Üürniku õigused ulatuslikumad, kui arvatakse

Võlaõigusseadus annab üürnikule õiguse keelduda üüri ja kõrvalkulude (elekter, küte, gaas jms) tasumisest, kui üürnik ei saa asja sihtotstarbeliselt kasutada puuduse või takistuse tõttu, mille eest vastutab üürileandja. Oluline on just sihtotstarbelise kasutamise võimatus, mis tähendab seda, et üürnikul ei ole võimalik asja kasutada vastavalt sihtotstarbele, milles üürilepingu sõlmimisel kokku lepiti. Seega ei pea asi olema täiesti kasutuskõlbmatu.

Näiteks juhul, kui pooled leppisid üürilepingu sõlmimisel kokku, et üürnik kasutab üüritud ruume raamatupidajate töökohtadena ning ruumide kütteprobleemide tõttu on neis temperatuur sedavõrd madal, et töötajad ei saa normaalselt kirjatööd teha, ei pea üürileandja üüri ega kõrvalkulusid tasuma, vaatamata sellele, et ruumid oleksid ka jahedatena kasutatavad näiteks laoruumidena.

Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik puudusele vastaval määral üüri alandada.

Ühe üüri alandamise näitena võime enda praktikast tuua juhtumi, kus võrdlemisi uute äriruumide laest tilkus mõne ruutmeetri ulatuses katusekonstruktsiooni vea tõttu vett. Osaliselt olid üüritud ruumid küll sihtotstarbeliselt kasutatavad, kuid osas, kus vesi tilkus, nad seda kahtlemata ei olnud ja mitme inimese töö (kes tilkuva koha all istusid) oli takistatud. Kasutasime selle olukorra puhul õiguskaitsevahendina just üüri alandamist.

Üüri alandamise õiguse kasutamiseks on vajalik tuvastada üüritud ruumil tekkiv puudus ning asjaolu, kas ja millisel määral puudus ruumide kasutamist takistab. Üüri alandamise aluseks võib võtta üüritud ruumide kasutuskõlbmatuse protsendina, kasutuskõlbmatute ruutmeetrite arvu, kasutuskõlbmatute töökohtade arvu või muu sarnase näitaja.

Juhul, kui puuduse tõttu on takistatud üüritud ruumide konkreetse osa kasutamine (nagu ülaltoodud veelekete näite korral), võiks kõige mõistlikumaks pidada üüri alandamist vastavalt konkreetsele ruutmeetrite arvule või töökohtade arvule, mille kasutamine on takistatud ja selle osakaalule kogu üüripinnas. Näiteks juhul, kui üürnik kasutab 80 ruutmeetri suurust pinda ja takistatud on ühe kaheksaruutmeetrise ruumi kasutamine, võiks üüri alandada 10% võrra.

Oluliselt keerulisem on üüri alandamine juhtudel, kus puudus hõlmab mingil määral kõiki üüritud ruume. Seda näiteks juhul, kui kõigis ruumides on väga madal temperatuur, kõigis ruumides on üürnikust mittetingitud müra jms. Riigikohtust on läbi käinud juhtum, kus üürnik oli hädas kõrge õhutemperaturi ja halva õhukvaliteediga. Riigikohus pidas selles asjas mõistlikuks alandada üüri 30% võrra (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-82-06). Ülalviidatud 30% suurust üüri alandamist ei saa siiski pidada temperatuuriga seonduvate probleemide puhul reegliks. Üüri alandamise mõistlik määr sõltub konkreetsetest asjaoludest (kui kõrge või madal ruumide temperatuur on, mil määral takistab see ruumide sihtotstarbelist kasutamist jne). Kuldreeglit selliste puudustega seonduva üüri alandamise määra osas ei ole.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08 rõhutanud, et üürnik peab üürileandjat üüritud pinna puudustest viivitamatult teavitama. Kui ta seda ei tee, pole hilisem hinna alandamine kehtiv, sest üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada põhjusel, et üürnik rikkus eelnimetatud teatamiskohustust. Vastasel korral võiks teoreetiliselt tekkida ka olukord, kus üürnik vaikib üüritud asja puudustest tahtlikult ning hiljem teatab, et keeldub osaliselt või täielikult mitme viimase kuu eest üüri tasumast. Ülalmärgitust lähtuvalt on üürniku seisukohast oluline, et ta teavitaks üürileandjat kõigist tema poolt avastatud puudustest nii ruttu kui võimalik. Soovitavalt võiks seda teha e-kirja või tähitud kirja teel, sest telefonitsi teavitamise korral on raske hilisema vaidluse korral tõendada, et üürnik puuduste olemasolust üürileandjat tõepoolest informeeris.

Üüri alandamine ise toimub ühepoolse avalduse tegemisega üürileandjale. Ka see on mõistlik teha e-kirja teel või tähitud kirjaga. Avalduses tuleb märkida puudus, mille tõttu üüri alandatakse, seda kirjeldada (nt kust lagi tilgub ja millises ulatuses, millistes ruumides on temperatuur liiga madal ja millisel määral jne). Samuti tuleb avalduses selgitada, millises summas üüri alandatakse ja esitada üüri alandamise aluseks olev arvutuskäik. Kui lepingupooled pole omavahelises üürilepingus kokku leppinud teisiti, ei vaja üüri alandamise avaldus üürileandja poolset aktsepti ja hakkab kehtima selle tegemisest (eeldusel, et üüri alandamiseks oli alus ja seda on alandatud mõistlikus proportsioonis ruumidel esineva puudusega). Avalduse esitamise järgselt on üürnikul automaatselt õigus tasuda üüri lepingus kokkulepitust väiksemas summas (hinna alandamise võrra).

Juhul, kui üürileandja leiab, et üüri alandamine oli õigustamatu, peab tema pöörduma kohtusse nõudega vähemmakstud üüri tasumiseks.

Lõpetuseks on vajalik juhtida tähelepanu ka asjaolule, et juhul, kui üüritud asjal esinev puudus on väga ulatuslik, tuleks pigem kaaluda üürilepingu ülesütlemist. Üheltki üürnikult ei saa mõistlikult eeldada, et ta pidevalt üüri alandab ja talub puudusi, mis teevad üüritud ruumide kasutamise sisuliselt võimatuks (pidevalt esinev kõrge või madal temperatuur, väga ulatuslikud vee läbijooksud ruumide laest, ruumide ohtlikkus inimeste tervisele, väga suur müra üürniku teistest samas hoones asuvatest ruumidest jms).

Kui üürnik ei oska otsustada, milline on konkreetses olukorras kõige otstarbekam õiguskaitsevahend, on mõistlik pöörduda õigusnõustaja (nt advokaadi) poole, kes annab nõu, millist õiguskaitsevahendit on selles olukorras kõige mõistlikum kasutada.