Ajaloo esimene kinnisvarahai: Rooma rikkur Marcus Crassus oli üürnike õudusunenägu

Eluolud nendes hoonetes olid jubedad ning lausa eluohtlikud.

Leegid limpsisid seinu juba üsna kõrgelt, kui järjekordsest Rooma üürimajast tulekahju avastati. Hirmunud elanikud tunglesid tänavale.

1. sajandil eKr olid Rooma üürimajad tohutud, kuni üheksakorruselised kortermajad. Need olid puitpostidele ehitatud hooned, mille seinad olid kokku plätserdatud kuivanud mudast. Tulekahjusid esines neis pidevalt ning need levisid ehmatava kiirusega. Kinnisvaraomanik saabus jooksuga ja silmitses meeleheites, kuidas tema hoone tuhaks muutus.

Rahvahulgast ilmus salk orje, käes veeämbrid, kirkad ja redelid. Leekidega võitlusse sööstmise asemel jäid nad lihtsalt ootama ja vaatama. Peagi ilmus varjulisest kõrvaltänavast nähtavale nende ülemus – eemaletõukava olekuga ülik. Otsustades tema hinnalise rõivastuse põhjal, pidi tegemist olema ühega Rooma jõukuritest.

Pilkupüüdev mees astus pisarais majaomaniku juurde.

Omaniku hämmastuseks teatas mees, et on nõus põleva maja siinsamas ära ostma, kuid väga odava hinnaga. Leegid tõusid aina kõrgemale, kuid mees ootas rahulikult vastust.

Lõpuks andis omanik alla ja nõustus müüma oma üürimaja kõigest murdosa eest sellest väärtusest, mis hoonel oli olnud veel tund tagasi. Nüüd noogutas mees orjadele, kes viivitamatult täitsid naabruskonna veevõtukohtadest oma veeämbrid ja alustasid kustutustööd.

Päikesetõusuks oli mees kadunud, kuid tahmunud hoone püsis püsti. Orjad pakkisid varustuse kokku.

Varjust ilmunud mees, kelle nimi oli Marcus Licinius Crassus, oli nende abiga endale kindlustanud veel ühe suurepärase tehingu. Ta oli Rooma rikkaim mees ja linna jultunuim kinnisvaraspekulant, kes pressis Rooma reguleerimata kinnisvaraturult raha välja kõige jõhkramate meetoditega.

Crassus tegutses ajal, mis järgnes peaaegu kümme aastat kestnud kodu­sõjale, mis tõi 82. aastal eKr võimule väejuht Sulla. Rooma eluasemeturg oli sel ajal väga elav. Kättemaksuhimuline Sulla hukkas tuhandeid vastaseid ja rakendas proskriptsiooni, mis tähendas inimese pagendamist või põlustamist. Isikuid, kes sattusid proskriptsiooninimekirja, võis tappa ning nende vara konfiskeeriti.

Kuna paljud diktaatori vaenlased kuulusid Rooma ülemklassi, jäid neist sageli maha suurejoonelised villad koos aedade, majapidamistarvete ja orjadega. Nende varade üks agaramaid ülesostjaid oligi Crassus.

„Kui Sulla linna üle võttis ja müüs vara, mis oli kuulunud inimestele, kelle ta oli tapnud, ei väsinud Crassus iial neid endale haaramast või ostmast,“ kirjutas Kreeka-Rooma ajaloolane Plutarchos.

Crassus pakkus sageli häbitult ainult 10 protsenti kinnisvara tegelikust hinnast, kuid hirmu tõttu Sulla viha ees ei julgenud keegi Crassusest üle pakkuda. Hiljem müüs Crassus kinnisvara soodsalt, kuid ikkagi suure kasumiga edasi diktaatori uusrikastele sõpradele.

Plutarchose sõnul kasvas Crassuse ahnus lõpuks isegi Sulla silmis liiga suureks: „Räägiti, et ilma Sulla korralduseta kuulutas ta ühe mehe Bruttiumis lindpriiks lihtsalt selleks, et saada endale tema kinnisvara.“

Kui kauplemine konfiskeeritud luksuselamutega hääbus, hakkas Crassus aplalt üles ostma mitmekorruselisi elamuid, tänapäevases mõistes korterelamuid. Pärast kodusõda see äri õitses, sest käsitöölised, päevatöölised ja kaupmehed rändasid koos perekondadega Roomasse raha teenima ning uut elu alustama. Linna rahvaarv kasvas. Kui 80. aastal eKr elas Roomas umbes 400 000 inimest, siis keiser Augustuse korraldatud esimese rahvaloenduse ajal 28. aastal eKr oli elanikke juba miljon.

Rendikinnisvara püstitati näiteks Aventinuse künkale, kus elasid linna töölised, ja see klopsiti kokku väga kiiresti, et saaks asuda kortereid kähku välja üürima. Südametunnistuseta rikkuritele, nagu Crassus, andis Rooma majanduslik elavnemine suuri teenimisvõimalusi.

Eluaseme üürihind oli Roomas neli korda kallim kui väljaspool linna, seega ostsid kinnisvaraspekulandid hulganisti üürimaju, mida nimetati insula’teks. Sõna tähendab „saart“, kuna need ilma siseõueta üürimajad paiknesid eraldi, olles neljast küljest ümbritsetud tänavatega. Rooma oli pitsitatud vanade linna­müüride vahele. Seetõttu tuli linna piiratud ruumi ära kasutada parimal viisil ning nii ehitatigi kuni üheksakorruselisi üürimaju.

Tänapäevaste arvestuste järgi oli Roomas Crassuse ajal umbes 46 500 insula’t. Siseõuega ülikumajad ehk domus’ed ja jõukate linnakodanike majad moodustasid Rooma linna elamispindadest ainult neli protsenti. Vaesemad elanike kihid elasid insula’tes.

Õige pea tuli Crassus veel ühe tulusa mõtte peale.

Kooskõlas üürimajade arvu kasvuga hakkasid ehituskruntide hinnad kallinema. Seetõttu oli arendaja huvides krundi maksimaalne ärakasutamine.

Kaks insula’t võisid asuda teineteisele nii lähedal, et neid eraldas üksnes kitsas põiktänav. Kui keegi soovis üle tänava asuva naabermaja üürniku kätt suruda, piisas Rooma suusõnalise pärimu­se põhjal sellest, kui ta pistis käe oma korte­ri aknast välja.

Need tellistest, puidust ja kuivatatud mudast hooned olid tõelised tulelõksud. Kõik elanikud kasutasid valgustuseks õlilampe ja kütmiseks söevanne. Üksik säde võis süüdata kuivad puitosad ning seda juhtus sageli. Teadlased on välja arvutanud, et iga päev puhkes Roomas vähemalt 20 suuremat tulekahju.

Suurlinnas ei olnud tuletõrjet, ja kui tulekahju hoogu kogus, ei olnud elanikel, eriti ülemistel korrustel, pääsemislootust, sest hoonetel puudusid avariiväljapääsud.

„Kui kolmas korrus on leekides, ei tea sina sellest ikka veel midagi! Viimasena praetakse sind seetõttu armetult,“ muigas mõrult Rooma satiirik Juvenalis.

Ta kirjeldab, kuidas üks mees, kelle nimi oli Codrus, jäi kodutuks, kui tema korter maha põles. Ta jõudis kaasa võtta kuus savipotti, ühe pingi ja mõne kreekakeelse raamatu – needki hiirte näritud.

„Ta elas paljalt ja toidujäänuseid kerjates. Keegi ei aidanud teda toiduga, keegi ei aidanud katuse ja peavarjuga,“ kirjutas Juvenalis.

Kaval Crassus haistis tulekahjudes teenimis­võimalust ja ta asutas 500 orjast koosnenud isikliku tuletõrjesalga.

„Ta ostis maju, mis olid põlemas, ja maju põlevate majade naabruses, kuna omanikud müüsid neid hirmu tõttu imeväikese hinnaga,“ märkis Kreeka-Rooma kirjanik Plutarchos.

Tulekahju korral tulid orjad põlengupaigale, kuid ei teinud midagi enne, kui tehing oli sõlmitud. Kui meeleheitel omanik keeldus Crassuse pakkumisest, pakkus spekulant lihtsalt uut ja veel väiksemat summat, sest vahepeal oli põleva hoone hind ju kukkunud. Niimoodi sai Crassus hooneid kokku osta murdosaga nende tavahinnast.

Kui tehing oli sõlmitud, hakkasid orjad leeke summutama. Kahjustamata naabermajade kaitseks katsid Crassuse orjad nende seinad suurte märgade kanga­tükkidega, takistamaks tule levikut. Külmalt kalkuleeriv Crassus sai soodushinnaga endale mitte ainult tule­kahjustustega kinnisvara, vaid ka terveks jäänud naabermajad. Kui söed kustusid, ilmusid kohale Crassuse käsitöölistest orjad, kes hakkasid vahetama purunenud põrandaid, seinu ja katuseid.

„Sel moel sai temast Rooma linna suurima osa omanik,“ tõdes Plutarchos.

Põlenud kinnisvara ennistamine oli tihti lihtsalt kosmeetiline, kuna Roomas puudusid ehituseeskirjad. Mõne maja katus oli nii lohakalt paigaldatud, et mööda­käijad riskisid allakukkuva tellisega vastu pead saada. Paljud insula’d olid kiirustades ehitatud viletsatest materjalidest, et omanik saaks oma investeeringu ruttu tagasi teenida.

Kokkuhoid tähendas seda, et tellistest ehitati ainult esimene korrus, järgmised valmistati puidust. Maja esimesel korrusel asusid näiteks lihunikele, parkalitele ja pagaritele välja renditud poed. Kuumadel päevadel haises kogu tänav lihunikutöökoja vere või parkalitöökojas uriiniga töödeldavate nahkade järele. Hais tungis ka üles korteritesse.

Õhukesed põrandalauad olid kõverad ja täis pragusid, kuna puidul ei lastud korralikult kuivada. Korterite vaheseinad olid kõigest 2 sentimeetri paksused ja valmistatud õhukese lubjakihiga kaetud laudadest. Välisseina paksus oli 18–21 sentimeetrit ja see oli ehitatud ühe­kordsest tellisekihist, mida oli täiendatud kuivatatud muda ja killustiku seguga.

Rooma arhitekti Vitruviuse meelest olid sellised ehitised ohtlikud.

„Seinad, mis ei ole kahe või kolme tellis­kivi paksused, ei suuda ülal hoida rohkem kui ühte korrust,“ hoiatas arhitekt oma teoses „Kümme raamatut arhitektuurist“, mis avaldati umbkaudu 20. aastal eKr.

Kuni üheksa korrusega hooned olid nii ebastabiilsed, et kahe hoone vahele tuli rõhtselt paigaldada puittalad, et majad üksteisele otsa ei langeks.

„Nii hoidis majaomanik oma tudisevat maja püsti. Ta lappis haigutavad praod vanas seinas ja kutsus elanikke magama katuse all, mis võis neile pähe kukkuda,“ kritiseeris satiirik Juvenalis.

Hoolimata tugitaladest ja lapitud aukudest võis säherdune hoone ikkagi kas või tugeva paduvihma korral kokku variseda.

„Kaks minu poodi varisesid kokku ja ülejäänud hoone pragunes. Põgenesid mitte ainult üürnikud, vaid ka hiired,“ kaebas kuulus poliitik Cicero, kes samuti teenis tulu maju välja üürides.

Crassus säästis renoveerimise pealt tublis­ti raha. Kui ostetud insula oli liiga vilets, lammutasid tema orjad selle maha. Hoone krunt müüdi seejärel enam­pakkumisel.

Ostjaid oli palju, sest Rooma ülem­klassile meeldis raha kinnisvarasse paigutada. Poliitikute ja rikaste ülikute seas peeti elamispindadega hangeldamist sündsamaks rahateenimise viisiks kui muud ettevõtlust.

Hoolimata rusude alla mattumise ohust rabati isegi kõige armetumate insula’te korterid kiiresti ära. Alternatiiv oli elada tänaval, silla all või linna taga asuvates hauakambrites. Kõigis neis paigus luusisid öösiti vabalt ringi röövlid ja mõrtsukad.

Vabu üürikortereid reklaamiti plakatitel, mis kleebiti Rooma seintele. Üüri­tehing tähendas suulist lepingut omaniku või selle halduriga. Üüri kasseerisid sisse spetsiaalsed orjad, keda hüüti servus insularius’eks. Keskklassi insula üürihind oli umbes viis vaskmünti päevas. See summa vastas poole liitri veini hinnale või käsitöölise poole päeva palgale. Rooma slummides maksid üürnikud üüri kaks-kolm vaskmünti päevas.

Need, kes maksta ei suutnud, aeti tänavale. Selleks oli kinnisvarahalduril suur kaaskond, kes tegeles nii üüri kogumise kui ka probleemsete üürnike menetlemisega. Viisakamate linnaosade elanikud tasusid üüri kord aastas, ent pidid samuti lahkuma, kui ei suutnud õigel ajal maksta.

Poeet Martialis sattus tänaval juhuslikult nägema sõbra pere väljatõstmist.

„Ma nägin su vara, Vacerra. Sinu naine viis selle ära pärast seda, kui seda keelduti kahe aasta üüri tasuks võtmast.“

Kui raske oli üürnike elu, võib näha 43aastase roomlase Ancarenus Nothuse hauakirjalt, kus ta rõõmustab selle üle, et on lõpuks rahu leidnud: „Ma ei pea enam leidma raha üüriks ja naudin nüüd igavesti tasuta peavarju.“

Et üüri maksmisega kergemini toime tulla, elasid ühes korteris koos ka mittesugulased. Nii tegid näiteks vallalised päevatöölised. Kui kellelgi jäi palk saamata, siis said nad üksteist üüri maks­misel aidata. Jagatud eluasemed asusid sageli insula ülakorrusel ja neid nimetati kongideks, kuna korteris oli ainult üks tuba. Tuba võisid jagada ka mitu perekonda. Kümne ruutmeetri suurusel või väiksemal pinnal elas kuni kümme inimest. Leibkondi eraldas heal juhul ainult üles riputatud riidetükk.

Mingi privaatsus ei tulnud insula’s seetõttu kõne allagi. Kõik võisid õhukeste seinte taga elada kaasa naabrite armuelule või kuulda tuhudes naise karjeid. Kongid olid kõige vähem atraktiivsed, muu hulgas seetõttu, et neisse jõud­miseks tuli läbida käänuline sisetrepp, millel võis olla 200 astet. Suvel kuumutas päike maja katust ja muutis kongid talumatult palavaks. Kui saabus talv ning Roomas hakkas sadama vihma ja lume­sagaraid, siis oli kongides kõle, sest katus lekkis ja seinad olid õhukesed.

Vähesed aknad ja väike vahemaa naaber­majaga tähendasid, et insula’sse pääses väga vähe päikesevalgust. Seetõttu põletati õlilampe ööpäev ringi, muidugi kui selleks raha leidus.

Silgupütti meenutavalt tihe kooselu ning kõikjal vedelenud jäätmed ja ööpotisisud lõid täiuslikud tingimused haiguste ja kahjurite levikuks. Majad kubisesid täidest, kirpudest ja prussakatest. Kui insula kemmerg asus esimesel korrusel, oli kogu majas tunda rooja- ja kusehaisu. Aeg-ajalt tabasid Roomat epideemiad, levisid näiteks tüüfus, kõhulahtisus ja malaaria.

Hoolimata Rooma vaeseimates elamutes valitsenud vastikutest ja elu­ohtlikest tingimustest ei ole teadlased leidnud jälgi ühestki juhtumist, kus elanik oleks kaevanud üüritingimuste või majaperemehe üle. Kaebuse esitamine Rooma kohtu­süsteemile oli üsna lootusetu ettevõtmine, kui inimesel ei olnud kopsakat tengelpunga. Ainuüksi kohtuasja algatamine sobiva advokaadi abiga maksis 250 sestertsi, mis vastas käsitööliste kolme kuni nelja kuu palgale.

Paljud üürnikud pakkisid seetõttu oma vara lihtsalt kokku ja kolisid ette teatamata välja. Sageli loobus majaperemees pakku jooksnud üürivõlglase jälitamisest. Selle asemel üüriti slummi ulualune ruttu välja järgmisele inimesele. Üürnikke ei kaitsnud ükski seadus, ehitistele polnud kehtestatud mingeid nõudeid ja kohtu poole pöördumine oli vaestel sisuliselt võimatu ning nõnda saigi Crassus takistamatult oma äri jätkata. Oma tuletõrje­orjadele ei pidanud ta ju isegi töötasu maksma. Sestap sujus villade ja kruntide müük ning kortermajade üürimine kenasti.

71. aastal eKr oli Crassus nii jõukas, et võis finantseerida 40 000mehelist sõjaväge – nende meestega surus ta maha ori Spartacuse juhitud mässu.

„Ükski mees ei ole rikas, kui ta ei suuda oma kulul sõjaväge värvata,“ oli Crassuse praaliv õigustus, miks ta kulutas terve varanduse sõjavarustusele, relvadele ja sõduritele.

Orjade sõjaväe võitmine tegi Crassusest Rooma rahvuskangelase. Kuulsus ja Rooma eliidile antud helded laenud aitasid spekulandil tõusta Rooma poliitika absoluutsesse tippu.

60. aastal eKr sai Crassusest esimese triumviraadi liige; triumviraat oli kolmemehevalitsus, mille üks liige oli Julius Caesar.

Edu tõusis Crassusele pähe. Janunedes üha suuremat varandust, läks Crassus sõjaretkele Partia impeeriumi vastu tänapäeva Iraanis. Talle maksis lõpuks kätte oma sõjalise kogemuse ülehindamine. 53. aastal eKr lõid partlased kinnisvarahai ühes kogu tema sõjaväega maha.

Marcus Crassuse eluloo kirja pannud Plutarchose sõnutsi olevat tal lõpuks olnud 230 tonni kulda – seda oli rohkem, kui leidus toona kulda Rooma riik­likus varakambris.

Vahel pidid üürnikud lahkuma isegi siis, kui selgus, et majaperemehena esinenud isik polnudki kinnisvara omanik.

Kui vaenlaste vägi kinnisvara rüüstas, oli üürniku kohustus hävitustööd takistada. Kui see ei õnnestunud, pidi ta majaomanikku teavitama. Kui ta lihtsalt põgenes, oli ta kohustatud hüvitist maksma.

Maksmata üür tähendas, et üürnik visati ette hoiatamata tänavale. Puudujääva üürisumma katmiseks oli majaomanikul õigus konfiskeerida üürniku vallasvara, isegi tema rõivad. Kodutud perekonnad pidi elama lageda taeva all.

Üürnik võis kodu kaotada, kui majaomanik soovis ise rendi­pinda kasutada. Rooma üha suureneva elamispindade nappuse tõttu riskisid üürnikud väljatõstmisega näiteks siis, kui mõnel majaomaniku sugulasel juhtumisi katust pea kohal ei olnud.

Rooma juriidilised dokumendid nimetavad juhtumeid, kus ulualuse otsija maksis üüri vale­omanikule. Õige majaomanik oli pisut varem surnud ja petis kasutas seda ära. Uus üürnik pidi seetõttu taas kolima ning üüriraha ta tagasi ei saanud.