Foruse enam kui 10aastane koostöö Viru Keskusega – tehnohooldusest maineka rohesertifikaadini

Viru Keskuse hoone on enam kui 20 aastat vana. Aastatel 2021–2023 läbis keskus põhjaliku uuenduskuuri. Kaubanduskeskus investeerib järjepidevalt energiatõhusamatesse ning nutikamatesse tehnoloogiatesse. Läbi selle ollakse turul konkurentsivõimelised ja luuakse oma üürnikele paremaid tingimusi ning külastajatele mõnus keskkond. Forusel on selles samuti suur roll.

„Kuna süsteemid muutuvad üha moodsamaks, tuleb meil ka tehnohoolduse partnerina end pidevalt kursis hoida trendidega ja oma teadmisi ning oskuseid täiendada,“ kinnitab Foruse tehnikajuht Venno Press.

Press on keskuses Foruse-poolne tehnikajuht olnud üheksa aastat ja tunneb hoone pea igat nurgatagust. Ta aitab muu hulgas välja mõelda erinevaid tehnilisi lahendusi, abistab üüripindade ümberehitamisega, tegeleb jooksvalt rikete ja avariidega. Tööpõld on lai.

Kui üüripinnale peaks tulema mõni uus üürnik või kui keegi peaks soovima pinda laiendada või üüripinda vahetada, hoolitseb Press muuhulgas ka uute ventilatsiooni- ja jahutussüsteemi lahenduste eest. Lisaks on abiks Foruse elektrikud. „Iga pood on omanäoline ja kõik soovivad sinna oma lahendusi ning disaini. Sageli need lahendused ei lähe kokku eelmise üürniku kontseptsiooniga ja siinkohal tuleme meie appi,“ räägib ta.

Kui suvel tuleb soojade ilmadega hoolitseda selle eest, et keskuse külastajatel ja töötajatel poleks liiga palav, siis praegusel talveperioodil on vastupidi – inimestel ei tohi olla külm. Mida ekstreemsemad ilmastikuolud, seda rohkem peavad seadmed tegema tööd ja kipuvad ka aeg-ajalt minema häiresse. Siinkohal on Foruse roll kõik murekohad kiirelt ära lahendada, et tagada keskuse külastajatele parim keskkond. Kui kuskil vesi tilgub, valgustid ei põle või ventilatsioon ei tööta – nendele murekohtadele tuleb operatiivselt reageerida.

Tänavu sügisel on ilmad olnud leebed. Kõige keerulisem on Pressi sõnul kütteperiood ja miinuskraadid. Alati on oht, et külmaga torud jäätuvad ja küttesüsteemis külmub midagi ära. See on nii suuremate kui ka väiksemate hoonete puhul tavapärane ning tehnikud on sellega arvestanud ja teavad objekti eripärasid.

Kaubanduskeskus peab investeeringute tegemisel oluliseks jätkusuutlikkust.

Keskuse omanikud mõtlevad pidevalt, kuidas tõsta oma kinnisvara väärtust. Nii tuligi juba umbes kümme aastat tagasi lauale LEED sertifikaadi taotlemine – paljudes riikides oli see juba laialt kasutuses. Viru Keskus oli Eestis esimene, kes sai olemasolevale hoonele rahvusvahelise LEED hõbe sertifikaadi ehitise keskkonnasõbraliku ja jätkusuutliku opereerimise eest. Aastaid on taset järjest kõrgemale viidud – nüüdseks on keskus pälvinud ainsana Baltimaade kaubanduskeskustest kõrgeima LEED-Platinum taseme.

LEED (Leadership in Energy and Environment Design) on terviklik süsteem, mis käsitleb ehitiste keskkonnaalast mõju ja selle vastavust jätkusuutlikkuse parameetritele, muuhulgas ressursikasutuse, innovatsiooni, logistika ja siseruumide heaolu valdkonnas. Seega on väga olulisel kohal energiakasutus – hoone kütmine, jahutamine ja elektritarbimine.

Nii näiteks jagas Forus näpunäiteid, milliseid nõuded on erineva tasemega rohesertifikaadi saamisel tehnosüsteemidele ja nende rekonstrueerimisele. See teadmine läks enne suurt rekonstrueerimist edasi projekteerijate lauale. Selle tulemusel jõutigi viimaks energiatõhusate tehnosüsteemideni.

LEED sertifitseerimisel on kaubanduskeskus näidanudki eeskuju energeetikas.

Keskuses on kasutusel innovaatilised ja efektiivsed kütte- ning jahutusseadmed. Tänu nutikatele süsteemidele saab majapealt koguda kokku jääksoojuse ja ka jahutuse ülejäägid.

„Meil on piltlikult öeldes hoones pudrupott, kuhu korjame kõik kokku ning jagame ülejäägi sinna, kuhu parasjagu vaja. Kui meil on üle jääksoojust, ei osta me teenusepakkujalt kallist kütet, vaid suudame ise seda kolm korda odavamalt toota,“ selgitab Viru Keskuse haldus- ja arendusdirektor Margus Kolumbus.

Kolumbus tunneb head meelt selle üle, et keskus on tänu energiatõhusatele lahendustele suutnud viimased kümme aastat hoida üürnike üldkulusid ühel ja samal tasemel.

Nii nagu paljudel teistel Foruse objektidel, on ka Viru keskusel kasutusel Eesti tehnoloogiaettevõtte R8 lahendus. Viimane üheskoos BMS süsteemiga jälgib keskuses ligi 22 000 punkti ning peamiste süsteemide koostoimet. Need reageerivad jooksvalt teguritele, nagu sise – ja välistemperatuur, elektrihind, süsiniku kontsentratsioon siseruumides, ruumide külastatavus ja paljud teised.

„Lisaks energiakulude kokkuhoiule on mõte ka selles, et kogu majas toimuv on ekraanil läbi tarkade programmide näha – kui kuskil on häire või viga, saame sellele kiirelt jälile,“ selgitab Kolumbus.

Margus Kolumbus usub, et Viru Keskus on tehnopartnerile väga keeruline objekt ja väljakutseid jagub. Ta kinnitab, et Forus on aastate jooksul oma tööga saanud hästi hakkama.

Keskus on keeruline, sest koosneb kahest kinnistust – Viru väljak 4 ja 6. Need on erinevate tehniliste süsteemidega ning lisaks keskusele pinnale sisaldab üks kinnistu 120-kortermaja ning teine enam kui viiesaja toaga hotell.

„Viru Keskus on hotelli külge ehitad ja süsteemid on sealt laiali veetud. Need süsteemide töös peab arvestama seda, et hotell elab öösel ja keskus päeval ehk rütmid on täiesti erinevad,“ räägib Kolumbus.

Tänu veebipõhisele hoone automaatikale (BMS – building management system ) saab osasid süsteeme ka eemalt vaadata ja taastada. Näiteks ventilatsiooniagregaatide tööd saab jälgida ilma, et peaks kohale minema. Veelekete puhul pole kõike alati võimalik eemalt näha.

Tänapäevased nutikad süsteemid teevad Foruse tehnikajuhi Venno Pressi sõnul ühest küljest hoone hooldamist lihtsamaks – need suudavad end ise analüüsida, näitavad rikkeid ja tehnik ei pea nii palju aega näiteks avariikoha ülesleidmiseks kulutama.

Teisest küljest aga teeb nutikus ka masinate haldamise keeruliseks – kui hoolduse käigus programmis eksida, võib kahju olla väga suur.

Forus tegeleb kogu Viru Keskuse samuti tugevvooluga ja erinevate elektritöödega, nagu rikked, ehitustööd, elektrikäit jne.

Selle aasta sügisel said Foruse elektrikud Viru Keskuses valmis ettevõtte suurima elektriprojekti, mille käigus ehitati elektriautode laadijatele uus kaablivõrk. Ehitustöödega elektriautode laadimisvõimekus mitmekordistus. Peale kaablivõrgu edukat laiendamist on Viru Keskuse parkimismaja neljandal korrusel nüüd 31 kohta elektriautode laadimiseks, kuhu järgmisel aasta kevadel lisandub veel 20.

Töö tegi mahukaks keeruline tehniline lahendus ja projekti rahaline kulu. Autolaadijate jaoks pidi tagama elektrivoolu kokku 1600 amprit, mis on väga suur tarbimine.

Seega tuli arvestada, et laadimisvõrgu loomisel ei tekiks süsteemide ülekoormust, mis seaks ohtu keskuse ja külastajate turvalisuse.

Praegu on Forusel suurema tööna käsil tehnosüsteemide uuendamine, täpsemalt ventilatsioonisüsteemide agregaatide vahetus – süsteemide mootorid asendatakse energiatõhusamatega. See tagab keskuse parema sisekliima ja kulude kokkuhoiu.

Keskus uueneb ja pakub väljakutseid pidevalt. Seega tuleb suuremaid või väiksemaid töid Forusel ette igapäevaselt.

Lisaks Viru keskusele on Forus tehnopartner paljudele teistele Eesti suurtele kaubanduskeskustele, nagu Solaris, Tallinna Kaubamaja, Foorum, Mustamäe keskus jne.

Forus pakub tehnosüsteemide hooldust kompleksse teenusena. See tähendab, et igapäevaselt on terviklik ülevaade nii kütte-, ventilatsiooni-, jahutuse-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemide tööst.