OMX Baltic−0,64%269,07
OMX Riga0,11%874,76
OMX Tallinn−0,13%1 720,67
OMX Vilnius−0,23%1 042,54
S&P 5000,53%5 948,71
DOW 301,06%43 870,35
Nasdaq 0,03%18 972,42
FTSE 1000,66%8 202,76
Nikkei 2250,68%38 283,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%108,17

OMX Baltic−0,64%269,07
OMX Riga0,11%874,76
OMX Tallinn−0,13%1 720,67
OMX Vilnius−0,23%1 042,54
S&P 5000,53%5 948,71
DOW 301,06%43 870,35
Nasdaq 0,03%18 972,42
FTSE 1000,66%8 202,76
Nikkei 2250,68%38 283,85
CMC Crypto 2000,00%0,00
USD/EUR0,00%0,95
GBP/EUR0,00%1,2
EUR/RUB0,00%108,17

20.04.18, 06:00

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine

Keith Siilatsi jõhker üürivõte sai kohtus tagasilöögi

Noore ettevõtja Keith Siilatsi katsed üürnik päevapealt välja tõsta panid riigikohtu täpsemalt selgitama, kuidas saavad omanikud üldse ühepoolselt üüri tõsta.

Kristjan Pruul

Keith Siilats Foto: erakogu

Siilatsile kuuluv Fonamis OÜ ostis 2016. aastal Riigimetsa Majandamise Keskuselt Hiiumaal mereäärse kordoni, kus praegu tegutseb Paadi talu puhkemaja. Hoones kolm aastat tähtajatu üürilepingu alusel elanud ja iga kuu 160 eurot üüri maksnud Carolin Kadaja sai teate, et tema leping on üles öeldud ja edaspidi tuleks üüri maksta 1900 eurot kuus.

Kadaja andis seepeale kohtusse nii üürilepingu katkestamise kui ka üüri tõstmise teate. Ei olnud Kadaja nõus väitega, nagu oleks ta seal allüürnikke pidanud, ega sellega, nagu oleks ta salaja teinud ümberehitusi või takistanud uuel omanikul objekti külastada.

Hiiumaa kratt

Keith Siilatsi tegutsemine Hiiumaal on kaasa toonud teisigi vaidlusi. Näiteks üritas ta Hiiu Lehe veebiküsitluses anda võimalikult palju poolthääli valimisliidu Kodusaar poolt. Kui leht seda kajastas, siis kaebas ta lehe peale pressinõukogusse. Samuti üritas Siilats kohtu teel peatada Pühalepa valla ühinemist Hiiu vallaga ja Eesti Ekspressi andmetel käis läbi kõik kohtuastmed riigikohtuni välja küsimuses, kas ta tohib selles vaidluses saata kohtule kirju, mis meenutavad kohtumääruse blanketti.

Lisaks edastas Siilatsi ettevõte vaid nädal pärast valduse saamist Kadajale pea 1100eurose üüriarve, kuigi üüri poleks ka nõustumise korral saanud tõsta enne ühe kuu möödumist. Ka pidas Kadaja naeruväärseks väidet, et üür tõsteti turuhinna tasemele, sest Hiiumaal majade pikaajaline üüriturg lihtsalt puudub.

Kadaja ei soovinud Äripäevale asja kommenteerida, sest vaidlus jätkub madalamas kohtuastmes. Keith Siilatsiga telefoni teel ühendust saada ei õnnestunud ja meilidele ega sõnumitele ta ei vastanud.

Otsitud põhjustega üürilepingut üles öelda ei saa

Kuid kuidas jõudis üks üürivaidlus riigikohtusse? Pärnu maakohus otsustas, et Siilatsi ettevõttel ei olnud põhjust üürilepingut üles öelda ja seetõttu kohustas kohus omanikku üürilepingut jätkama.

Samas sai Siilats täieliku õiguse üüri tõsta. Esiteks oli kohtu hinnangul lubatud tõsta üür n-ö turutasemele juba enne üüri ametlikku tõstmist. Teiseks arvestas maakohus uue omaniku näitega, et majutuskohtade portaali Booking.com väljavõtete järgi oli suvel võimalik maja üürimiselt teenida rohkem kui 1000 euro kuus. Üürniku hinnangut, et suvel võib maja Hiiumaal maksta 650 eurot kuus ja talvel 350, ei arvestatud.

Teine omaniku argument oli, et ettevõte maksis kinnistu eest 101 700 eurot ning ei ole adekvaatne saada sellelt 160eurose üüri korral 0,16% hinda (aastane tootlus 1,9%, üürnikule kehtestatud uue üüri aastatootlus oleks olnud 22,4%). Ka seda piisas maakohus põhjendatuks. Fonamise majutusteenuste käive oli 2016. suvi kuni 2017. sügis 6372 eurot.

Kadaja läks edasi ringkonnakohtusse, kuid seal jäeti maakohtu otsus muutmata. Asi läheb huvitavaks alles riigikohtus, mis leidis maakohtu otsuses mitu viga.

Korralikku põhjust ei olnud

Kui Siilatsi ettevõte ühepoolselt üüri tõstis, ei olnud teates põhjendatud üüri tõstmist ega antud arvestust, millel üür tõstmine põhineb. Neid kahte on aga seaduse järgi vaja, sest kuidas muidu saaks üürnik hinnata, kas üüri tõstmine on õiglane. Üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud, aga pelgalt kinnisasja väärtuse näitamine ei aita kuidagi hinnata, milline on üüri õiglane suurus. Samuti ei piisa lihtsalt väitest, et uus üürisumma on kooskõlas turuhinnaga. Alama astme kohtud olid pidanud sellist väidet täiesti piisavaks.

Kui palju Eestis üüri pärast vaieldakse?

Seda on raske öelda. Üürivaidluste seaduse järgi on võimalik minna nii üürikomisjoni kui ka kohtusse. Näiteks Tallinna üürikomisjonist öeldi, et üüri tõstmise vaidlusi tuleb ette, kuid peamiselt on vaidlused 1-2aastaste lepingute üle. Tallinna halduskohtust ja justiitsministeeriumist öeldi, et täpsemat statistikat üürivaidluste kohta ei ole.

Teiseks leidis riigikohus, et turuhinna põhjendamiseks oli vale kasutada majutusettevõtte võimalikke tulusid. Esiteks on pikaajaline üür odavam kui puhketalus ööpäeva eest makstav tasu. Teiseks ei ole majutusettevõtte tulude väljatoomisel arvestatud nende tulude teenimiseks ajalike kuludega, mis pikaajalisel üürimisel puuduvad. Selleks, et teha kindlaks turuhinnale vastava üüri suurus, tulnuks lähtuda keskmisest üüritasust, mida üürileandja võiks saada, kui annab ruume üürile tähtajatu üürilepingu alusel aasta ringi kasutamiseks.

Tallinna turul on likviidsus suurem

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi sõnul ei ole ebaharilik, et üürileandja ja üürnik tülli lähevad. „Võib-olla tahab omanik üürilisest lihtsalt lahti saada. Tihtipeale on probleeme üürnike ja nende makseprobleemidega. On ka juhtumeid, kus üürileandja tahab üürile antud korteris vannis käia, uskuge mind, suusad võivad mitmel põhjusel risti minna," rääkis Toompark.

Toompark ei usu, et kohtulahend üüriturule suuremaid muutusi tooks. „Konkreetses asjas oli ühel inimesel soodsa hinnaga üüritud eluruum ja uus omanik otsustas selle ära lõpetada. Asja iva ei olnud üüri tõstmises, vaid üürisuhte lõpetamises, see läks vussi,“ ütles Toompark. "Mina soovitaksin üürileandjatel vältida sellist ühepoolset teatamist, mõistlik on helistada ja kokku leppida, kahepoolselt," lisas ta.

Hea teada

Kui tõsta tähtajatu lepinguga üürnikul ühepoolselt üüri, siis ei piisa lihtsalt väitest, et tegemist on turuhinnaga, vaid tuleb uut üürihinda põhjendada ning selgitada arvutuskäiku, et üürnik saaks selle proportsionaalsuses veenduda, lisaks ei kõlba turuhinna tuvastamisel võrdlused lühiajalisest üürimisest saadava võimaliku tuluga.

Toompargi hinnangul on praegune võlaõigusseadustik sundüürnike ja üürituru defitsiidi aja vili ja võiks olla paindlikum kui kolme kuuga lepingu lõpetamise klausel seda praegu nõuab. "Seda, et inimesi saaks üleöö välja visata, nüüd ka vaja ei ole, kui just üürnik väga räigelt lepingut ei riku, mida selles kohtuasjas üürnik ei teinud," ütles ta.

Tallinna kinnisvaraturg on aga Toompargi sõnul sellises olukorras, et pigem peab üüriinvestor vaeva nägema, et üürnik ära ei läheks.

Kohtus käimine liiga vaevaline

Tegelikult on kohtuuste kulutamine aga asjatu ajaraisk kõigile ning enamasti seda ette ei võeta, märgib üüriturul tegutseva Sõbra Kinnisvara omanik Ergo Mõttus, kellel omast käest võtta juhus eelmise kinnisvarabuumi ajal ostetud majast.

“Turutasemele hinna tõstmisel tõesti kõik elanikud vaidlustasid selle. Kolm aastat käisime kohtus ja seal tunnistati üüri tõstmine muidugi õigeks, aga selle ajaga jõudis majanduslangus kätte ja kinnisvara hind kukkus. Kui kohtuotsus tuli, siis lõpetasid elanikud ise lepingud ära,” rääkis Mõttus.

“Nii pikad vaidlused muudavad selle mõttetuks ja teine kord elus enam kohtusse ei läheks, mõistlikum on omavahel kokkuleppele jõuda,” tunnistas Mõttus.

Üldiselt võiks Mõttuse sõnul eeldada, et sellised kohtuasjad sünnivadki hajaasustusega kohtades ning likviidsema turuga linnades käivad asjad märksa arukamalt. Pahatahtlikke lepingute lõpetamisi üürileandja poolt tema sõnul kinnisvararingkondades kuulda või näha ei ole.

“Tegelikult enamik kõikvõimalikke tehinguid ju leiab aset ilma igasuguste vaidlusteta, võib-olla meedias saavadki liiga palju tähelepanu lood pahatahtlikest üürnikest, mida tavalises praktikas ilmneb ülivähe,” lisas ta.

Loodetavasti selliseid kohtuasju enam ette ei tule

Loodetavasti ei tule sarnaseid vaidlusi enam ette, kuna üürileandjad peavad arvestama, et kohtud lähtuvad suure tõenäosusega riigikohtu tõlgendusest.

Seadus näeb ette, et üürileandja võib tõsta üüri iga kuue kuu tagant. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huve. Üüri tõstmise teade peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, see peab sisaldama üüri tõstmise ulatust ja üüri uut suurust, suurema üüri kehtima hakkamise aega ning üüri tõstmise põhjendust ja arvestust, samuti üüri tõstmise vaidlustamise korda. Kui neid asjaolusid üüri tõstmise teates märgitud ei ole, on üüri tõstmine tühine.

Artiklis kirjeldatud lahendis leidis riigikohus, et üüri tõstmine ei ole põhjendatud, kui üürileandja märgib põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Seda, miks üürileandja leiab, et turuhind on just selline, tuleb põhjendada nii, et üürnik saaks seda kontrollida.

Teiseks leidis riigikohus, et pikaajaliselt kasutatava eluruumi üüri tõstes ei saa turuhinna suurust põhjendada sellega, et sama ruumi lühiajaliselt (AirBNB, Booking.com jne) välja üürides oleks võimalik teenida palju suuremat tulu. Võrrelda tuleks samasuguste eluruumide pikaajalise üürimise turuhinda.

Teisalt tuleb arvestada, et kui on tegemist tähtajatu üürilepinguga, on üürileandjal alati võimalik leping kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda, kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud.

Urmas Volens

advokaadibüroo Nove vandeadvokaat

Kristjan Pruul

Seotud lood

Sisuturundus

29.10.24, 11:59

Üürnikust omanikuks: Tallinna südalinnas on müüa piiratud kogus esinduslikke büroopindasid

Kuna ärikinnisvara arendatakse reeglina vaid üürimiseks, on endale A-klassi büroopinna ostmine harvaesinev võimalus, mida edukal ettevõttel tasub väga tõsiselt kaaluda, rõhutab Tallinna südalinnas paikneva Büroo 31 müügijuht Taavi Reimets ning lisab kogemusele tuginedes, et omanikuna tekib kasu nii kohe kui ka kaugemas tulevikus.