Ehitise garantiiaja lõpul õigus pretensioonideks

"Kui garantiiaeg on läbi ja tellijal tekib mingisugune probleem ehitisega, siis tuleks käituda vastavalt võlaõigusseadusele ja tsiviilseadustikule," soovitas OÜ Ehitusekspert juhataja Ülo Lainsalu. Seaduse järgi on tavaline garantiiaeg kaks aastat ehitise lõppemise või ehitusettevõtja poolt ehitise või selle osa omanikule üleandmise päevast, ent Lainsalu kinnitas, et kui pärast kaht aastat ilmnevad teatud vead, siis on tellijal vastavalt tsiviilseadustikule õigus pretensioone esitada veel kolm aastat - seega kokku viis aastat.

Õigus pikemaks garantiiks. "Kaks aastat on minimaalne garantiiaeg, alati võib küsida ka rohkem," rääkis Ehitusekspertiisibüroo juhatuse esimees Teet Sepaste. Ta nentis, et vahel antakse garantiid tingimuslikult - erinevad garantiid erinevatele osadele. "Materjalidel on garantii pikem, näiteks katusekattel on materjaligarantii kümme aastat, akendel-ustel on tavaliselt viis aastat tootegarantii," selgitas Sepaste.

"Ehitustööde käigus ehitisse püsivalt paigaldatud seadmetele kohaldatakse nende tootja poolt ette nähtud garantiid, kusjuures ehitusettevõtja antav seadmete garantii kestus ei või olla lühem kui kuus kuud," märkis Lainsalu.

"Garantii peab olema piisav, et selle perioodi jooksul jõuaks ära menetleda ka võimalikud kindlustusjuhtumid," rääkis Sepaste. Tema sõnul on nüüd juba kasutusele võetud meetod, kus garantiiaega pikendatakse või tehakse kuu või kaks enne garantiiperioodi lõppu ülevaatus, et jõuaks ka menetleda võimalikud kindlustusjuhtumid.

"Kui ehitises on mingid tõsised puudused, siis see reeglina kahjustab ka ehitist ennast ehk siis see on oht varale," rääkis Sepaste. Ta selgitas, et sellisel juhul on tegemist mittevastavusega ehk ilmneb mingisugune oluline varjatud puudus, mis põhjustab vastuolu ehitusseaduse kolmanda paragrahviga. Sellisel juhul aegub nõude esitamise õigus viie aastaga.

"Garantiiaegne puudus eeldab seda, et mittevastavus - selle puuduse tekkimise põhjus - tulenes tööst või materjalist ja oli olemas selle ehitise üleandmise hetkel," rääkis Sepaste. Mittevastavus võib Sepaste sõnul ilmneda hiljemgi. Ta tõi näiteks tuleohutuse - kui kuskil on unustatud mingid tuletõkke meetmed tegemata, siis on see otsene oht elule ja tervisele. Sellisel juhul on tellijal siiski õigus esitada nõue puuduse kõrvaldamiseks ka pärast garantiiaega. "Varjatud puuduse puhul ei vabanda ehitajat tellija poolt tellitud ebapiisav omanikujärelvalve - selle taha ei saa pugeda," märkis Sepaste.

Tahtlust tõendada raske. Kui on tõendatud tahtlus, siis on õigus nõude esitamiseks 10 aastat. "Tahtlust on tõendada raskem, sest tahtluse puhul peab nõude esitaja tõendama ära, et see puudus tekitati teadlikult," nentis Sepaste. "Ehk siis kui midagi ehitati valesti, siis selle eesmärgiga, et sellele omanikule siis tulevikus tekitada kahju. Seda on väga raske tõestada," selgitas Sepaste.

"Kui pärast garantiiaja lõppemist ilmnevad ehitisel olulised puudused, siis on omaniku seisukohalt esmatähtis saada teada, mis võib olla nende tekkepõhjuseks ja kuidas kahjustatud või kahjustatud kohaga seotud ehitise osad on ehitatud," rääkis Lainsalu. Seetõttu ongi tema sõnul vajalik, et omanikul oleksid lisaks projektdokumentatsioonile ka kõik vajalikud ehitamist kajastatavad dokumendid, mida kokkuvõtlikult nimetatakse ehitise täitedokumentatsiooniks. "Nende koostamise ja esitamise kohustus on ehitusettevõtjal," lisas Lainsalu.

Lainsalu pikaajaline kogemus näitab aga paraku, et töövõtja ei täida vajalikul määral ehitusseadusest tulenevat kohustust ja ehitise tellija ei oska kõiki nõutavaid dokumente küsida. "Et garantiiaja lõppemise järel oleks vähem probleeme, tuleks kinni pidada ehitusseaduse nõudest ja korraldada ehitamise ajal omanikujärelevalve teostamine," tõdes Lainsalu.

Garantiitööst viilida ei saa. Sepaste rääkis, et õigeaegselt teavitatud defektide menetlemisega venitamine ehitajaid garantiitööst ei päästa. "Kui nüüd kaks aastat kukub, aga on teavitatud, et on on vaja mingi garantiitöö teha, ja seda ära ei tehta, siis see ei tähenda, et seda pärast nõuda ei saa," selgitas Sepaste. Lisaks tõi ta välja, et kui garantiitööd tehakse, aga vea põhjust ei kõrvaldata, näiteks katus lekib endiselt, siis võib öelda, et see garantiiajal ilmnenud puudus ei ole lõplikult kõrvaldatud ning selle kõrvaldamiskohustus ei kao garantii tähtaja lõppemisega.

"Üldiselt on hakatud juba aru saama, et garantiiaegsed kohustused võivad oluliseks kuluks kujuneda," nentis Sepaste. Suureks probleemiks on aga Sepaste arvates see, et garantiiperioodil reeglina võideldakse tagajärgedega, mitte ei likvideerita põhjuseid. "Ehk siis ei saada aru, et see seina pragunemise põhjus on mingisugune ehitusviga, mis garantiiperioodil ilmnes, selle asemel pahteldatakse see pragu täis, värvitakse uuesti üle ja loodetakse, et sellega on kõik puudused kõrvaldatud," selgitas Sepaste.

KOMMENTAAR Tegijal juhtub Profeld Ehitus OÜ ehitusjuht Mait Lillemäe:Meie ettevõtte pakutav garantiiaeg sõltub objektist. Tavaliselt on garantiiaeg 2-3 aastat. Pärast garantiiaja lõppu esitatakse pretensioone tehtud tööle üsna harva. On tulnud ette kuivamisest tingitud pragusid ja muid selliseid nipet-näpet töid. Tegijatel ikka juhtub aeg-ajalt vigugi tulema, kuna järelevalve ei ole töömehe kõrval ööpäevaringne. Tavaliselt tellija saadab e-kirja, kus kirjeldab, millised probleemid on tekkinud, ja lepime kokku, millal korda tehakse. Pisikeste probleemideta ehitust ei ole olemas.

Ehitusfirma tegemistega rahulSelvaag Grupi tegevjuht Margus Eek:Selvaag Grupi tellimusel valmis möödunud aastal Sakala 10/Kentmanni 4 ärihoone. Hoonega garantiiperioodil suuri probleeme pole olnud. On olnud mõningaid garantiitöid ja AS Nordecon on reageerinud väga kiiresti. Oleme ehitusfirma tegemistega väga rahul.

Tasub teada 1. Kindlustus ei kindlusta. "Kui on valesti ehitatud, tegu on ehitusliku puudusega, siis seda kindlustus ei korva," rääkis Sepaste. Ta tõi näiteks tormi tagajärjel ära lennanud katused - kui katusekate pidi olema kinnitatud teatud arvu tüüblitega aluse külge, ent neid tüübleid oli pandud vähem ja katusekate lendas ära, siis seda kindlustus ei korva kui tormikahju. "Siis peab omanik minema ja hagema ehitajat, kes selle mittevastavuse tekitas, aga see ei pruugi ilmneda garantiiajal," selgitas Sepaste.2. Ehitist tuleb hooldada. Lainsalu rõhutas, et ehitise hoolduse peale tuleks alati mõelda, nõuda hooldus- ning kasutusjuhendeid ja püüda selgust saada, mida ikkagi ühe või teise konstruktsiooni või ehitise osaga on tarvis teha, et vältida probleeme. Näitena tõi Lainsalu välja, et katust tuleks puhastada nii suvel kui talvel, seda eriti siis, kui ümberringi on okaspuid. "Üldjuhul on kehtiv nõue, et hoonel tuleks - on see siis eramu, korterelamu või tööstushoone - ikkagi kaks korda aastas omaniku või haldaja poolt läbi viia hoone ülevaatus, see on siis kevadel ja sügisel," märkis Lainsalu. Ta lisas, et pidada tuleks korralikku hooldusraamatut, kuhu märkida, mis seisus hoone oli, mida kontrolliti ja mida märgati, et on halvasti. "Seejärel tuleb ette võtta meetmed defektide kõrvaldamiseks, nii säilib hoone ehitislikult paremini ja ei teki probleeme," lisas Lainsalu.3. Kasutada tuleks eksperti. "Alati soovitaksin kutsuda ehitusala asjatundja appi, et püüda hinnata valmivat või valminud või müüdavat ehitist," soovitas Lainsalu. Ta märkis, et kui ehitise ülevaatamisel ilmneb, et mingi asi on puudu või valesti ehitatud, siis ehitist vastu võtma ei pea. "Sellised ülevaatused aitavad minimaliseerida ehituslikke probleeme, mis võivad tekkida peale garatiiaja lõppemist," lisas Lainsalu.4. Sõlmida tuleb asjaõigusleping. "Väga tähtis on asjaõiguslepingute sõlmimine kinnisvara soetamise puhul," märkis Sepaste. "Rõhutan, et asjaõiguslepingutes laialdaselt ja pidevalt kvaliteedi hindamise alusena kasutatv fraas "Eestis kehtivate ehitusnormide ja eeskirjade alusel" ei viita millelegi, sest see on tõlge venekeelsest terminist "stroitelnõje normõ i pravila". Eestis ei ole ehitusnorme kehtestatud," lisas Sepaste.