Konkurendid: Metro Plaza eest maksti üle

East Capitali fond Baltic Property Fund II soetas Metro Plaza möödunud nädalal 21,8 miljoni ­euroga. Ostuhind on kinnisvarainvesteeringutega tegeleva Capital Milli tegevjuhi Igor Möldri sõnul liiga suur, ka seitsmeprotsendiline tootlus polevat õige.

“Meie arvutused ütlevad, et tootlus oli veelgi madalam. Meie selle hinnaga tehingut ei teeks. Metro Plazas on märkimisväärseid riske, millest osa on seotud üürnikega. Milline summa olnuks mõistlik, ma ei ütle. Igaüks otsustab ise,” ütles Mölder.

Ka investeerimisfirma EKE Real juhatuse liikmele Karl Aderile näib, et Metro Plaza leidis uue omaniku liiga kõrge hinnaga. “Arvan, et asi oli asukohas. See on alati kõige tähtsam – Metro Plaza on tuiksoonel. Usun, et asukohana hakkavad veel suuremat rolli mängima transiidisõlmedes olevad objektid: kohad, kus jooksevad kokku tramm, buss ja rong.”

Aastatel 2010–2012 tehti rahavoo-objektidega vaid üksikuid tehinguid, kuid nüüd on Arco Vara andmetel vabade pindade vähenemine ja üürihindade tõus investorid aktiivsemaks teinud.Eelmisel aastal maksti üksiktehingute eest 1000–1800 eurot ruutmeetri kohta. Büroohoonete müügihinnad on jäänud viimastel aastatel vahemikku 550–1500 eurot. A-klassi büroopinna keskmine müügihind on praegu 1000–1900 eurot ruutmeetrist, B- ja C-klassil 500–900 eurot.Kui viis aastat tagasi osteti büroohooneid ­10–11% tootlusmääraga, siis aastatel 2010–2013 läksid nad müüki 6–9% ning sellest aastast alates üksnes 5–6% tootlusega.

“Kui tootluse protsent langeb, siis maja hind kasvab. Kommertskinnisvara väärtus on viimasel ajal kasvanud just seepärast, et mõni tegija on valmis ostma madalama tootlusega hooneid. See on kinni selles, milline on investorite valmidus investeerida,” rääkis Mölder.Majandus on tsükliline, seega saabub ka aeg, kus enam büroopindade eest üle ei maksta. Mölder meenutas viie-kuue aasta tagust aega, mil hinnad tuntavalt kukkusid.

Ootused langevad. Rahavoogu tootva büroo­hoone müügihind sõltub Arco Vara suurkliendihalduri Priit-Martti Ojari sõnul eelkõige hoone asukohast, seisukorrast, täituvusest ning üüri­lepingute kvaliteedist.“Kui büroohoonet ostetakse oma tarbeks, peavad üürilepingud olema mõistlikel tingimustel lõpetatavad või lõppenud,” rõhutas ta. “Võrreldes möödunud aastaga ei ole keskmistes hindades muudatusi toimunud, kuid investorite ootused rahavoo objektide tootlusele on järjest langenud. See näitab meie hinnangul Eesti majanduse stabiliseerumist.”