Kaubanduskeskuste arendamisel tuleb olla selgeltnägija

Seda on ehk kõige paremini näha Tallinna kaubanduskeskuste ehitus- ja laiendamisprojektide puhul, mille valmimine võtab aastaid aega ning projektide eelarvestamisel tuleb silmas pidada pidevalt muutuvat turgu.

Kodumaine ehitusturg õitseb ja arendajad võtavad üha enesekindlamalt ette ambitsioonikaid järgmise põlvkonna ostukeskusi ja elamurajoone. Nii valmis juba mullu Tallinna Sadama D-terminali vahetus läheduses asuv Nautica keskuse laiendus. Praegu käib vilgas ehitustöö Ülemistel, kus kõigi eelduste kohaselt peaks oktoobri lõpus uksed avama T1 Mall of Tallinn ja järgmise aasta suvel valmib Ülemiste keskuse laiendus. Suurarendustest viimasena avab 2020. aasta 1. septembril kaubatänavad arendajate poolt Tallinna uueks linnasüdameks ristitud Porto Franco keskus, mille 160 miljoni eurosele hinnasildile lisandus veel eelmisel kuul 30 miljonit eurot.

Kuigi tegemist on töömahukate projektidega, pole pealinna uute kaubanduskeskuste rajamisega kasvanud nõudlus ehitusettevõtjate liidu esimehe Raivo Ranna sõnul ehitushinda tõstnud. „Kui vaadata ehitushinnaindeksit, siis pole mingit müstilist tõusu toimunud. Vaadates üldist elu kallinemist ja inflatsiooni, siis on umbes kaheprotsendine kasv käesoleva aasta teises kvartalis olnud üsna tagasihoidlik,“ iseloomustas Rand viimaste aastate ehitushinnaindeksi muutumist.

Statistikaameti andmetel kasvas ehitushinnaindeks selle aasta II kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 2 protsenti. 2017. aastal oli sama näitaja võrreldes tunamullusega 1,7 protsenti. Seejuures on ehitusmaht teinud läbi jõulise kasvu: 2017. aasta II kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 28 protsenti ja rajatisi 6 protsenti rohkem. Võttes arvesse ainult kodumaist ehitusturgu, kasvas ehitusmaht 22 protsenti.

Ranna sõnul on uute kaubanduskeskuste ja olemasolevate kaubanduspindade laiendamisprojektide näol tegemist kõrget ehituskvaliteeti nõudvate mitmeaastaste projektidega, mille puhul lõpphinna prognoosimine üpris tänamatu tegevus. Ranna sõnu kinnitab augusti keskel tulnud Porto Franco teade, et Tallinna uue värava rajamine Admiraliteedi alale läheb maksma juba 190 miljonit eurot.

„Ma isegi kujutaks ette, et praeguste hindade puhul teeks keegi sellisele objektile nagu Porto Franco mingi lõpphinnaga pakkumise,“ nentis Rand.

Kui lühiajaliste ja väikese ehitusmahuga projektide puhul pole Ranna hinnangul ehitushinna mõju tunda, siis kaubanduskeskuste projektide esialgsed kuluprognoosid võivad minna miinusesse ja lõpetada prügikastis eelkõige kasvavate tööjõukulude pärast. See aga ei tähenda, et ehitussektori palgad oleksid jõudnud Soome tasemele ja hakanud tagasi tõmbama põhjanaabrite juurde tööd otsima läinud ehitajaid.

„Eestis on hästi tugev hinnasurve, sest peatöövõtjad siiani võtavad töid suhteliselt lahjade hindadega. See hinnasurve läheb edasi ja seetõttu endiselt Soomes palgad kõrgemad,“ märkis Rand. „Kui Eestis on ehituse ruutmeetri hind 1000 kuni 1500 eurot, siis Soome ruutmeetri hinnad hakkavad 2500 eurost,“ lisas ta. Ranna väitel on paljud majanduskriisi ajal Soomes tööd leidnud Eesti ehitajad end üle lahe nii hästi sisse seadnud, et enam pole mõtet neid tagasi sealt oodata.

Seega on kasvavate mahtude juures peatöövõtjatel keeruline leida kogenud ehitajaid, kes aitaksid neil täita arendajate visiooni tuleviku kaubanduskeskusest. Kvaliteetse tööjõu nappuse üle kurdab ka Merko Ehituse juht Andres Trink. „Põhimõtteliselt võib öelda, et kõik töö liigid on kallinenud ja praegu on üpris keeruline leida suuremahulisele objektile siseviimistlejaid,“ tõdes Trink.

Nii leiab Trink, et kolm-neli aastat tagasi tehtud arendajate kalkulatsioonid ei pea enam paika ja aegunud eelarve järgi pole võimalik töid lõpetada. „Kui palju kallimaks ehitustööd kujunevad, sõltub juba objektist ja millises ehitusfaasis projektiga ollakse,“ lisas Trink. Sellegipoolest on paljudel suurarendustel tööd alanud alles siis, kui arendajad on esitanud rahastajale peatöövõtjaga sõlmitud lepingu, kuhu on märgitud lõplik projekti maksumus. „Suurprojektide puhul soovivad rahastajad näha reeglina fikseeritud hinda ja nad pole rahul avatud arvetega,“ selgitas Trink.

Just rahastajate skepsis ja eelmise majanduskriisi kogemus piiravad arendajate ambitsioone. „Arendajate äriplaanid võib-olla ei kannata enam neid ehitusmaksumusi välja, mis tänaste turuhindade kalkuleeritakse, ja see tõenäoliselt pidurdab ka uute projektide turule tulekut,“ märkis Trink. „Lihtsalt kuna ehitusprojektide elluviimise aeg on suhteliselt pikk, siis seal on viiteaeg, sestap need asjad, mida praegu näeme, on tegelikult juba eilne päev.“

Porto Franco arendusjuht Rauno Teder ei leidnud, et rahastajate poolelt on praegu tunda tugevat umbusku. „Sõltumata ajast ja turusituatsioonist on pankuri ülesanne olla skeptiline ning hoolimata sellest, kui roosilised on ajad, jäävad ikka mõned projektid rahastuseta,“ tõdes Teder. „Rahastus on ikkagi projektipõhine ehk kui sul on hea projekt ning kontseptsioon, siis pank usub sellesse ja sul pole mingeid probleeme,“ märkis ta.

Kinnisvaraarenduses on Tederi sõnul nii öelda kolm suurt vaala: on rahastajad, kes soovivad näha rendi- ja ehituslepinguid, rentnikud, kes soovivad näha rahastus- ja ehituslepingut, ja ehitajad, kes soovivad näha rahastuslepingut. „Nende kokkulepete saavutmine on ajastamise küsimus, sest arendajad peavad need kolm vajalikku lepingut saavutama üheaegselt,“ selgitas Teder.

Arendusettevõte peab siin prognoosima turuolukorda ja hinnataset, sest rahastajate jaoks on oluline, et enne peatöövõtjaga ehituslepingu sõlmimist projekti lõppmaksumus järsult ei muutuks. Teisalt pole lõpphind kaitstud turuhindade muutumise eest ja seetõttu otsivad arendajad võimalust riske peatöövõtjaga jagada.

„Klassikaliselt on fikseeritud hinnaga leping ja teine äärmus on avatud arvetega lepe, kus ehitajal puudub vastutus. Kesktee nende kahe äärmuse vahel on sihthinnaga leping, kus arvutatakse projekti maksumus koos võimaliku hinnalaega. Kui projekt läheb esialgsest maksumusest kallimaks, siis sel juhul ei kata hinnalae vahemikku täielikult, vaid kallinemist natuke jaotatakse,“ rääkis Teder.

Nii on Porto Franco arendajad enne peatöövõtulepingu sõlmimist saavutanud erinevate projektiosade ehitamiseks fikseeritud hinnaga lepped ehk sisuliselt on tehtud osaliselt ära peatöövõtja töö.

„Meil on olemas karkassi hind, ise oleme ära tenderdanud fassaadi hinna ja need kaks moodustavad 50 protsenti projekti maksumusest,“ kinnitas Teder. Lisaks sellele on Porto Franco arendajad viinud edukalt läbi eriosade hanked. „Sealt edasi on siseviimistlus ja iga ehitusettevõtte peaks ise hindama platsi ja meeskonna kulusid. Aga 70 kuni 75 protsenti hinnast on kaetud lepingu või siduva pakkumisega ja see ongi trikk, mille oleme teinud, et ehitajaga hoogsalt edasi saada,“ avas Teder Porto Franco arenduse telgitaguseid.

Ühtlasi on Porto Franco arendajatel käimas läbirääkimised võimaliku peatöövõtjaga, kuid mis ettevõttega laua taha on istutud ja millal peatöövõtuleping sõlmitakse, Teder veel avaldada ei soovinud. Veel aasta eest prooviti alustada koostööd Astlanda Ehitusega, kuid tollal läbirääkimised võimaliku peatöövõtjaga katkesid.

Kui Porto Franco kaubandusala avaneb natuke varem kui kahe aasta pärast, siis Ülemiste uues keskuses T1 Mall of Tallinn on praegu käimas pingelised siseviimistlustööd, kus peatöövõtja Merko on lõpetamas üldkasutatavaid pindasid ja tulevased kaupmehed peavad ise ehitama välja oma poepinnad.

„See on olnud ehitajale olnud väga väljakutsuv hoone, sest kaubanduskeskust arendatakse, muudetakse ja parendatakse sisuliselt kuni viimase päevani välja. Peame oleme väga paindlikud ja ehitajal peab olema varuressursse planeeritud,“ selgitas T1 arendaja Pro Kapitali juht Allan Remmelkoor Äripäeva raadio hommikuprogrammis.

T1 ehitamiseks sõlmis Pro Kapital 2015. aastal fikseeritud lõpphinnaga lepingu Merko Ehitusega. „Samas, nagu ma mainisin, on kaubanduskeskus lõpuni muutuv organism. Selge see, kui teeme muudatustöid ja teeme täiesti uusi lahendusi, mis omaaegses lepingus polnud kokku lepitud, siis kindlasti tuleb vaadata hindu ja pakkumisi. Seega kindlasti mõjutab ehitushindade kallinemine meid ,“ ütles Remmelkoor.

Ta lisas, et eriti on tunda ehitushindade mõju alltöövõtjate otsimisel. „Paljudes ehituslõikudes on rohkelt hinnasurvet tekitavaid tellimusi, on raske mingisugustes lõikudes ettevõtteid leida. Mitte meil küll otse, vaid see puudutab eelkõige peatöövõtjat. Eks me oma mõju kindlasti tunnetame ehitusturu aktiivses, kui mitte öelda agressiivses kasvus ja mahtude tõusus,“ nentis Remmelkoor.

SEB ettevõtete panganduse valdkonna juhi Artjom Sokolovi hinnangul on Eesti pangad endiselt valmis rahastama uute kaubanduskeskuste ehitamist, kuid siinkohal tuleb silmas pidada muutuvaid olusid.

Esiteks on juba aastaid Tallinna kaubanduspindade suhtarv elanikkonda olnud väga kõrge ja ületanud Põhjamaa tasemeid. See tähendab Sokolovi sõnul, et kaubanduspinda on ruutmeetrite mõttes piisavalt. „Seega, mis iganes uus projekt Tallinna kerkib, peab ta olema oma kontseptsioonilt parem, et tõmmata üle kliente juba olemasolevatelt,“ leiab Sokolov. Vaba turu olelusvõitluses langeksid kliente kaotanud kaubanduspinnad turult välja ja konkurentsis allajäänud kinnisvarahaldaja peab vabanenud pinna ümber profileerima.

Teiseks on Sokolovi sõnul aastatega väga aktiivselt muutumas tarbijate ostuharjumused ja üha enam eelistatakse nii siseriiklikku kui ka piiriülest e-kaubandust. „Nähes, mis on olnud e-kaubanduse mõju Põhja-Ameerika ja mitmete Lääne- ja Põhja-Euroopa riikide kaubanduskeskuste käivetele, siis konkurentsivõime säilitamiseks peavad kõik olemasolevad kaubanduskeskused varem või hiljem jõuliselt investeerima oma keskuste muutmiseks terviklikeks ajaveetmiskohtadeks,“ selgitas Sokolov. Ta lisas, et see muudatus ei puuduta ainult pealinna ostlemiskeskusi, vaid kõiki Eesti kaubanduskeskusi.