Kinnisvaraarendaja ihkab turu taastumist, aga ostjad lahkuvad notarist ikka hapukurginäoga

Uus Maa kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal rääkis Eesti Kinnisvarafirmade Liidu konverentsil, et Tallinnas on tänavu esimese nelja kuu jooksul müüdud uusi kortereid 15 protsendi jagu rohkem kui möödunud aastal samal ajal. Elavnemist oli tema sõnul märgata ka Tallinna mägede järelturu korteritehingute puhul.

Tuleb aga arvestada, et ka võrdlusbaas on väga madal. Aprillis müüdi Habali andmetel umbes 100 uut korterit ja tänavune aastane müügitempo on umbes 1000 korterit. “See ei ole päris see tempo, mida arendajad tahaks näha,” tõdes ta ja lisas, et Tallinnas võiks pikas perspektiivis müügitempo olla 1700 kuni 2000 korterit aastas.

1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter loodab, et tänavu võiks kaubaks minna 1200 uut korterit. Samas viitas ta, et buumival 2021. aastal müüdi Tallinnas 4200 uut korterit, mis näitab, kui järsk on kukkumine olnud. Tallinna kinnisvara tehinguturg tervikuna on Vahteri andmetel tänavu esimese nelja kuu jooksul olnud aastatagusega võrreldes 15 protsenti passiivsem.

Vahter ootas juba eelmise aasta kevadel kinnisvaraturu taastumist, kuid ta loodab nüüd siiski, et tänavu aasta teises pooles võtab U-kujuline kriis suuna ülespoole. “Täna on häid uudiseid rohkem kui halbu uudiseid,” märkis ta. Vahter usub, et intressimäärade langetus võiks turule kindlustunde ja koos sellega kinnisvaratehingud tagasi tuua.

Ka Habal näeb märke, et raskused on ületatud ja palju uusi halbu uudiseid enam tulemas ei ole, kuid turu tõusunurk on väga lauge ning seega on oodata pikaldast taastumist.

Kinnisvarainvestor Karin Vinkel kirjeldas, et praktiku vaatevinklist on näha, kuidas nii müüjad kui ostjad tulevad endiselt notari juurest hapukurginäoga. Ostja mõtleb, et oleks võinud veel rohkem hinda alla kaubelda, kuna tema on langeval turul jõupositsioonil, kuid müüja mõtleb, varem müües oleks saanud sama korteri eest oluliselt rohkem raha küsida.

“Aga üldiselt raha on investoritel ja huvi on. Lihtsalt nüüd peab tasakaalupunkti leidma. Müüjad peavad aru saama, et ei ole enam nii kõrged hinnad,” rääkis Vinkel.

Ta hoiatas samas, et isegi kui majandus hakkab taastuma, jääb kinnisvaraturgu varjutama julgeolekuoht. Ta arutles, et kui Venemaa näeb, et tuumarelavaga ähvardamine lääneriike enam ei heiduta, võib meie naaber võtta ette radikaalsemaid samme – näiteks hakata Eesti piiri äärde vägesid koondama.

Kui Eesti viiks sellisel juhul vastusammuna meie piiri äärde vägesid, nullib see kohe inimeste kindlustunde taastumise, kardab Vinkel. “See on kogu aeg tagataustal. Isegi kui meie majandusel hakkab paremaks minema, siis maailmas toimuv mõjutab meid väga palju,” rääkis ta.

Oluliselt pessimistlikum oli konverentsil osalenud Eesti Konjunktuuriinstituudi direktor Peeter Raudsepp. “Kas meil on ikka jalad põhjas?” on küsimus, mida Raudsepalt pidevalt küsitakse. “Tegelikult ei ole, langus ju jätkub,” sõnas ta. “Praegu ei ole häid sõnumeid rääkida ega häid trende näidata.”

Madal kindlustunne ja majandususaldus, nõrk rahvusvaheline konkurentsivõime ning jätkuvalt mõõduka hinnatõusu ootus ei too Raudsepa sõnul kinnisvaraturule lähiajal pärituult. Majanduse võimalikku taastumist kirjeldaks ta pigem pikaldase L-i kujulisena.

Üksikute kasvuprotsentide üle pole Raudsepa sõnul mõtet rõõmustada, kui eelnevatel aastatel on astutud suuri negatiivseid samme. Ta tõi näiteks, et tarbijate ostukorv langes viimase statistika järgi 0,8 protsendi võrra, mis tõi 115eurose ostukorvi pealt vaid 90sendise säästu.

Raudsepp oli kriitiline valitsuse suhtes. Ta rääkis, et kuigi Eestis käib juba majanduslanguse kolmas aasta, siis erinevalt naaberriikidest meie valitsusel adekvaatset tegevuskava ei ole. “Sellest hoolimata saab igal kevadel kuulutada, et sügisest algab majanduskasv, kuigi selleks eeldusi ei ole,” rääkis Raudsepp.

Ei saa oodata, et selline erinevatel poliitilistel põhjustel tekkinud kriis läheb iseenesest üle, rõhutas ta. Varem välismaale eksportinud ettevõtted ei saa loota ainult sihtturgude taastumisele – tuleb hakata müüma kõrgema lisandväärtusega tooteid. Samuti peab riik Raudsepa sõnul lõpetama mantra, et riigi rahandus peab olema korras, kui laiemalt majanduskeskkonna parandamisega ei tegeleta.

Habal märkis, et laias laastus on nii uusarenduse kui ka järelturu korterite hinnad Tallinnas 10 protsendi jagu tipust alla tulnud ning uute korterite puhul on näha ka erinevate pakkumiste näol varjatud hinnalangust.

Vahter arvab, et uute korterite edasist hinnalangust võib ilmselt veel näha üksikutes projektides, kus arendaja soovib viimastest kodudest lahti saada ja projektile joone alla tõmmata. Laialdase languse on ära hoidnud arendustempo aeglustamine.

Vahter viitas, et odavama otsa Tallinna mägede järelturu korterite hinnad on aastaga isegi juba kuni 5 protsendi jagu tõusnud. Just see segment on ka tehingute aktiivsuse poolest kõige paremini vastu pidanud. “Mida odavam vara, seda vähem on ta intressitundlik ja seda rohkem on ta vajaduspõhine,” märkis ta.

Samas aina rohkem otsivad ostjad parema kvaliteediga kortereid, mille tõttu on üle 10 aasta vanuseid siseviimistlusega kortereid turul juba liiga palju, lisas Habal. Samuti lähevad tema sõnul rohkem kaubaks suuremad korterid, kuna 3-4toalised kodud on igasugustele turutrendidele vastupidavamad. See aga võib ka korterite keskmist hinda statistikas tõsta.

Üüriturul on Habali andmetel pakkumiste arv veidi kasvanud. Seda on toetanud asjaolu, et võõrtööjõu kasv on peatunud ning turism pole taastunud. Ta rääkis, et kuigi kinnisvaraportaal kv.ee näitab üüripakkumise keskmiseks hinnaks 13,7 eurot ruutmeeri eest, siis lepingud tehakse 10–20 protsenti odavamate hindadega. Enda näitel rääkis Habal, et üürib praegu korterit hinnaga 525 eurot kuus, aga omanik küsis esiti 700 eurot.

“Üüriturg reageerib väga kiiresti. Kui esimese nädalaga ei ole mingeid päringuid ega vaatamisi, siis tõenäoliselt pead sa hinda korrigeerima,” rääkis Habal.

Vinkel rääkis, et kui veel mõne aja eest oli üürnike leidmine väga keeruline, siis hiljuti ütles tema haldur, et üürnike leidmine on juba veidi lihtsamaks muutunud. Positiivne on tema sõnul seegi, et erinvalt koroonakriisi ajast ei ole ta viimasel ajal üürihindu langetama pidanud.

Pikas plaanis tunneb aga Vinkel muret Eesti rahvastiku vähenemise pärast. Ta rääkis, et viimastel aastatel on üüriturgu elavdanud Ukraina põgenikud, kuid nüüd hakkavad nad tagasi kodumaale minema, et näiteks passe uuendada. Mehi aga Ukrainast enam uuesti välja ei lasta.

“Siis meil ametnikud räägivad praegu seda, et ülihea idee on, et Bolti juhid peaksid rääkima eesti keelt, sest eestlased – avatud rahvas, nagu me oleme – tahame istuda Bolti ja kohe hakata võõra inimesega eesti keeles rääkima,” ironiseeris Vinkel, kes kardab, et sellega peletatakse Eestist veel potentsiaalseid üürnikke minema.

Vahter rääkis, et kinnisvarasse investeerimisel on üldjuhul üüritootlusest olulisema osa andnud kinnisvara hinnakasv. Ta tõi esile, et 2009. aastast 2022. aasta suveni kerkis korterite keskmine hind Tallinnas ligi 11% aastas. Seega oli aastane tootlus koos 4-5protsendilise üüritootlusega ligi 16% ja odava laenu toel võis teenida isegi 25 protsenti.

Need, kes ostsid korteri veel enne koroonakriisile järgnenud suurt hinnatõusu 2018. või 2019. aastal, teenivad endiselt veel üsna kõrget tootlust, rääkis Vahtre. Habal nõustus, et suurem probleem on neil, kes ostsid üürikorteri 2021 või 2022. aastal kõrgete hindade ajal.