Äripindade hinnakollaps Manhattanil

Veel paar aastat tagasi, 2007 suvel, kaubeldi Manhattanil äripindadega umbes 700 dollariga ruutjala kohta – see teeb umbes 7000 dollarit ruutmeeter. Kui finantskriis algas, siis äripindade tehingud lihtsalt peatusid. Viimane suurem äripindade tehing tehti Wall Streeti kandis 2008. aasta algul. Neile, kes Manhattani oludega kursis pole, peab lisama, et suurem tehing tähendab siin, et müükse kontorihoone, kus on üle ühe miljoni ruutjala (100 000 ruutmeetri) büroopinda. Vanades hindades jäi selliste tehingute maht kusagile miljardi dollari kanti – näiteks müüdi Manhattani lõunaosa ilmselt kõige esinduslikum büroohoone – 60 Wall Street – 1,18 miljardi dollari eest 2007. aasta juunis.

Praegu üritab rahalistesse raskustesse sattunud kindlustusfirma AIG müüa kahte büroomaja Wall Streeti kandis – 72 Wall Street ja 70 Pine Street. Kuuldavasti on nende majade ostmisest huvitatud Hiina ja Korea investorid. Hinnaks pakutakse aga vaid 100 dollarit ruutjala kohta, seega 7 korda vähem kui 2 aastat tagasi! Kui protsentides väljenduda, oleks hinnalangus uskumatud 85 protsenti!

Selgituseks peab veel ütlema, et uusi üürnikke nendesse büroomajadesse on lähiajal praktiliselt võimatu leida. Kuna ärimajade müügihinnad Manhattanil olid majade ehitusmaksumusest palju aastaid umbes kaks korda kõrgemad, jõudis pea iga suurem ettevõte, kes ise maja ei omanud, endale uue büroomaja ehitada. Läinud aastal toimunud pankade sundühendamiste laine aga tekitas juba tuntava büroopindade ülejäägi – Wall Streeti kandis öeldakse olevat juba pea 2 miljonit (200 000 ruutmeetrit) vaba büroopinda.

Teine võimalus on, et AIG büroomajade ostjad otsustavad need konverteerida elamispinnaks – on ju suurem osa Wall Streeti kandi elamispinda endised büroohooned. Arvestades, et elamispinna hind on Manhattanill langenud vaid 30 % tippseisust arvatuna ja on praegu umbes 700 dollarit ruutjala kohta (7000 dollarit ruutmeetri kohta), saaks niiviisi kenasti raha teenida?

Teiselt poolt, arvestades, et büroopindade turul on osapooled – nii müüja kui ostja – professionaalid, võib oletada, et büroopindade turul toimub hindade kohanemine uue olukorraga kiiremini kui elamispindade turul. Kui elamute hind langeks 85 protsenti, kujuneks hea kvaliteediga Manhattani kinnisvara hinnaks umbes 150 dollarit ruutjala kohta ehk umbes 16 500 krooni ruutmeetri kohta. Kui tõepoolest lähevad Manhattani korterid sama teed kui äripinnad, mida tähendab see siis näiteks Eesti kinnisvarahindadele?