Paljaks kistud: EstateGuru hapu laenu kaasus

Novembris suudetigi raha investoritele tagasi maksta, kuid nüüd selgub, et laenu tagatis liikus enne refinantseerimist EstateGuruga seotud ettevõtte alla.

Eelmise aasta 14. novembril tuli ühisrahastusplatvormil EstateGuru välja kuulutada oma esimene ebaõnnestunud laen. Laenu tagatise müügiks algatati kohtutäituri abiga avalik enampakkumine. Mõni päev hiljem, 21. novembril, teatas platvorm investoritele, et enne oksjoni edukat lõppu ostis laenuvõtja tagatisvara tagasi, refinantseerides sel kombel laenu.

Äripäev kirjutas siis, et EstateGuru sai investoritele raha tagastada – koos lubatud intresside, hüvitise ja viivisega ning kogutootlusega 13,72 protsenti.

Omanik vahetus juba augustis

Tegelikult ei olnud laenuvõtja, Urmas Labandega seotud ettevõte Omale OÜ, laenu refinantseerimise ajal enam laenu tagatiseks olnud Toome puiestee kinnistu omanik ega saanud selleks ka pärast võla laekumist EstateGuru investorite kontole.

Eelmise aasta augustis kirjutas Äripäev Toome puiestee projekti arendaja ning võlgniku Urmas Labande taustast, mis seadis tema laenuvõimekuse kahtluse alla. Varsti pärast seda astus EstateGuru esimesed sammud projekti tagatuse parandamiseks ja nõuete kiiremaks rahuldamiseks.

Täpsemalt vihjati toona Äripäevale, et Labande on “petis, kes punub väga kahtlasi skeeme, võtab laene ja kasutab raha sihtotstarbetult”. “Minu teada ei ole ta seda Toome tänava maja renoveerinud ega sellega midagi ette võtnud – raha on ta hoopis millekski muuks tarvitanud,” kirjutas lugeja augustis. Lisaks viidati, et Labande sattus arendajana makseraskustesse ka 2007. aastal.

Labande ise Toome puiestee projekti rahakasutuse kohta Äripäevale ammendavaid vastuseid ei andnud.

Nüüd selgub kinnistusraamatust, et objekt, millele oli seatud hüpoteek EstateGuru tagatisagendi kasuks, liikus 14. augustil Omale OÜ käest ettevõtte Fintech Partners omandusse. Äriregistri andmetel on EstateGuru laenu tagatisvara uueks omanikuks saanud Fintech Partnersi osanikeks EstateGuru ise ning EstateGurus osalust omav Marko Arro. Laenu refinantseerimise hetkel liikus kinnistu edasi Eesti Inkasso OÜ omandusse.

Niisiis: tekkis olukord, kus EstateGuru investorite hapu laenu tagatisvara omanikuks sai kaudselt ühisrahastusplatvorm ise. Seejuures aga haput laenu investoritele kohe ei tasutud, vaid laenu pikendati kolme kuu võrra ja hüpoteek EstateGuru kasuks säilis 20. novembrini.

EstateGuru: me ei ole Urmas Labandet ­aidanud

EstateGuru kinnitab, et Labande taust ei mänginud objekti enda kontrolli alla võtmisel mingit rolli. Äripäeva küsimuse peale, et ehk oli Fintech Partnersil oma parema tausta tõttu lihtsam asjad korda ajada, vastati, et Äripäev tõlgendab asja valesti.

“Tagatisvara kontrolli alla võtmise eesmärk ei ole kindlasti laenu ise refinantseerida ja arvestades asjaolusid, ei saaks selline tehing üldsegi võimalik olla,” selgitas EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm. “EstateGuru ei ole Omale OÜd ega Urmas Labandet refinantseerimisel aidanud,” ütles ta. “Kui ei ole ülevaadet kogu tehingu sisust ja detailidest, on väga lihtne teha valesid järeldusi. EstateGuru on kõik toimingud teinud vastavalt meie protseduurireeglitele ja meie investorite huvides,” kinnitas Stamm.

“Kokkuvõtteks – EstateGuru, Fintech Partners ega muud EstateGuruga seotud ettevõtted ei osalenud mingil viisil laenule uue rahastuse leidmises ega edasistes tehingutes ning meil puudub sellega seos. Laenuvõtja ja uue finantseerija vahelised lepingud ja sellest tulenevad summad ei ole seotud mingil määral EstateGuruga ja meil puudub nende lepingute sisu kohta info ja õigus kommenteerida.”

Niisiis EstateGuru objekti omanikuvahetuses probleemi ei näe. “Sisuliselt ostis selle tagasi ikkagi laenuvõtja, laenuvõtja refinantseeris olemasoleva laenu uue laenuga ning selle refinantseerimise tingimused seadis uus finantseerija,” selgitas EstateGuru tegevjuht Mihkel Stamm. “Üheks tingimuseks oli ka see, et vara läheb finantseerija kontrolli alla, mis on seda tüüpi laenude turul küllaltki levinud meetod, mille eesmärk on kaitsta eelkõige laenuandja huvisid,” märkis Stamm.

EstateGuru põhjendas toona investoritele saadetud teates, et ümbervormistamine sõlmiti kolme kuu pikkuse tagasiostuõigusega, parandamaks projekti tagatust, vältimaks hilisema täitemenetluse algatamise vajadust ja tagamaks investorite nõuete kiiremat rahuldamist. Toona pidas EstateGuru väga tõenäoliseks, et Labande firma Omale OÜ objekti tagasi ostab.

145 000 eurot, mis jäi lihtsalt üle

Pärast EstateGuruga seotud Fintech Partnersi ning Eesti Inkasso vahelist tehingut kustutati Toome puiestee objektilt EstateGuru tagatisagendi kasuks olnud 300 000 euro suurune hüpoteek ning seati uus hüpoteek 300 000 euro ulatuses Tallinna Äripanga ning 100 000 euro ulatuses BestCredit OÜ kasuks. Samuti tasuti võlg koos viiviste ning intressidega EstateGuru investorile. Lisaks selgub, et Eesti Inkasso, kelle omandisse objekt liikus, omanike hulka kuulub ka BestCredit.

See tähendab, et objekti liikudes EstateGuruga seotud ettevõtte alt Eesti Inkasso alla seati vähemalt 400 000 euro väärtuses hüpoteeke. Investoritele tasuti sellest aga võla põhiosa 224 000 eurot. Sellele lisandusid hüvitised, intressid ja viivised ning arvestades, et EstateGuru pressiteate kohaselt kujunes investori kogutootluseks 13,72 protsenti, oli ühisrahastusplatvormi täiendava kulu suuruseks 30 732,8 eurot. Pärast kohustuste täitmist jäi saadud rahast üle seega vähemalt 145 000 eurot.“Meie investorite nõuded said kogu ulatuses kaetud, mis oli ka tehingu tingimus,” rääkis Stamm. “Kõik muud tehingu tingimused, sh laenusumma, on juba laenuvõtja ja uue laenuandja vaheline äriline kokkulepe, mis ei puutu enam EstateGurusse ega kolmandatesse isikutesse.”

Äripäeva viite peale, et EstateGuru riskis tagatisvara enda kontrolli alla võttes sisuliselt sellega, et saab ka ise kahju, ning õhus oli oht, et laenu mittetasumisel tuleb ikkagi hageda Urmas Labandega seotud Omale OÜd või isikliku käenduse andnud Labandet ennast, Stamm probleemi ei näinud.

“Neid põhjusi oleme me ka korduvalt avalikult selgitanud ja põhjendanud,” märkis ta. “Laenu pikendati vastavalt EstateGuru kasutajatingimustes ettenähtule kahel korral: esmalt oli laenu pikendamise võimaldamise tingimus lisatagatise seadmine, teisel korral oli pikendamise tingimuseks tagatisvara EstateGuruga seotud ettevõtte kontrolli alla viimine,” kommenteeris ta.EstateGuru kinnitusel on nende eesmärk kaitsta investorite huve ja antud tingimuste täitmisega paranesid investorite võimalused investeering kogu ulatuses ja võimalikult kiiresti tagasi saada. “Olime kindlad, et investorite nõue on võimalik katta tagatisvara müügist,” ütles Stamm.

Vastutusest ei vabane

Triniti advokaadibüroo partner ning vandeadvokaat Ramil Pärdi ütles, et tagatisvara liikumine ühelt isikult teisele ei muuda mitte kuidagi laenuvõtja kohustust laenu tagasi maksta. Nii säilis Pärdi hinnangul ka Toome puiestee juhtumi puhul Omale OÜ-l kohustus laen tagastada.

“Selle mittetegemisel oleks Omale OÜd saanud hageda, et võlg sisse nõuda,” kinnitas ta. “See, et tagatisvara liikus EstateGuru kontrolli alla, minu arvates muutis investorite olukorra kindlamaks, sest vara tuli nii-öelda lähemale ning ilmselgelt oli võimalik vältida täitemenetlust ja sellega kaasnevaid kulusid,” ütles Pärdi.

Ka advokaadibüroo COBALT vandeadvokaat Lembit Tedder leidis, et kohustus laenu teenindada jäi tõenäoliselt Omale OÜ kanda. “See sõltub kokkuleppest, võidi kokku leppida nii üht- kui ka teistpidi,” märkis ta. “Selle projekti kontekstis võib pidada siiski tõenäoliseks, et EstateGru valmistas kokkuleppe selliselt, et varasem laenusuhe jäi kehtima,” lisas Tedder.

Vabamad käed kinnistuga toimetamisel

Advokaadibüroo COBALT vandeadvokaat Lembit Tedder ütles, et objekti liigutamine EstateGuruga seotud ettevõtte alla võimaldas ühisrahastusplatvormil tagasiostuõiguse möödudes ise otsustada, kuidas kinnistuga edasi majandada.

Kui enne Toome puiestee objekti nihutamist EstateGuruga seotud ettevõtte kontrolli alla oleks laenulepingu täitmata jätmisel hüpoteegipidajal õigus realiseerida kinnistu laenu katteks, siis nüüd anti omand üle ehk sisuliselt sai EstateGurust hüpoteegipidaja asemel kinnistu omanik koos kõigi omaniku õigustega, selgitas ta.

“Vastupidiste kokkulepete puudumisel võinuks EstateGuru kontrolli all olev ettevõte kinnistu kohe võõrandada, et laenulepingu alusel saamata jäänud raha saada ning see investoritele välja maksta,” rääkis Tedder.“Samuti olnuks võimalik kinnistu välja rentida, mille arvel hakata investorile väljamakseid tegema või otsida uus arendaja,” pakkus ta.

Samas tõdes Tedder, et EstateGuru võis Omale OÜga kokku leppida ka selles, et kui tagasiostuõigus jääb tingimuste täitmata jätmise tõttu saabumata, siis EstateGuru kohustub oma kontrolli alla liikunud kinnistu kohe võõrandama ning kõik saadud vahendid kasutatakse laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks.

Pankrotimenetlust Omale OÜ suhtes aga EstateGuru tõenäoliselt algatada poleks saanud, sest laen oli tagatud – EstateGuru poolt investoritele esitatud andmete järgi oli laenu ja tagatisvara suhe 69 protsenti. “Kui laenu tagava kinnistu väärtus on suurem kui laenulepingust tulenevate kohustuste jääk, siis pankrotimenetlust algatada ei saa.”