Kinnisvaraturg Tallinnas langes

Aastataguse kolmanda kvartaliga võrreldes toimus aga 3,1 % tõus, kirjutab Uus Maa oma kinnisvaraturu ülevaates. Kui vahepealsetel tõusuaastatel ei avaldanud suvi kvartaalsele statistikale mõju, siis käesoleval aastal oli puhkustehooaega taas enam tunda.

Kortereid müüdi pealinnas 2003, mis on teisest kvartalist seitsme tehingu võrra vähem. Aastaga kerkis tehingute hulk aga 6,1%.

Ruutmeetri keskmine mediaanhind jätkas tõusu, kerkides kvartaliga 5,8% 1170-le eurole. Aastane hinnatõus on olnud aga 19,1%.

Ka kolmandas kvartalis jätkus senine trend, kus hinnatõusu tekitas kõigi odavamate korterite ostmine, mille tõttu hinnavahemiku aluline piir muudkui kerkis ning seeläbi kasvas ka kõigi muude pakkumishindade tase. Samas oli varasemast ernam tunda ülemise piiri kättejõudmist ning aina enam kõrge hinnaga järelturukortereid on jäänud portaalidesse seisma. Kõige enam on seda tunda seni kiireimat hinnatõusu läbi teinud linnaosades.

Kesklinna asumites on hinnad hakanud aina enam ühtlustuma. Rahuldavas ja heas seisus korterid vanemates majades maksavad ca 1300-1800 €/m² ja uuemates/rekonstrueeritud majades 1700-2600 €/m². Päris uutes arendusprojektides algab hinnatase enamasti 2000 €/m².

Erandlikud on vanalinn ning mõned sellega piirnevad tänavad, kus ruutmeetrihinnad küündivad tihti vahemikku 2800-3600 eurot. Odavamad on aga nõukogude-aegsete tüüpmajade kvartalid, kus hinnatase kõigub vahemikus 900-1400, kohati 1500-1600 €/m².

Keskmine müügiperiood oli kaks kuni kolm kuud, kusjuures see ei sõltu alati mitte hinnatasemest või korteri seisukorrast, vaid ka näiteks objekti erilisusest kinnisvaraturul. Üldiselt on aga turutasemele vastava hinna korral müügiperiood keskmiselt 1-4 kuud. Samas oli keskmisest turutasemest kõrgema pakkumishinnaga järelturukorterite puhul täheldatav ka kohati müügiprotsessi aeglustumine.

Ostuhuvi oli möödunud kvartalis suur ning kõik hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid läksid endiselt kiirelt kaubaks. Pakkumiste hulk jätkuvalt vähenes.

Kui päris tihti on olulisimaks kriteeriumiks korterivalikul selle hind, siis Tallinna kesklinnas on sellega võrdselt tähtis ka asukoht, sest piirkonnas liigub palju investoreid ning inimesi, kes lähtuvad korteri valikul näiteks kaugusest vanalinnast või soovivad elamispinda/investeeringukorterit hinnatud tänavale. Kallima kinnisvara puhul on oluline ka maja arhitektuurne või ajalooline väärtus. Loomulikult loevad ka elamu tüüp, kommunaalkulude suurus, parkimiskoht ja panipaik ning erinevad lisaväärtused (lasteaiad-koolid, ühistransport, kauplused, mänguväljakud-rohealad, lift).

Keskmine pakkumis- ja tehinguhinna erinevus on ca 3-5%, ülehinnatumate objektide puhul ca 10%. Samas on paljud korterid müüdud ka pakkumishinnaga, sest turuosaliste teadmised hindadest on aina paranenud ning nõudlus ületab selgelt pakkumise. Ülehinnatud korterid on jäänud aga pigem seisma..

Ka äärelinn on väga mitmekesine ning sõltuvalt linnaosast, hoonestusviisist ja elamute tüübist on on hinnatase väga erinev. Siiski võib tinglikult öelda, et tüüpsete kortermajadega magalalinnaosades maksab vanemate korterite ruutmeeter sõltuvalt seisukorrast enamasti 850-1260 €/m², nn eriprojektiga hoonetes küündivad renoveeritud korterite hinnad ka üle 1300 €/m². Uusarendustes maksavad korterid enamasti 1400-1900 €/m², kuid on ka linnapiiri-äärseid maju, kus hind on soodsam.

Kesklinnale lähemal olevatel miljööaladel on heas/renoveeritud seisukorras korterite hinnatase enamasti ca 1500-2300 €/m². Sõltuvalt hoone tüübist ja seisukorrast on ka palju hinnaerandeid nii üles- kui allapoole. Uute korterite hinnad on enamasti vahemikus 1700-2300 €/m². Mere-äärsetes piirkondades, näiteks Pirital, võivad uute korterite hinnad küündida ka 4000 €/m² ja enam.

Keskmine müügiaeg on äärelinnas samuti väga erinev. “Mägedel”, näiteks Lasnamäel, on müügiperiood keskmiselt 2-4 kuud. Likviidsed väikekorterid aga leiavad õige hinna puhul omaniku ka mõne nädalaga.

Kuigi äärelinn on Tallinnas lai mõiste, mõjutab korteri ostu puhul paljusid kõige enam siiski hind, millest sõltuvalt ollakse valmis valima mitme täiesti erineva linnaosa vahel. Seejärel on tähtsamad kommunaalkulude suurus, asukoht, elamu tüüp ja lisaväärtused. Suure populaarsuse tõusu on läbi teinud aga Mustamäe.

Pakkumiste hulk on märgatavalt vähenenud, kusjuures kõige enam just väikekorterite osas. Enam on saadaval kolme- ja neljatoalisi kortereid. Samuti kolitakse liialt suurest korterist väiksemasse, et kulusid kokku hoida.

Üüriturgu mõjutas kolmandas kvartalis iga-aastane hilissuvine tipphooaeg, kuigi käesoleval aastal võis selle alguseks tegelikult lugeda juba juuni esimesi päevi. Kui hinnatase äärelinnas oli aastases võrdluses teinud läbi märgatava hüppe, siis kesklinnas maksid paljud sarnased korterid sama palju kui möödunud aasta hooajal.

Kvartali lõpus nägime taas üürituru normaliseerumist ning sellises tempos liigub see nüüd kevadeni. Üüriralli ajal kasvanud hinnad langevad taas tavapärasele tasemele. Olenevalt talvistest temperatuuridest võib see mõnel juhul ka edasi langeda, eriti siis, kui krõbekülma ilma tõttu kerkivad küttekulud väga kõrgele.

Kesklinnas on enim nõutud 1- ja 2-toalised renoveeritud, kaasaegse planeeringuga või siis uues majas asuvad üürikorterid, millel oleks juures ka parkimiskoht. Äärelinnas eelistatakse enam heas seisukorras ühe- ja kahe-, aina enam ka kolmetoalisi kortereid. Kõigil juhtudel on tähtsad madalad ülalpidamiskulud, millega seoses on oluline ka maja üldine olukord ja korteriühistu tegevus..

Hoonestatud elamumaid, ehk eramuid ja suvilaid müüdi Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 432. Võrreldes teise kvartaliga kerkis turg 5,6% ja möödunud aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 14,9%. Vaadates statistilist tehingutedünaamikat, on näha, et eramuturule on jõudnud kortertiturult alguse saanud aktiivsus.

Elamumaadeturg on aga hoopis hüplikum ning suured tõusud ja langused on pidevalt vaheldunud. Seetõttu ei saa rääkida ka mingist kindlast trendist kuhugi suunda.

Maa-ameti andmetel toimus Tallinnas ja Harjumaal kolmandas kvartalis 162 elamukruntide müüki. Võrreldes käesoleva aasta teise kvartaliga langes müüdud hoonestamata elamumaade hulk 22,1%, samas kui aastaga kerkis näitaja 31,7%

Kuigi tehingute hulk on kasvanud, on Tallinna ja ümbruskonna eramute hinnatase püsinud stabiilsena. Suvilate hinnad algavad enamasti ca 30 000 eurost, suvilast ümberehitatud ja vanemate eramute hinnatase linnapiiri taga ca 60 000 eurost, kallimates piirkondades (Tabasalu, Viimsi) ca 100 000 eurost ning Tallinnas ca 140 000 eurost. Uuemate eramute hinnatase algab linnapiiri taga ca 125 000 eurost, kallimates lähiasulates alates 180 000 eurost ja Tallinnas enam kui 220 000 eurost. Selget hinna ülempiiri pole.

Ka ridaelamute keskmine hinnatase on samaks jäänud. Linnapiiri taga maksavad vanemad boksid alla 100 000 euro, uuemad aga enamasti 120 000-180 000 eurot, kohati enam. Linnas algab vanemate bokside, mida on turul vähe pakkumises, hinnatase ca 125 000 eurost, uute ridabokside ja paarismajade hinnavahemik on 140 000-250 000 eurot ja enamgi. Kõik sõltub piirkonnast, üldpinnast ning ka mere lähedusest.

Kuna Tallinnas on vabu elamukrunte saadaval kesiselt, ei saa keskmist hinda välja tuua, linna lähipiirkondades on pakkumine suurem ning laias laastus võib öelda, et kommunikatsioonidega kruntide tükihinnad algavad ca 25 0000 eurost, ulatudes mere-äärsetes piirkondades 100 000 euroni, eksklusiivses asukohas veel enamgi.

Kui pakutav vastab turuhinnale, toimub müük keskmiselt kuue kuu kuni aasta jooksul. Ülehindamise korral vältab pakkumine siiski aastaid.

Ostuaktiivsus on kvartali jooksul veelgi kasvanud. Aina enam tuntakse huvi väljakujunenud aedlinnades asuvate remontivajavate eramute vastu. Kuna sellistes piirkondades on vabu krunte väga harva saadaval, siis nähakse niisugustes eramutes võimalust vana hoone lammutada ja uus asemele ehitada. Miljööväärtuslikes piirkondades asuvad eramud aga renoveeritakse. Viimaste ostjateks on nooremad inimesed, kel on vanade ja väärtuslike elamute vastu suur huvi ning soov ostetav kinnisvara säästvalt renoveerida.

Pakkumiste hulk on püsinud stabiilsena, kuid võrreldes esimese kvartaliga on see siiski kerkinud ca 10%. Kõige enam on saadaval suvilaid ja remontivajavaid eramuid.

Ka järgnevates kvartalites jätkub uusarendusteturul aktiivne periood, sest nõudlust kvaliteetse elamispinna järele on endiselt. Kui vahepeal rajati uusi hooneid pigem äärelinna ja kesklinna-lähedastesse asumitesse, siis praegu ja ka edaspidi ehitatakse neid võrdsemalt kogu linnas.

Seni kiirelt kerkinud magalapiirkondade järelturukorterite hinnatõus hakkab tõenäoliselt pidurduma, sest üha enam on pakkumiste hulgas näha ülehinnatud kortereid, mille müük on takerdunud. Nende piirkondade ostjaskond on hinnatundlikum ning seetõttu püütakse leida soodsamaid alternatiive.

Üüriturg muutub taas talviselt rahulikumaks ning hinnatase sõltub enam kommunaalkulude suurusest.