Sild: varadel on nüüd tegelik väärtus

Intervjuu Tarmo Sillaga:

Märgite reedese börsiteate alguses, et tegemist oli varade konservatiivse ümberhindlusega. Samas võib börsiteate lõpus lugeda, et Bulgaaria varade ümberhindlus põhineb eeldusel, et pangaga suudetakse Arco Varale kasulikus suunas läbi rääkida. Kas on võimalikud ka lisaallahindlused lähitulevikus või võib ikkagi öelda, et praeguse seisuga on bilanss "õhust" täielikult tühjaks lastud?

Esiteks, tegemist on tõepoolest konservatiivse allahindlusega, mis põhineb tervel talupojamõistusel. Meenutagem muinasjuttu talunaisest, kes läks korvitäie munadega turule ja tee peal unistas, kuidas munamüügist saadud raha eest ostab lehma, lehmapiima müügist teenib loomakarja, loomakarjaga talu ja talupidamisega mõisa, nii et temast saab mõisaproua. Aga unistades kukkus korv maha ja munad läksid katki. Terve talupojamõistus näeb korvitäies munades endiselt korvitäit mune. Kui mõis käes, alles siis näeme mõisa. Munade ja mõisa vahele jääb hulk muutujaid, mida ei ole õige kohe "varaks" nimetada. Lähitulevikus me lisaallahindlusi ette ei näe.

Teiseks, Bulgaariale on eraldi viidatud seetõttu, et Bulgaaria varad ja kohustused moodustavad umbes poole Arco Vara bilansist. Intensiivsed läbirääkimised kohaliku pangaga, mis ühtlasi mõjutavad toodangu müüki ja küsimust täiendavate eraldiste vajaduse järele, on kestnud ligi kaks kuud. Hetkel olen ettevaatlikult optimistlik ja loodan tulemustest teada anda selle aasta esimeses kvartalis.    

Kas siiamaani hindas Arco Vara oma kinnisvarainvesteeringuid ja varusid diskonteeritud rahavoogude meetodil?

Varusid ja kinnisvarainvesteeringuid ei ole varasemalt hinnatud vaid DCF-meetodil. Erinevate varade puhul kasutatud erinevaid meetodeid. Siiski suuremaid ja olulisemaid grupi varasid on hinnatud varasemalt DCF-meetodil. Käesoleva ümberhindluse läbiviimisel on rakendatud meetodite osakaal pisut muutunud, kuid ennekõike oleme iga meetodi sisendeid muutnud konservatiivsemaks – nt müügi periood, müügi hind jms.

Arco Vara on tootmisettevõte, küll kinnisvarasektoris, kuid sellegipoolest tootmisettevõte. Kui meil on tootmisvahendid, näiteks maatükid, mida ei ole suudetud aastate jooksul erinevatel põhjustel, ka kapitali puudusel lõpptooteks vormindada, kuid mis toovad endaga kaasa olulisi jooksvaid kulutusi, siis tulebki neid tootmisvahendeid hinnata maatükkidena – mitte tulevikus loodetavasti tekkivate lõpptoodete väärtuses.

Ja kui meil on lõpptooted, näiteks korterid, mida ei ole minevikus piisavalt pika perioodi jooksul suudetud realiseerida, siis tuleb ka nende väärtust hinnata selle järgi, mida turg lähema aasta jooksul nõuab, või millise hinnaga me asju tegelikult müüme.

Konservatiivne hindamine on lisaks kõigele muule ka enesedistsipliini küsimus. Arco Vara ei saa endale lubada lattu tootmist või pikalt seisvaid varusid. Kui me võtame tulevikus ette mõne arenduse, siis ma tahan näha, et see ei seiskuks poolel teel, ja et lõpptoode saaks ka müüdud. Nii tekib raha, mida dividendideks jagada.

Alternatiiv loomulikult on hinnata oma vara nagu viidatud talunaine munakorviga, kuid seda me ei tee. Me vaatame tulevikku, kuid kindla bilansi pealt ja hakkame sellele rajama kasumit tootvat ja aktsionäridele dividende maksvat ettevõtet.

Kas 3,5 miljoni eurone allahindlus on tingitud Tivoli Arendus OÜ-le antud laenust?

Suures osas on nõuete allahindlus tingitud Tivoli arendusega seonduvast.

Tõenäoliselt läheb Arco Varal pärast varade hinnakorrigeerimist laenude refinantseerimine pankades märgatavalt raskemaks, kuna omakapital teil langeb. Millised plaanid on teil kapitalistruktuuri parandamiseks – kas plaanite uut aktsiaemissiooni? Kas olete nõukoguga võimalikest kapitalikaasamise plaanidest rääkinud?

Pangad on professionaalsed asutused ja eriti pärast kinnisvaramulli lõhkemist hindavad riske faktide, konkreetse projekti ja realiseeritavate tagatiste põhjal, samuti kliendi senise käitumise põhjal laenulepingute täitmisel. Kliendi raamatupidamislik hinnang oma vara väärtusele ei ole tagatis. Seetõttu allahindlus Arco Vara võimalusi oluliselt ei mõjuta. Nii nagu konkurendid, peame ka meie esitama hea projekti ning piisavad tagatised ning täitma kehtivaid lepinguid.     

Aktsiaemissiooni teeme siis, kui vajame raha uute projektide arendamiseks. N-ö päästmiseks mina raha küsima ei hakka, vaid kontsern stabiliseerib ja korrastab ennast enda jõududega 2013. aasta esimese poolaasta jooksul, loodetavasti veel kiiremini. Loomulikult me vaatame juba täna tulevikku ja valmistame ette 2014. aasta ja järgmiste aastate tootmisportfelli. Enne seda on meil vaja aga puhast bilanssi, stabiliseeritud suhteid ja häid ideid. Varade ümberhindlus on üks osa sellest protsessist.

Arco Vara 2010–11 aasta vandeaudiitoriga (Eero Kaup, KPMG Baltic) on teil teed lahku läinud ning uueks audiitoriks PWC. Kas olete kursis, miks toimus audiitorivahetus?

Audiitori vahetus on üldkoosoleku otsus 15. maist 2012, mille kohta avaldati ka börsiteade. Ma ei olnud juures, aga arvan, et üldkoosoleku otsus oli hästi läbi mõeldud. Allkirjastasin auditilepingu PriceWaterhouseCoopersiga eelmise aasta lõpus ning täitsin sellega üldkoosoleku otsust.

25. jaanuaril on Arco Vara nõukogu koosolek, kus tutvustate oma tegevusplaani. Kas seal on kõik eelpool mainitud teemad üleval?

Võin kinnitada, et meil on nõukoguga tihe koostöö alates oktoobrist ja nõukogu istungid on toimunud kord kuus. Kontserni olukorrast ülevaate saamine, tegevusplaan ja selle elluviimine on olnud arutlusel kogu aeg ning näen selles osalevat kõiki nõukogu liikmeid. Olen tänulik kõikidele, kes on kulutanud Arco Varale oma energiat, mõnikord ka oludes, mis seda ei soosi. Webinar toimub börsiteates märgitud ajavahemikus.

Arco Vara eelmine audiitor ütleb, et temale on selline kiirmüügis vara hinnastamine väga üllatuslik. Et jätkusuutlikud kinnisvaraarendusfirmad hindavad varusid ja kinnisvarainvesteeringuid ikka rahavoogude meetodi alusel.Miks hakkasite hindamisel kasutama nn likvideerimisväärtusi? Sellest (konservatiivsusest) eeldan, et tulevikus võiks teilt oodata pigem varadeüles- kui allahindlust?

Nagu eelnevalt osundasin, kasutab ka Arco Vara endiselt ka diskonteeritud rahavoogude mudelit. Muutunud on meetodi sisendid. "Likvideerimisväärtustest" me ei räägi.

Mis puudutab tulevikku: esiteks tegeleme sellega, et võimalikult kiiresti lahendada ka kõik moodustatud eraldistega seotud probleemid ja olukord stabiliseerida. See võib bilanssi mõjutada juba 2013. aasta esimeses või teises kvartalis. Pikemas tulevikus võiks aga oodata selget bilansilist baasi – võib-olla ka ettevõtte aktsiaemissiooni, efektiivset tootmisprotsessi, müüki, ning sellist kasumit, mis istub rahas pangakontol.

Raha osas saavad aktsionärid otsustada, mida sellega edasi teha, kas jagada dividendideks või jätta ettevõttele tootmisvahendina. Üleshindlused kahjuks analoogseid vabadusi ei paku.