Kinnisvaraturg võtab korraks hoo maha

Kinnisvara hinnad on ikka korreleerunud mitme majanduse põhinäitajaga, olgu selleks siis SKP muutus, jaekaubanduse muutus, tööga hõivatute muutus või palga muutus. Nimekirja võib näitajaid juurde panna või kaudse seosega näitajaid ära võtta, aga oluline on teada, et kõik mainitud on ajalooliselt liikunud samasuunaliselt. Sealjuures on kinnisvara hinnaindeks olnud eeltoodutest kordades kõikuvam, sest investeeringud on alati SKP kõige muutlikum sisend.

Märgatav erinevus kinnisvara hinnaindeksi ja muude majandusnäitajate liikumise vahel tekkis 2013. aastal ja süvenes märkimisväärselt 2014. aastal. Tegemist oli esimese ohumärgiga.

Teiseks ohumärgiks oli korterite müügipakkumiste arvu järsk suurenemine kinnisvaraportaalides. Käesoleva aasta üheksa kuuga on müügipakkumiste arv portaali KV.ee andmetel suurenenud rohkem kui poole võrra. Tegemist on konkurentsitult kõige suurema hüppega kriisi järel.

Eeltoodule võib lisada sentimendi halvenemise. Meediamonitooringu platvormi alusel läbi viidud võrdlus 2013. ja 2014. aasta suve kohta näitas, et kui möödunud aastal olid üleriigilistes meediakanalites esitatud pealkirjad umbes 70% ulatuses kinnisvaraturu lähituleviku suhtes positiivsed, siis 2014. aastal oli positiivse tooniga pealkirju vaid kolmandik. Tegemist on päris olulise vahega, kuivõrd sentimendi muutus on tihti arvestatavaks märgiks trendi muutusele.

Ometi ei viita kogu eelnev jutt kinnisvaramullile ega tähenda selle lõhkemise hoiatust. Kõige paremini võiks praegust pilti iseloomustada juunis meedias ilmunud pealkirjaga: kinnisvaraturu kasv on taltunud. Oma rahulikus sõnastuses võtab see olukorra hästi kokku, sest ülekuumenemist pole olnudki. Samuti viitavad taltumisele kinnisvaratehingute arvu ja koguväärtuse muutused. Pärast viit aastat tõusu võetakse hoog korraks maha, aga seda tehakse rahulikult, ilma paanikata.

Tehingute arvu ja mahu vähenemise kõrval on tõenäoline mõningane hindade langus. Võib nentida, et järelturul see nii juba on. Esmajärjekorras langevad reeglina „mägede“ korterite hinnad, sest raha pageb esimesena alati riskantsematelt „äärealadelt“.

Loogiline on prognoosida, et edasi levib langus järelturult uusarenduste turule. Selleks on pakkumiste arvu suurenemise, sentimendi halvenemise ning brutopalka ja keskmist ruutmeetrihinda arvesse võtva ostujõu vähenemise näol olemas kõik eeldused. Turu lühiajalisele tipule viitab ka uute arenduste järjest suurenev maht. Võetakse ju kõige suuremaid riske alati turu tipus.

Suundadest oluliselt keerulisem on aga prognoosida muutuse ulatust. Täpset numbrit pakkumata on tõenäoline, et kui langus aset leiab, saab see olema mõõdukas.

Seda väidet toetab mitu asjaolu. Esiteks väljastatakse eluasemelaene võrreldes buumiaegsete tippudega üle kolme korra vähem. Tipp ei ole võrdlemiseks kindlasti parim referents, aga praegune väljastatud laenude hulk jääb alla ka pikaajalisele optimaalsele tasemele. Seega on eluasemelaenude väljastamisel veel ruumi tõusta, eriti arvestades, et eluasemelaenude kogujääk on hakanud uuesti kasvama alles eelmise aasta keskpaigas. Samuti toetavad laenumahtude tõusu ajalooliselt madalaimal tasemel püsivad intressimäärad ning eluasemelaenude võlgnevuse vähenemine kriisijärgsele madalaimale tasemele.

Seega ei saa praegu finantseerimise puudumise üle kurta ükski korraliku projekti ja ajalooga kinnisvaraarendaja. Samuti on kõik võimalused korteri soetamiseks loodud omafinantseeringuga ostjal.

Kokkuvõttes on tõenäoline, et turul tekib pakkumise suurenemisest hinnalangus, kuid kuivõrd sellele pole eelnenud hinnamulli, saab langus olema mõõdukas. Uusarenduste puhul võib trend kujuneda sarnaseks, ehkki väiksemas ulatuses. Teisalt on arendajate finantseerimisskeemid mõistlikud ja kaasatud on reeglina arvestatav osa omafinantseeringut.

Eeltoodut arvestades on kõigile osapooltele pikas perspektiivis kasulik, kui pärast viit aastat tõusu korraks hoog maha võetakse, et seejärel stabiilselt pinnalt edasi minna.