Ehitusõiguse normid vajavad uuendusi

Ettevõtlusalase õiguskeskkonna ühe osa moodustavad reeglid kinnisasjade ja ehitamise kohta. Normid, mis reguleerivad kinnisasjade omandisuhteid ning maa kasutamist krediiditagatisena, on Eestis igati tänapäevased.

Nii on meil tugeva avaliku registrina loodud kinnistusraamat, mis annab kinnisasjadega seotud õiguskäibele kindla aluse ning tagab krediidisüsteemi toimimise. Maaomandi ja muude eraõiguslike suhete kohta käiv regulatsioon lähiajal suuri muudatusi ei vaja.

Kirjeldatud valdkonnaga on tihedalt seotud ehitus- ja planeerimisõigus, mis mõjutab olulisel määral nii üldist ettevõtluskeskkonda kui ka kõigi isikute põhiõigusi. Selle õigusvaldkonna normid, mis sisalduvad peamiselt kahes seaduses, ehitusseaduses ja planeerimisseaduses, peavad eelkõige tagama selle, et majanduskäibe vajadustest lähtuv ehitustegevus oleks võimalik.

Samavõrd tähtis on aga ka see, et oleks garanteeritud konkreetse ehitusobjekti või hulga objektide planeerimisel nendega puutumuses olevate maatükkide omanike õigustatud huvid. Viimane on tihedalt seotud ka avaliku huviga elukeskkonna hea kvaliteedi vastu. Ehitus- ja planeerimisõiguse kolmas eesmärk on tagada adekvaatne kaitse ehitiste tellijatele.

Kehtivat ehitus- ja planeerimisõigust loetletud eesmärkide valguses hinnates on selge, et neid eesmärke täies ulatuses parimal viisil täidetud ei ole.

Reeglistik pole ülevaatlik ja see tekitab probleeme eelkõige ettevõtjatele ja ehitajatele. Planeeringute, ehituslubade jms dokumentide menetlemine on äärmiselt aeglane.

Iseenesest on põhiseadusest tuleneva omandi vaba kasutamise ja käsutamise õiguse ning vaba eneseteostuse õiguse valguses igaühel põhimõtteliselt õigus püstitada oma maale ehitisi oma suva järgi. Kõik seda õigust piiravad seadused on käsitletavad põhiõiguste piirangutena. See tähendab, et selliseid piiranguid võib seadusandja kehtestada üksnes siis, kui neil on legitiimne eesmärk. Selliseks eesmärgiks saab olla inimeste tervisele ohutu elu- ja looduskeskkond ning maatüki omaniku õigustatud ootus selle suhtes, et naaberkinnistute puhul järgitaks ootuspäraseid reegleid.

Nii peaks ehitus- ja planeerimisõigus välistama näiteks selle, et elurajooni keskel asuva kinnistu omanikule antakse luba püstitada müra tekitav tehas.

Tuleb küsida, kas praegune aeglane ja ehitada soovivat maaomanikku koormav menetlus lähtub täies ulatuses just neist eesmärkidest. On palju näiteid, kus see nii ei ole.

Eelnevaga seondub küsimus ehitus- ja planeerimisalasest järelevalvest ning kehtestatud planeeringute järgimisest. Alatasa võib lehtedest lugeda, et teatud ehitiste puhul ei ole planeeringute nõudeid järgitud. Samas ei ole kuulda, et selliseid ebaseaduslikke ehitisi oleks maha lõhutud. Osaliselt on selle põhjuseks seaduse kohmakus. Seetõttu vajavad ülevaatamist ka normid, mis käsitlevad ehitusvaldkonnas asendustäitmise korras otsuste täidetavust.

Ehitusvaldkonnas on sisuliselt tagamata ka elementaarne tarbijakaitse. Levinud on praktika, et ehituse arendajana tegutsev äriühing likvideeritakse vastutuse vältimise nimel kiiresti pärast ehitise valmimist.

Seega ei ole ehitise või korteri ostjal võimalike ehitusvigade puhul tulevikus sisuliselt kellegi vastu nõudeid esitada, hoolimata sellest, et seadus näeb ette, et kahe aasta jooksul peale ehitise valmimist ilmnenud ehitise puudused peab ehitusettevõtja kõrvaldama oma kulul garantiikorras. Selline tegevus tuleb ühemõtteliselt kvalifitseerida ostja petmisena ning ette näha kaitsemehhanismid.