“ sõnas ta.

Vallas, mis otsib uusi elanikke, peaks Kuuse sõnul arendus soodsam olema ja vastupidi. Näiteks New York andis 70ndatel aastatel praegusele presidendile Donald Trumpile 40aastase maksuvabastuse, kui ta renoveeris keskuse hotelli, et elavdada äri ja parandada keskkonda, tuua inimesi ja saada pikemas perspektiivis tulu sellest ka kaudselt.

Pelisaare järgi aitab korruptsiooniriski mõnevõrra vähendada volikogu kontroll planeeringu protsessi üle. „Volikogu pädevuses on planeering algatada ja kehtestada. Seetõttu peab volikogu saama hinnata planeeringuga omavalitsusele pandavaid kohustusi, samuti kohuseid, mis pannakse lepingu alusel arendajale,“ sõnas õiguskantsleri nõunik.

Mineviku õppetunnid

Mineviku halvad planeerimisotsused on jätnud valdadele tihti hulga kohustusi. Nende suurendamine täiendavate planeeringutega kaasnevate kulutustega ei ole mingil määral mõistlik.

Sellest ka konkreetsemad alused alates 01.07.2015 jõustunud planeerimisseaduses, kuhu on sisse viidud muudatused varasema praktika ja kogemuse alusel, samuti arvestades riigikohtu lahendeid.

Just valla kohustuste, võimaluste ja arendaja survestamise kohta on ka riigikohus seisukoha võtnud ning pidanud seda lubatavaks põhjusel, et vald peab tagama planeeringute elluviimise. Kui ta seda teha ei suuda ja ta näeb ette, et ei suuda, siis ei tohi ta vastavat planeeringut kehtestada. Selleks, et oleks võimalik planeering kehtestada, ongi ette nähtud regulatsioon lepinguga arendajale kohustuste üleandmiseks.