Kuidas valida tootmispinda?

Artikli täismahus nägemiseks saate endale teha nädalase tasuta proovitellimuse, kui lähete SIIA .

Esialgne idee oli tema sõnul luua Eestisse trükivahendusagentuur, et teenindada tütarettevõtteid Rootsis ja Soomes. Selleks aga ei leitud Tallinnas sobivat tootmispinda ja seepärast asuti otsima väljaspool pealinna. “Kui me hoone otsimist alustasime, tundus seis üsna lootusetu, sest häid tootmishooneid väljaspool Suur-Tallinna leida on väga raske,” märkis Ratnik-Soosaar.

Asukoht. Tootmispinna valiku juures on oluline silmas pidada ettevõtte vajadusi.

“Meie kindel soov oli saada tootmispind esimesel korrusel, vältida laveerimist eri tasapindadel, nagu praegusel rendipinnal Tallinnas,” selgitas Ratnik-Soosaar firma eelistusi tootmispinna valimisel.

Emerson TENi juhatuse esimees Ronny Ralf ­Ahlers lisas, et Võhmasse leitud hoone oli ideaalne just ettevõtte tulevikku silmas pidades, sest tegemist on uusehitisega, mis on sobiva suurusega, ja seal on juurdeehituse võimalus.

Väljaminekud. Tootmispinna ostmisel saavad otsustavaks hind ja võimalikud hilisemad kulutused.

Ratnik-Soosaar rääkis, et muu hulgas vaatasid nad tootmispindu ka näiteks Ida-Virumaal, kuna plaaniti alustada eksporti Venemaale. “Kahjuks osutusid leitud tööstushooned sageli amortiseerunuks ja investeering hoone kasutuskõlblikuks muutmiseks olnuks liialt kulukas,” sõnas Ratnik-Soosaar.

Peale selle tuleb läbi mõelda, kas tootmispinda soovitakse osta või üürida. Emerson TEN otsustas osta. “Otsus osta sündis kohe, kui olime hoonega tutvunud – see sobis ideaalselt meie tootmise jaoks,” ütles Ratnik-Soosaar.

Ahlers lisas, et tootmispinna ost on investeering tulevikku ning see aitab ettevõtte tegevust stabiliseerida.

Maakleri abi Emerson TEN tootmispinna otsimisel ei kasutanud. “Kaalusime algul erinevaid Eestimaa paiku tootmise laiendamiseks, mis oleks kindlasti muutnud maakleri kaasamise keerukamaks,” selgitas Ratnik-Soosaar.

Ümberehitused. Arvestada tuleb võimalike ehitustöödega. Võhma tootmispind oli sisuliselt valmis pind, kuhu sai kohe sisse kolida ja tootma hakata. “Esialgne plaan oli alustada Võhmas ainult käsitööga – display’de komplekteerimise ja pakkimisega,” rääkis Ratnik-Soosaar. Hiljem tekkis aga idee osta Võhmasse digitrükimasin ja järeltöötlusmasinad. “Uued plaanid tõid kaasa ümberehitused,” lisas Ratnik-Soosaar.

“Koguinvesteering on ligi 1,5 miljonit eurot,” sõnas Ahlers. “Tootmine ehitatakse üles meie vajaduste järgi, nii et usume, et investeerimine tasub üsna kiiresti ära,” lisas ta.

Probleemid. Alati tuleb valmis olla ootamatusteks. Võhma tootmispinnaga kaasnes kaks suuremat probleemi.

Esimene murekoht seisnes selles, et pikalt tühjana seisnud hoone esisest oli saanud noorte õhtune kogunemispaik. “Esimesed suuremad remontimised piirnesid õnneks katkise ukse- ja aknaklaasiga ning lahti kangutatud trepiplaatidega,” rääkis Ratnik-Soosaar. “Tänu naabritele ja turvafirma kiirele tegutsemisele loobusid noored oma harjumus­pärasest kogunemiskohast päris kiiresti.”

Teine probleem oli maja väike elektrivõimsus (100 A), mistõttu ei olnud hoones uute masinate jaoks piisavalt elektrienergiat. “See oli ka kõige bürokraatlikum ja aeganõudvam muudatus. Eesti Energia aeg kulgeb omasoodu ning vahel tundus, et olen ainult tüütu klient, kes tahab liiga palju ja liiga kiiresti,” kirjeldas Ratnik Soosaar.

Mõtle laiemalt. Ahlers märkis, et tootma ei pea ­ainult suurtes linnades ja ettevõte soovis investeerida kohta, kust saaks lojaalseid ja häid töötajaid. “Töötajad on kõige tähtsamad,” ütles Ahlers.

Lisaks personalile tuleks tema sõnul laiemalt vaadata ka uutele tootmismeetoditele.

KOMMENTAARID

Üürihinna edasist tõusu raske ennustadaEnnu Susi, DTZ Kinnisvaraekspert OÜ äri- ja tootmispindade konsultant:Eelmine aasta oli lao- ja tootmispindade turul suhteliselt aktiivne. Üle pika aja oli turg jõudnud faasi, kus julgeti ette võtta uusi arendusi. Tallinnas ja lähiümbruses valmisid või on lähiajal valmimas mitu uut objekti, näiteks Nehatu logistikapargis, Rae vallas, Irus, Lasnamäel.Valdavalt on olnud tegemist kindlale huvilisele mõeldud pindadega, st arendusega alustati alles pärast siduvate üüri­lepingute sõlmimist. Samas pole sugugi mitte kõik projektid olnud täismahus üürilepingutega kaetud, ka vabale turule lisandus  ja on lisandumas märkimisväärses koguses kvaliteetset lao- ja tootmispinda. Tänu eeltoodule võib väita, et pakkumine on viimase aastaga võrreldes kasvanud.Nõudluse kohta sama öelda ei saa – viimasel aastal on tegemist pigem mõõduka kasvuga. See on ju ka mõistetav, kuna lao- ja tootmispindade turg on otseselt seotud majanduses toimuvaga. Nii Eesti kui ka meie lähinaabrite majanduskasv on viimasel ajal selgelt pidurdunud.Heas asukohas paiknevate uute lao- ja tootmispindade tippüürid on jõudnud tasemeni 4,75  eurot/m² kuni 5 eurot/m². Aastaga on tippüürid tõusnud umbes 5%.Kui siiani toetasid üürihindade tõusu nii ehitushindade kasv kui ka kvaliteetsete lao- tootmispindade nappus, siis edasist tõusu on raske ennustada, kuna nõudluse ja ehitushindade kasv on viimasel ajal olnud siiski suhteliselt mõõdukas, pakkumise kasv samas jällegi mõnevõrra kiirem.

Tootmishooned nõuavad suuremat investeeringutPriit-Martti Ojari, Arco Vara ärikinnisvara suurkliendihaldur:Korralikke tootmishooneid on Eestis tõepoolest keeruline leida. Üürimine on rohkem laopindade teema. Tootmishooned nõuavad omanikult tunduvalt suuremat investeeringut.Tavaliselt tekib tootmishoone üürisuhe nii, et arendaja ehitab hoone valmis vastavalt tootmisettevõtte vajadustele.Sellisel juhul on ruutmeetri hind vähemalt 4–5 eurot kuus, kuna odavamalt pole võimalik ehitada. Spetsiifilisemad pinnad maksavad aga ka 8 ­eurot kuus.Uute tootmispindadega tehakse ostu-müügitehinguid väga vähe. Valdavalt ostavad ette­võtted oma tarbeks lagunenud hoone koos maaga, mis­järel ehitavad just sellise tootmishoone, nagu neile vaja, või renoveerivad vana hoone.Uute tootmishoonete puhul jääb maa keskmine ruutmeetri hind pigem 300 ja 500 euro vahele.