Arendustegevuses määrab nõudlus

Eesti kinnisvaraturg on läbinud oma esimese tõusu- ja langusfaasi.

Olukord kinnisvaraturul on muutunud. Möödas on ajad, kus kinnisvara hind kujundati vastavalt kulutustele ning soovitud kasumimarginaalile. Plahvatuslikult kasvanud nõudlus aastatel 1996--97 tekitas üldise majandusbuumi foonil olukorra, kus nõudlus ületas pakkumise peaaegu kõigis turu sektorites.

Paljud Eesti ettevõtjad nägid selles head võimalust ning sisenesid kinnisvaraturule, ostes hoonestamata maatükke või renoveerimist vajavaid hooneid. Valem oli lihtne -- ostad, ehitad ja müüd soovitud hinnaga.

Kui mingil põhjusel arendusprojekti kulud suurenesid, siis tõsteti selle võrra müügihinda. Enamik krunte ja hooneid on ostetud ilma majandusalase analüüsita ning lootuses, et kinnisvarahinnad jätkuvalt tõusevad.

Kui analüüsida kinnisvaraarenduseks kõlbulikke kinnisvara müügipakkumisi Tallinnas, siis võib öelda, et valdav enamik nendest on oluliselt üle hinnatud. Põhjuseks on kinnisvara müüjate juhindumine mitte turu nõudlusest, vaid oma vajadustest.

Turu analüüs näitab, et täna pole põhjust loota kodumaise ega välismaise päritoluga nõudluse hüppelist kasvu. Seega peaks kaine kaalutlus ütlema, et odavam on täna müüa vana turuhinnaga, kui seda teha poole või ühe aasta pärast (sundseisus olles?) kiirmüügihinnaga.

Arendustegevuseks sobilik kinnisvara hind on võimalik välja arvutada lihtsa tehte alusel, lahutades prognoositavast turuhinnast, mida kujundab nõudlus (võrreldavad tehingud), keskmised ehitus- ja projekteerimiskulud, müügikulud, intressikulud ja kasumimarginaali (20--30% investeeritud kapitalilt) ning saame tulemuseks realistliku ostu-müügitehingu hinna.

Kui oskusi napib, võib pöörduda kinnisvarahindajate poole, kes selle teenuse korras ära teevad.

Arendusotstarbeliste kinnisvarade müük, mis viimasel poolaastal oli suhteliselt soikunud, on täna jälle elavnemas, kuivõrd pankade vahendusel on hakanud turule tulema nn teisele ringile suunduvat kinnisvara, mis müüakse teatud aja möödumisel turu dikteeritud hindadega.

Autor: Urmas Laur