100 000 kõledat ruutmeetrit. Pealinna büroode omanikud seisavad kasvava probleemi ees

“Pärast kõiki neid kriise vaadatakse väga kriitiliselt kõik vajadused üle. Kui on kuskil mingi ülemäärane ruutmeeter, siis loobutakse võimalusel väga kiiresti,” ütleb kinnisvarafirma Kapiteli kinnisvarajuht Andrei Kokk. Firmale kuulub Tallinnas kolm suurt büroohoonet, näiteks tuliuus Arteri büroohoone, aga ka veidi vanem ärimaja Sõpruse puiestee ääres.

Tallinnas on praegu umbes 10 protsenti büroopinnast tühi, kuid see osakaal on suurenemas, ennustavad maaklerid. Kui arvestada ka pinda, mis on küll välja üüritud, kuid seisab kasutuseta, sest töötajad on kodukontoris, ulatub vakantsus kuni 15 protsendini, hindab Uus Maa büroo ärikinnisvara konsultant Eduard Sorokin. Tervislik vakantsuse määr jääb tema sõnul 5 protsendi ringi.

Kõige suuremas üürnikepõuas on enne eelmist kinnisvarakrahhi rajatud hooned, näeb US Real Estate’i rahavooportfelli juht Ülari Niinemägi. “Nad ei ole vanad hooned, et saaks odavalt, nad ei ole uued hooned, et olla konkurentsis uute hoonetega, ja siis nad otsivad oma kohta,” räägib ta.

US Real Estate’il on üle Tallinna mitmeid büroopindadega ärihooneid, alustades Rotermanni kvartali hoonetega südalinnas kuni vanemate pindadeni näiteks Kadaka teel ja Ahtri tänaval.

Kui vana büroohoone omanik ei taha, et hoone tühjaks jookseks ega taha pindu üliodavalt välja anda, tuleb renoveerida ja ruumid vastavalt nõudlusele ümber ehitada, ütleb Niinemägi. “Pidev võimlemine. Ruumi üürnike vajadustele vastavaks viimine – see on pidev töö,” sõnab ta.

Viimastel aastatel on pidev ehitustöö käinud ka US Real Estate’i portfelli kuuluvas 2007. aastal ehitatud büroohoones aadressil Kadaka tee 63. Varem oli selles hoones Elektrilevi peakontor. US Real Estate ostis hoone 2021. aastal EfTENi kinnisvarafondilt, kui peamine üürnik Elektrilevi oli ära kolinud.

Tehingu hetkel oli US Real Estate’i juhatuse esimehe Gert Jostovi sõnul hoones umbes 70 protsenti pindadest tühjad. US Real Estate hakkas kohe ruume renoveerima. Kolme aastaga on Niinemäe hinnangul hoonesse investeeritud suurusjärgus kaks miljonit eurot. Tänaseks on hoone vakantsus juhtide sõnul vähenenud 10 protsendi lähedale.

Üks trikk pindade täitmiseks on suurte äripindade väikesemaks tükeldamine, kuna suuri kontoreid tahetakse praegu eriti vähe. Gert Jostov tõi näiteks, et US Real Estate’i Kadaka tee 63 aadressil asuvas büroohoones õnnestus neil hiljuti ühele 600ruutmeetrisele pinnale üürnikud leida just tänu sellele, et nad jagasid selle väiksemateks osadeks.

Sama strateegiat proovivad teisedki. Kapitelile kuuluvas Sõpruse Ärimajas on korduvalt suuremaid pindasid väiksemaks ehitatud, räägib Kokk. Tänavu aasta alguses, kui Sõpruse Ärimaja sai kaks 500-ruutmeetrist pinda suurelt üürnikult tagasi, tükeldas omanik need seitsmeks väikseks ja kaheks veidi suuremaks pinnaks. Samas – kõige väiksemad kontorid pole end veel õigustanud ja endiselt ootavad üürnikku.

Kokk kinnitab, et rohkem lahkumisi on vanemates hoonetes asuvatelt büroopindadelt. Sellistel ruumidel on uute kontorite-hoonetega keeruline konkureerida, kuna seal on reeglina kõrgemad kõrvalkulud, halvem sisekliima, nõrgem haldussuutlikkus, vähem lisaväärtusi üürnikele.

Sõpruse Ärimaja on samuti 17 aastat vana, kuid Koka sõnul on nad teinud palju selleks, et püsida konkurentsis ja et töökeskkond oleks moodne: üürnikele tehti tasuta kasutamiseks jõusaal, rajati autopesula, ühiskasutatav koosolekuruum, jalgrattaruum, elektriautode laadijad ja nii edasi. Kuigi 20 aasta eest maju ehitades sellistele võimalustele ei mõeldud, siis nüüd tuleb need luua, räägib Kokk.

Sõpruse Ärimajas käib praegugi ehitustöö. Koka sõnul võeti varem üüripinna renoveerimine ette siis, kui oli uus üürnik olemas ja oli selge, mida ta täpselt ootab. Nüüd aga teevad nad väiksematel pindadel renoveerimise ära kohe, kui pind vabaks jääb. Ühelt poolt jätab see potentsiaalsele üürnikule ruumidest värskema mulje ja teisalt saab klient kiiremini sisse kolida.

Kokk tõdeb, et eel-remont on küll riskantne, kuna kunagi ei tea, millist lahendust täpselt järgmisel üürnikul vaja on, aga nad proovivad teha sellise remondi, mis enamikule sobiks.

Uuemate büroode kohta kõlab vähem muret. Näiteks toob Kaamos Kinnisvara juhatuse liige Taimo Murer esile, et Kaamose viiest büroohoonest on 2020. ja 2022. aastal valminud Avala kvartali majad juba pungil täis.

Kõige rohkem vabu pindasid on Kaamose 2008. aastal ehitatud Tammsaare Ärikeskuses. Osa sealseid üürnikke koliski Kaamos Kinnisvara enda tehtud uude Avala kvartalisse, ent mõned läksid teisele poole Tammsaare teed US Real Estate’i Park Tondi kvartalisse, kus esimene büroohoone sai mullu valmis.

Võrdlused uue ja vana vahel on üldiselt kõnekad: ka Gert Jostov kiidab, et uuemas Rotermanni kvartalis on neil vabu pindu alla paari protsendi, samas 2007. aastal ehitatud Kadaka tee 63 asuvas majas on vakantsus 10 protsendi ringis. Sellistel laiema portfelliga omanikel on samas hea võimalus üürnikke oma majade vahel ümber mängida.

Büroode omanikud ja maaklerid rõhutavad, et loomulikult on klientide jaoks büroode puhul olulisimad tingimused asukoht, kogukulu, lisateenused, ruumilahendus, keskkond, samas jäävad nad eri meelt selles, kui pingsalt jälgivad üürnikud energiasäästu ja roheteemasid.

Maaklerid näevad selles teemas tugevat lõhenemist selgete sihtgruppide vahel. Maakler Sorokin näeb, et rohetemaatika ei huvita vana kooli ettevõtjaid, aga noorematele generatsioonidele ja edukatele ettevõtetele on see oluline. Ärikinnisvara vahendamisega tegeleva RE Kinnisvara juhatuse liige Monica Meldo sõnul on lahknemist ka nii, et Eesti omanikega ettevõtted pööravad teemale vähem tähelepanu, aga rahvusvaheliste ettevõtete jaoks on ESG tingimuste täitmine ja hoonete sertifikaadid otsustava tähtsusega.

On neid, kelle meelest ei muretse enamik üürnikke energiaklassi pärast. Nii arvab näiteks Niinemägi. Ta selgitab, et A-energiaklassi nõutakse paberil hangetes või suurte korporatsioonide reeglites, töötajad aga tahavad, et neil oleks aasta ringi ühtlane temperatuur ning neid üldiselt ei huvita, milline energiakulu sellega kaasneb.

Kaamos Kinnisvara juhatuse liige Taimo Murer seevastu näeb, et üürnikud hindavad järjest enam energiatõhusust, sest sellel on otsene mõju kõrvalkuludele. (Kokk viitab samas, et energiamärgis ei anna alati ühest vastust hoone kõrvalkulude suuruse kohta – modernsete tehnosüsteemide hooldamine on kallim kui vanas hoones.)

Gert Jostovi sõnul on üürileandja huvides, et maja mõistlikult energiat tarbiks, kuna seda ei nõua mitte ainult kliendid, vaid ka pangad, kes annavad A-energiaklassiga hoonetele soodsamatel tingimustel laenu. US Real Estate plaanib ka oma 2007. aastal ehitatud hoonele energiamärgise külge saada, Gert Jostovi sõnul on energiaklassi taotlemine töös.

Kinnisvarafirma Kapiteli kinnisvarajuht Andrei Kokk tõdeb, et nende Sõpruse Ärimaja pole energiamärgist taotlenud, kuna A-energiamärgise saamiseks tuleks hoone betoonini paljaks koorida ja täielikult renoveerida, ent ükskõik milline madalam märgis näitaks hoonet uutega võrreldes halvemas valguses. Ta lisab, et suur renoveerimine ei pruugi lõpuks ka keskkonnamõjusid arvestades mõistlik olla.

Nagu hoiatas Astlanda Kinnisvara osanik Jaanus Otsa Äriplaani konverentsil, usub ka Kokk, et kui uusi büroohooneid rajatakse juurde, tähendab see, et vanemad kehvemas seisus pinnad jäävad ühel hetkel päris tühjaks. Isegi kui hind on soodne, siis inimesed pole lihtsalt nõus enam töötama Nõukogude Liidu ajal ehitatud hoones, mida pole kordagi renoveeritud. Üürnikud otsivad sellistelt pindadelt võimalusel väljapääsu, usub Kokk. “Just sellised majad on praegu erilise löögi all.”

Kui muidu ei ole ärikinnisvaras hinnad nii palju kukkunud, siis seda tüüpi pindade puhul on küll: Sorokini sõnul 30 protsenti või enamgi, kui võrrelda 3–4 aasta taguse ajaga. “Ja see teadmine on omanikele väga raske vastu võtta,” ütleb ta. RE Kinnisvara juhatuse liige Monica Meldo sõnul ei pruugi teatud pindade puhul üürnikke tuua isegi see, kui hinda vähendada 30 protsendi võrra. Osa pindu ei vasta lihtsalt enam üürnike ootustele.

Mujal maailmas on suure vakantsi tõttu hakatud büroopindu elamispindadeks ümber kujundama, viitab ühele lahendusele Ober-Hausi Kinnisvara tegevjuht Keir Hildebrand. “New York, London, Toronto, Pariis, Tokyo – vaid mõned linnad, kus vanemad kasutamata kontorihooned muudetakse korteriteks, et leevendada linna elamispindade puudust.”

Kokk usub, et millalgi jõuab ka Tallinna trend, kus ärihooneid ehitatakse elupindadeks või muuks otstarbeks ümber, kuigi see on väga pikk protsess. Sorokin ja Meldo märgivad, et isegi kui keegi seda teha tahaks, siis Tallinnas on bürokraatia ja nõudmiste tõttu väga keeruline büroohoonet eluhooneks teha.

Murer ja Niinemägi usuvad, et tondilossi-stsenaariumit ei tule ja päris tühjaks ei jää ükski hoone. Viimane selgitab, et alati on selliseid ettevõtteid, kel pole ruumidele erilisi kvaliteediootusi. “Nad ei ole nähtavad, nad ei ole Äripäeva esiküljel,” kirjeldab ta.

Niisiis ei tasugi Niinemäe hinnangul alati vanu pindu renoveerida. “Sa paned hullult palju raha sisse ja siis sa satud mingisse segmenti, mis on hästi konkurentsitihe, kus käib hinna-dumping ja tegelikult sa ei saa investeeringutki tagasi. Neid kalkulatsioone tuleb iga päev teha,” ütleb ta. Teisalt: samast firmast pärit Gert Jostov ei näe enda sõnul ühtki loogilist põhjust, miks üks bürooomanik peaks laskma oma hoonel laguneda ja lihtsalt vaatama, kuidas üürnikud majast lahkuvad.

Jostov ütleb, et võrreldes Lääne-Euroopa ja Põhjamaadega on Eesti bürooturg veel väga noor ja kiiresti kasvav. Kui 2000ndate alguses oli Eestis umbes 200 000 ruutmeetrit büroopinda, siis nüüd on umbes 1,2 miljonit ruutmeetrit. Kasvupotentsiaali on sellegipoolest veel küllaga, usub ta. Kui Helsingis ja Kopenhaagenis on 8 ruutmeetrit büroopinda elaniku kohta ja Stockholmis 10 ruutmeetrit, siis Tallinnas vaid 2,5. See on isegi vähem, kui Soome ja Rootsi väiksemates linnades, rõhutab ta.

Büroopindade keerulisest seisust annavad tunnistust ka erinevaid soodustused kuulutuste juures: pakutakse üürivabastust mitmeks kuuks või isegi aastaks.

Näiteks Sõpruse Ärimajas pakutakse juba mitu kuud kõiki kontoreid kaheks kuuks üürivabastusega. Esialgu oli kampaania mõeldud meelitama väiksemaid ettevõtteid valima jagatud teenustega pindasid, sest see oli ärimaja jaoks uus klientuur, räägib Kokk. Kampaaniaga loodetakse tõsta ka hoone üldist tuntust.

Jostov arvab, et sooduspakkumised ei too üldiselt kliente uksele koputama. “Ärikinnisvaras töötab see, et sa oled ise aktiivne, sul on silmad-kõrvad lahti. Loed Äripäeva ja näed, et keegi ühineb, näed, et keegi jaguneb,” toob ta näiteks. Küll aga võib kampaania olla osa turundusstrateegiast, mis aitab büroohoonet pildis hoida.

Meldo hoiatab, et kuigi ajutine soodustus on osadele ettevõtetele oluline argument pinna valimisel, võivad sellised kampaaniad meelitada üürnikke, kelle maksevõime on piiripealne, ja see võib hiljem kaasa tuua probleeme üürimaksete tasumisega.

Sorokin märgib, et kui üüripinna omanik saab praegusel ajal juba kliendi läbirääkimiste laua taha, siis tehakse kõik, et see klient sealt ei lahkuks. Need omanikud, kes pole valmis hinnas alla tulema või pole valmis kiiresti pindasid vastavalt kliendi soovidele ümber kohandama, võivad ka aasta aega oma pinnale üürnikku otsima jääda.

Samuti näeb ta, kuidas eriti suurte pindade omanikud hoiavad üürnikest kümne küünega kinni. Kui üürnik teatab, et soovib pinnalt lahkuda, on omanik valmis hinda 30–60 protsenti alla laskma. “Omanik teeb kõik selleks, et ta ei lahkuks,” kirjeldab ta. Äripäevaga rääkinud kinnisvaraomanikud seevastu ütlevad, et pole nii suurtest soodustustest kuulnud, kuigi tunnistavad, et jõuõlg on praegu üüripinna otsijate käes.

Kinnisvara omanikule on Jostovi sõnul kõige olulisem kulu raha hind, mis on jätkuvalt kõrge. “Õnneks on see trend allapoole, võtab survet maha,” viitab ta. Sorokin ütleb, et juba üheprotsendiline euribori langus on suurtele kinnisvara omanikele, kel on laene kümnetes miljonites eurodes, toonud sadu tuhandeid eurosid säästu.

Kui majanduses hakkab paremaks minema, siis büroodesse jõuab mõju 6-9 kuuga, räägib Jostov. Seega, kui majandus pöördub aasta lõpus või uue aasta alguses kasvule, võiks järgmise aasta lõpuks ka büroode seis juba parem olla.

Kõige hullem aeg on kontoripindade omanike hinnangul möödas. “Sügis on alanud pisut positiivsemalt ning klientide huvi on kasvanud. Kindlasti mängib siin oma osa hooajalisus ja lõppenud pikk suvi, aga ka mõningane optimism,” lausub Murer.

Ja millal on jälle buum? Sorokin näeb, et Euroopas ja eriti Ida-Euroopas on uue kinnisvarabuumi algus Ukraina sõja lõpp.