Eesti üürikorteriturg vajab tõuget

Eesti kinnisvaraturg on juba pikemalt tõusuteel. Palgad kasvavad ja pankade laenutingimused on soodsad. Samas ei toimu ka vastutustundetut laenamist või liiga hoogsat hinnatõusu, et peaks kartma turu ülekuumenemist. Sellise toetava laenuturu tingimustes investeeritakse kinnisvarasse julgelt, seda näitab korterite ostu-müügitehingute arv, mis kasvas 2017. aastal tervelt 8,2%.

Erinevalt 10-12 aasta tagusest buumiperioodist haldavad olukorda hästi ka pangad, andes laene põhjaliku järelevalve ja kontrolli taustal. Nii pole kinnisvaraarendajate vahel tekkinud arutut hüperkonkurentsi ja ülepakkumist.

Üüriturg aga on Eesti mõistes küll aina elavnemas, kuid Skandinaaviast ja ülejäänud Euroopast ning teistest turgudest maha jäänud.

Pigem ostab kui üürib

Eurostati andmetel elab 31-33% Euroopa rahvastikust üürikorterites, samal ajal kui Eestis on üürikorteris elava elanikkonna osakaal 19%. Kui mujal on läbi põlvkondade olnud eluaseme pikaajalisem üürimine pigem normaalsus, siis Eestis peetakse üüripinda endiselt ajutiseks ja ebakindlaks lahenduseks. Kinnisvara omamine on ajalooliselt olnud eestlaste üheks kindlustunde pakkujaks, mistõttu kuulub enamik Eesti kodudest sealsetele elanikele ja ei ole üüritud.

Põlvkondade vahetus ja uute generatsioonide soov aina varakumalt iseseisvuda on aga paradigmat muutmas. Noored ei taha enam liiga kiiresti paikseks jääda ja end rutakalt kodulaenuga siduda.

Teisalt ei ole paljudel kinnisvara soetamiseks veel võimalust, sest isegi kui laenutingimused on soodsad, nõuavad pangad siiski piisavat krediidivõimelisust ja märkimisväärset omafinantseeringut, mida suur osa noori veel ei suuda maksta. Seetõttu on kodu üürimine muutumas järjest populaarsemaks.

Kuigi üüripindu justkui jätkub, asub suur osa nendest vanades majades, mille korterid on kehva planeeringu ja suurte kommunaalkuludega ning puudub parkimiskoht või panipaik. Üürituru elavnemisega kasvab nõudlus just kvaliteetsemate pindade järele, mida praegusel turul endiselt napib. Lahenduseks oleksid kaasaegsed ja energiasäästlikud üürimajad, mida praegu samahästi kui pole.

Üürimajade all pean silmas elamuarendusi, mis on ehitatud investorite toel eesmärgiga üürida kõik korterid välja. Kui praegu on uue kodu kättesaadavuse alampiir seal, kus on kodulaenu saamise eelduse tase, siis üürimajade arendamine võimaldaks kättesaadavuse lävendit allapoole tuua. Ühtlasi looks see Eesti turule täiesti uue tarbijaliigi – pikaajaline üürnik.

Skandinaavias ja mujal Euroopas on selline pikaajaline üürimine väga levinud. Tervelt 48% Saksamaa, 38% Taani, 35% Rootsi ja 28% Soome kinnisvaraturust on just üüriturg.

Et Eestis saaks tekkida eeldus ülejäänud Euroopale selles osas järele jõuda, vajame sobilikke üüripindu ja investoreid. Teistes riikides on institutsionaalseks üürileandjaks riiklikku maksuraha kasutavad pensionifondid, kellele see on pikaaegne ja turvaline investeering. Ka Eesti võiks riiklikult laiendada võimalusi pensionifondide raha kinnisvarasse investeerimiseks.

Investeerimisfondide seadust on selles suunas juba muudetud ning soodsam pinnas loodud. Sellegipoolest pole kuigi palju investoreid huvi üles näidanud.

Kõrvaldada turutõrked

Et Eesti üüriturg saaks küündida ülejäänud Euroopaga samale tasemele, on oluline kõrvaldada turutõrked. Näiteks vajavad ülevaatamist liialt üürniku poole kaldu üüriturgu reguleerivad seadused. Samuti vähendab üürikinnisvaraprojekti atraktiivsust elukondlikult kinnisvaralt sisendkäibemaksu tagastuse puudumine, mis muudab elamispinna investeeringu investori jaoks 20% kulukamaks.

Riiklike üürimajade programm on üleliigne turuolukorda sekkumine. Selline ettevõtmine võib olla põhjendatud turutõrke olukorras, kuid suuremates linnades nagu Tallinn ja Tartu pole riiklike üürimajade ehitamist kindlasti tarvis.

Eestis on üürimajadest seni räägitud enamasti riiklike sotsiaalmajade kontekstis. On viimane aeg teadvustada, et sihtgrupp ja nõudlus on oluliselt laiem. Praegu on Eestis üürileandjateks peaasjalikult eraisikud, kes võivad mis tahes hetkel üürniku kahjuks otsustada, et müüvad korteri maha või asuvad sinna ise elama. Spetsiaalselt üürimiseks loodud korter annaks seevastu aga koduomanikuga võrreldava kindlustunde ja muudaks uue kodu ilma suure investeeringuta kättesaadavaks laiemale hulgale eestlastele.

Selleks tuleb aga üürimajaturu täitmata nišš investorite abiga ette võtta ning alustada üürimajade projektide loomisega. Esimesed üksikud sammud on juba tehtud. Läheb aga aastaid, et kinnisvaraturu proportsioon märgatavalt muutuks ning pikaajalise üüri põhimõttel toimivate elupindade osakaal kasvaks.

Autor: Timo Riismaa