Q Varal müügieesmärgist 75% puudu – mis saab väärtusest?

See tekitab muret ka arendaja bilansi suhtes üldiselt.

Q Varal, mis tegutseb kõikides Balti riikides ja mille võlakirjad on noteeritud Tallinna börsil, jäi 2007. aasta müügieesmärgist puudu 75%. Aprillis 2007 esitatud esimese kvartali aruandes ennustati kogu aasta müügituludeks vähemalt 22,3 miljonit eurot (ligi 350 miljonit krooni). Hiljuti avaldatud 2007. aasta tulemused aga näitavad, et müük ulatus üksnes 5,5 miljoni euroni (86 miljoni kroonini). Lisaks hindas Q Vara oma kinnisvara hindu 2 miljoni euro (31,3 miljoni krooni) võrra üles. Ettevõtte puhaskasum pöördus miinuseks ja ettevõtte laenukoormus kasvas jätkuvalt.

Arvatavasti oli Q Varal hulk üksikpõhjusi, miks ettevõte müügieesmärki täita ei suutnud, üks neist võiks olla nende edukas väljumine Bulgaariast. Ometi viitavad Q Vara tulemused veel kord sellele, et Balti kinnisvaraturgudel kuivab likviidsus kokku.

Üllatavalt aga ei ole börsil noteeritud arendajate esialgsetes majandusaruannetes endiselt kirjas märkimisväärseid kinnisvaraobjektide allahindamisi. See kehtib nii Q Vara kui ka teiste Tallinna börsil olevate kinnisvaraarendajate Arco Vara ja TPD kohta. Ilmselgelt on viimastel aastatel Balti riikide kinnisvaraarendajate finantstulemusi suurel määral parandanud varade üleshindamine. Praegu aga võiks konservatiivsust silmas pidades eeldada, et need teoreetilised kasumid oluliselt vastassuunas ümber hinnatakse.

Seetõttu arvan ma, et on olemas risk, et pikaleveniv optimistlik nägemus kinnisvara väärtuse kohta ei püsi vaid arendajate endi seas, vaid selliselt jätkavad ka hindajad, audiitorid ja pangad. Arvestades Balti kinnisvaraturgude väga järsku aeglustumist, kus Riia ja Tallinna tüüpkorterite hinnad on tipust kukkunud 20-25%, kardan ma, et audiitorid ei ole 2007. aasta finantsaruandeid kinnitades piisavalt konservatiivsed.

Börs aga paistab Balti kinnisvara väärtust siiski üsna märkimisväärselt ümber hindavat. Arco Vara aktsia hind on 2007. aasta juunis toimunud esmaemissiooni hinnaga võrreldes langenud 60%. TPD aktsia on pärast septembris börsile tulekut sarnast teed läinud. Tuleb möönda, et aktsiaturg arvestab hindadesse sisse rohkemat kui raamatupidamine.

Vaadates Q Vara tulemusi, on selge, et vahe ootuste ja tegelikkuse vahel on olnud hiiglaslik. Eeldatavates rahavoogudes on loomulikult alati palju ebakindlust, kuid just seetõttu tuleks neisse suhtuda väga konservatiivselt. Loid müük peaks kinnisvaraarendajate silmis olema hoiatav märk ülehinnatud varadest.