Maakler: hoidke oma kinnisvarainvesteeringuid õige hinnaga

Järgneb intervjuu üle 10 aasta müügitööd teinud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liikme, ERI Kinnisvara maakleri Andrus Viksiga.

Mis praegu kinnisvara valdkonnas toimub?

Mul ei ole isegi tippajal nii palju tehinguid olnud kui sel kuul, ehkki tippajal olid summad suuremad. Väidan aga, et kinnisvara kasumimarginaal on ületanud taluvuse piiri ja hinnad peavadki alla tulema. Pole normaalne, et inimene ostab korteri ja müüb selle kolme kuu pärast 600 000 krooni kallimalt.

Üürihindadel hakkab ka minu meelest katus ära sõitma. 40ruutmeetrise mugavustega korteri eest 7500 krooni kuus maksta on ikka liiga palju. Mina seda ei maksaks, aga neid inimesi on, kes maksavad.

Miks on poole aastaga müüki paisatud tohutul hulgal kinnisvara?

Kui spekulandid tekitasid turul kunstliku nõudluse, oli neid, kes mõtlesid: naabril õnnestus, ma tahan ka raha teenida. Vahepeal jäi mulle isegi mulje, et pole inimest, kes kinnisvaraga ei tegeleks. Tõmbasid aga soni silmadele ja ütlesid, et oled nüüd ka kinnisvaraarendaja.

Kui mõni maakler täna räägib, et pole tööd, peaks ta peeglisse vaatama. Mulle see tänane situatsioon isegi meeldib ja loodan, et igasugused ebapädevad tüübid lähevad tagasi oma liistude juurde.

Olen mitmel juhul soovitanud, ehkki see pole mulle praegu kasulik, et väärtusliku kinnisvara omanikud seda täna ei müüks. Paljusid asju on hoitud viimase momendini ja kui hind seisma jäi, mõeldi, et ollakse nagunii plussis ning hakati hinda järjest alla laskma. Kes pole aga kinnisvara ostnud vaid aastaks, neil pole põdeda midagi. Ja kes on läbi mõelnud, mida ta teeb oma koduga nelja, viie või seitsme aasta pärast, see igal juhul võidab.

Miks müüakse hindamisaktist odavamalt?

No see on avalik saladus, et 2005.-2006. aastal tehti hindamisaktidega igasugust pättust. Näiteks keevitati hindamisaktile kuni 20% juurde ja mindi rahulikult panka. Olen ise pangale sellistest juhtumitest mitmel korral teada andnud ja pank on palunud hindamisakti ümber teha.

Mul on siiamaani meeles üks Viimsi korteritehing, kus noormees pani kahetoalise korteri ostuks panti oma ema maja. Raha tal ei olnud, aga buumi ajal oli kiire osta. Küsisin veel, kas noormees saab ikka aru, mida ja mis hinna eest ta ostab. Ta ütles, et jah, saab.

Esimese laksu saavad siin need, kes on oma võimeid üle hinnanud ja ostnud põllupealse maja või korteri. Kinnisvaras kehtib endiselt lihtne reegel: esiteks – asukoht, teiseks – asukoht ja kolmandaks – asukoht. Alles seejärel tulevad kõik muud plussid ja miinused ning lõpuks, mis on korterisse sisse pandud.

Kuidas võrdleksite praegust olukorda börsikrahhi eelse ajaga?

On enam-vähem sama situatsioon, kuid inimesed vajavad ikka kohta, kus elada. Kui 2005.-2006. aastal oli midagi üle kahe kuu müügis, hakati küsima, et mis lahti on. Pole aga normaalne, et kinnisvara müüakse kahe-kolme nädalaga.

Väidan endiselt, et kinnisvara on hea investeering kui sa just ei taha täna osta ja homme müüa. Ja kui oled kuhugi lagedale neli-viis korterit kokku ostnud, on see sinu isiklik tragöödia.

Kes võib paanikat õhutada, et näiteks sellele järgnevast hinnalangusest kasu lõigata?

Ma ei usu seda, et nii tehtaks, aga kui, kehtiks see heas asukohas paiknevate suur- ja väikearenduste kohta. Kui keegi on teinud vale otsuse ja ei jookse oma rahadega välja, siis võib-olla tõesti mõned vennad ootavad praegu, et saaks projektid õige hinnaga üles osta.

Kui keegi on end aga laenuga lõhki tõmmanud, siis on see selle inimese oma tragöödia. Mina näiteks ei saa endale üle 10 000krooniseid laenumakseid lubada. Mõneks aastaks võib tarbimist koomale tõmmata ja loobuda näiteks autost, aga 25-30aastane pangalaen varjutab ikka kogu aktiivset elu. Neil aastail ei saa endale midagi lubada. Ja miks on praegu korterite ülepakkumine – paljud on sellest aru saanud.

Kes need inimesed on, kes praegu oma kodu müüvad?

Kui algab paljukardetud majanduslangus, st kui majandus ei tõuse enam 7%, vaid ainult 3% aastas, siis loobutakse algul kodutehnikast ja teiseks, väga headest autodest. Alles siis loobutakse kodust.

Toon näite. Kui auto on sõitnud 160 kilomeetrit tunnis ja laseb kiiruse 100 peale, on ju tunne et, auto pargib? Aga tegelikult auto ju sõidab!

Praegu on müüjate hulgas palju neid, kes jätsid vana korteri hinnatõusu lootuses alles. On aga ka neid, kes ei vea tõusnud laenuintresse kahe korteriga enam välja. Spekulante on muidugi ka, aga vähe. Enamik neist müüs kinnisvara maha juba 2006. aastal.

Mis juhtub järgmisel aastal?

Ennustan, et eramuid ja muud sellist ehitavate firmade ehitushinnad langevad 10%, kuna neil ei ole enam piisavalt tööd. Seetõttu muutub poolikute eramute lõpetamine ja ka kortermajade renoveerimine lihtsamaks. On, kelle vahel valida.

Autor: 1706-aripaev